Vonovia Aktie Analyse

Es gibt viele moderne Geschäftsmodelle, deren Zukunft ungewiss ist. Fragen über die Profitabilität, Sinnhaftigkeit und vieles mehr kommen auf. Aber das Vermieten von Wohnraum ist seit langer Zeit ein erfolgreiches Konzept unserer Spezies. Dementsprechend interessant finden wir es, dass Vonovia uns im Endeffekt über den Aktienmarkt ermöglicht in die Entwicklung des Immobilienmarktes zu investieren.

Das Geschäftsmodell von Vonovia ist also einfach, aber effektiv. Es fußt neben der klassischen Vermietung noch auf dem Verkauf und dem Bau von Immobilien, sowie „wohnungsnahen Dienstleistungen“. Das bedeutet nichts anderes, als das Vonovia seinen Kunden „Zusatzpakete“ zur gemieteten Wohnung anbietet. Beispiele hierfür sind Kabel-TV, Energiedienstleistungen oder die seniorengerechte Modernisierung von Wohnungen.

Die Robustheit dieses Geschäftsmodells wurde unter anderem während der Corona-Pandemie sichtbar. Das Unternehmen ist eines der wenigen, welches im eigenen Geschäftsbericht schreibt, dass sie durch die Pandemie weitestgehend unberührt geblieben sind. Hinzu kommt eine relativ hohe Digitalisierung des Konzerns, auch in der eigenen Natur des Geschäftskonzepts wurzelnd, was die Home Office Umstellung sehr einfach gestaltet hat.

Das ist der Kern von Vonovias Geschäftsmodell. Die klassische Vermietung von Wohnraum, der sich im firmeneigenen Besitz befindet. Hier wird die Hälfte des Gesamtumsatzes erzielt.

Vonovia bewirtschaftet einen Wohnungsbestand von rund 355.300 eigenen Wohnungen in fast jeder attraktiven Stadt und Region Deutschlands. Dazu kommen 38.200 weitere Einheiten in Schweden und 22.200 in Österreich (Ende 2020). Insgesamt entspricht das über 400.000 Wohnungen. (Stand 31.12.2021 waren es allein durch die Übernahme der deutschen Wohnen Gruppe über 500.000 Wohnungen in Deutschland. Später wird hier noch genauer darauf eingegangen.)

Der Gesamtverkehrswert dieser Wohnungen belief sich zum 31.12.2020 auf insgesamt 58,9 Mrd. Euro (der aktuelle Wert beträgt nach der Übernahme der Deutschen Wohnen Gruppe rund 97 Mrd. EUR und wird im späteren Verlauf der Analyse thematisiert). Der Vorteil ist hier als Privatanleger folgender: Wer jetzt beschließt selbst eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, der ist enormen Risiken ausgesetzt. Dazu kommen noch Unmengen an Arbeit und Bürokratie, die erledigt werden müssen, bevor überhaupt Geld verdient werden kann. Durch das riesige Portfolio von Vonovia ist das Einzelrisiko einer Immobilie faktisch ausgeschlossen. Das größte Risiko sind staatliche Regulierungen und eventuelle Enteignungen. Wobei dieser „gesellschaftliche Trend“ in den letzten Monaten eher rückgängig geworden ist.

Neben der Vermietung eigener Einheiten verwaltet das Unternehmen den Bestand von Dritten als Dienstleistung. Das betrifft ca. 74.000 Wohnungen. Hier übernimmt Vonovia die administrativen Aufgaben inkl. Instandhaltung und Kundenservice.

Die Mieten in fast ganz Europa steigen seit Jahren konstant an, parallel zu den Preisen der Immobilien selbst. Das beschert dem Unternehmen ein sicheres und konstant wachsendes Einkommen. Zusätzlich zum Wachstum des bereits vorhandenen Portfolios ist natürlich auch die Erweiterung des eigenen Bestandes ein Ziel von Vonovia.

Insgesamt ist Deutschland der mit gutem Abstand wertvollste Immobilienmarkt in Europa – und Vonovia der größte Player. Dazu muss aber gesagt werden, dass er dieser Markt im Vergleich zu anderen Ländern relativ „gesplittet“ ist. D.h. es gibt sehr viele kleine und mittelständische Immobilienbesitzer.

Vonovia plant und finanziert eigene Bauprojekte. Diese werden von Anfang an modern und professionell strukturiert, so dass sie in den Augen des Unternehmens „zukunftsweisend“ sind. Das bezieht sich auf Werte und Normen wie CO2-Neutralität, Energieeffizienz und Kundenwohl.

Die Development Sparte von Vonovia wird aufgeteilt in „to sell“ und „to hold“. Fertige, von Vonovia entwickelte Anlagen werden also entweder in die „Rental“-Sparte übertragen und vermietet, oder an Dritte weiterverkauft. Das können ebenso gut Privatpersonen sein wie auch andere Unternehmen / Investoren. Gebaut werden sowohl Einfamilienhäuser als auch klassische Eigentumswohnungen.

Wie schon in der Einleitung erwähnt, fallen unter diese Kategorie alle Dienstleistungen, die Vonovia aus eigenem Hause für seine Kunden anbietet. Das Unternehmen selbst beschäftigt eine Reihe an Handwerkern und Experten, was eine Beauftragung von externen Firmen hinfällig macht.

Die Dienstleistungen hier betreffen vor allem die Kunden, die bei Vonovia mieten oder Dritte, die die Instandhaltungsdienste von Vonovia wahrnehmen.

Die heutige Vonovia hieß einst Deutsche Annington und war eine Tochtergesellschaft des japanischen Finanzkonzerns Nomura Holdings. Im Kontext der Bahnreform Ende der 1990er-Jahre wurden etliche Eisenbahnerwohnungen privatisiert, wobei die Deutsche Annington teilweise trotz dem höchsten gebotenen Preis keinen Zuschlag erhielt. Damals sorgte das für große Diskussionen in der Politik, denn die Entscheidung konnte nicht wirklich begründet werden. Schlussendlich bekam die Tochter der japanischen Unternehmens dennoch den Zuschlag für insgesamt 64.000 von 114.000 Eisenbahnerwohnungen. Der Kauf brachte zudem einige Versprechen mit sich, die den potenziellen Gewinn für einen Immobilienkonzern erst einmal einschränken. Darunter zählen zahlreiche Sonderrechte für die ursprünglichen Mieter wie bspw. lebenslanges Wohnrecht oder beschränkte Mieterhöhungen.

Die Deutsche Annington musste also nicht als kleines Unternehmen beginnen, sondern gehörte direkt zu den größeren Konzernen. Aber dies war erst der Beginn, worauf eine Reihe von Übernahmen folgte, die die Position auf dem Immobilienmarkt festigte und ausbaute.

2003 fand die Übernahme von BIG Heimbau mit 10.000 Einheiten statt, ein Jahr später folgten weitere Wohnungen von der Allianz Lebensversicherung. Auch weitere Eisenbahnerwohnungen, die der Bund noch behalten hatte, erwarb die Deutsche Annington. Andererseits verkaufte man aus den aktiven Beständen aber (wie bereits vorher vereinbart) einige Wohnungen an die Mieter (Eisenbahner).

2013 erfolgte der Börsengang der Deutschen Annington, welcher bereits zuvor einmal angedacht war aber nicht durchgeführt wurde. Problemlos verlief das IPO nicht, denn es gab Unstimmigkeiten bei den Preisvorstellungen, danach eine Absage und am Ende doch noch einen Börsengang mit weniger emittierten Anteilen als zunächst geplant. Den Erlös nutzte der Konzern um Schulden zu tilgen.

Nachdem die Aktie direkt in den SDAX aufgenommen wurde folgte 2014 der Aufstieg in den MDAX und wiederum ein Jahr später in den DAX. Dass diese Aufstiege überhaupt möglich waren lag am Ausstieg der Private Equity-Gesellschaft Terra Firma aus ihrer großen Beteiligung bei der Deutschen Annington. Durch diese Aktion stieg der geringe Streubesitz der Aktie auf über 90 % und ebnete den Weg in den deutschen Leitindex.

Nachdem 2014 noch 40.000 Wohnungen von Dewag und Vitus übernommen wurden, erfolgte im selben Jahr der Schritt, der die heutige Namensgebung zur Folge hatte: Die Übernahme von dem Konzern Gagfah für 3,9 Mrd. EUR. Die gigantische Akquisition wurde schon seit 10 Jahren immer mal wieder von der Deutschen Annington angestrebt, aber nie durchgeführt. 2015 war die gesamte Transaktion abgeschlossen und die Umbenennung in Vonovia fand statt.

Mit dem neuen Namen hörte die Expansion natürlich nicht auf. Nachdem 2015 Südewo mit 20.000 Einheiten erworben wurde, konnte man sich den Status als Marktführer in Österreich durch zwei Akquisitionen in Österreich (Conwert Immobilien und Buwog Immobilien) in 2016 und 2018 sichern. Zwei Akquisitionen in Schweden erfolgten im Jahr 2019: Victoria Park und Hembla.

Zuletzt geriet Vonovia aufgrund der Übernahme des zweiten Immobilien-Konzerns aus dem DAX in die Medien: Deutsche Wohnen. Der Grundgedanke der Übernahme war zunächst die Unterbindung einer Fusion der Deutsche Wohnen mit LEG Immobilien. Zwar klappte der erste Anlauf im Jahr 2016 nicht und die Akquisition scheiterte, aber man verhinderte zumindest die im Raum stehende Fusion mit LEG.

Im Mai 2021 nahm Vonovia die Übernahmeabsicht wieder auf und das Bundeskartellamt gab grünes Licht. Dieses Mal scheiterte es daran, dass Vonovia es nicht schaffte 50 % der Aktien bis zum Fristende zu erwerben.

Ein drittes Angebot im August 2021 nahmen rund 60 % der Aktionäre von Deutsche Wohnen schließlich an und die Akquisition gilt als erfolgt.

Darüber hinaus hält Vonovia seit Ende Februar 2022 20,5 % der Aktien der Adler Group. Ein gewährtes Darlehen an die Aggregate Holdings Invest S.A. war mit diesen Aktien besichert. Als Schutz for einem drohenden Forderungsausfall wurden die Anteile an der Adler Group verpfändet.

Unternehmen wie Vonovia stehen immer wieder öffentlich in der Kritik, da sie sich bspw. nicht gut um ihre Mieter kümmern würden, Reparaturen hinauszögern usw. Solche Anschuldigungen dementiert der Immobilienkonzern natürlich bzw. widerspricht mit der eigenen Philosophie sogar sehr deutlich:

1. Gut zu wohnen bedeutet auch zeitgemäß zu wohnen.
2. Für Vonovia endet die Verantwortung als Vermieter nicht an der Haustür.

Aus diesen zwei Punkten setzt sich die Unternehmensphilosophie zusammen, welche Vonovia durchaus ein “Gesicht” verleihen – ganz im Gegenteil zu vielen Medienberichten, die bei Immobilienkonzernen immer die Absicht des Profits um jeden Preis in den Vordergrund stellen. Letztendlich ist es aber auch nicht verwunderlich, dass sich ein Unternehmen gegen solche Behauptungen stellt.

Zum ersten Aspekt zählt vorrangig die energetische Sanierung der Wohnanlagen und die zunehmende Anpassung der Einheiten an das höhere Alter vieler Mieter. Der zweite Punkt betont die Gesamtheit der Wohnquartiere, in die der DAX-Konzern investiert und für die er die Verantwortung trägt. Diese zeichnen sich durch gute Nachbarschaften, das Zusammenleben von Menschen verschiedenster Kulturen und den Klimaschutz aus. Des Weiteren möchte man die Attraktivität der Quartiere durch soziale Projekte erhöhen.

All diese Punkte können zwar angezweifelt werden, letztendlich ist die Erschaffung einer attraktiven Wohngegend und ein guter Zustand der Wohneinheiten auch immer im Sinn des Besitzers – also von Vonovia. Dieser profitiert von potenziell höheren Mieteinnahmen und einem höheres Marktwert der Einheiten.

Vonovia behauptet von sich selbst ökonomisch, ökologisch und sozial zu denken. Gerade bei sozialen Themen wie der Anpassung der Wohnungen an ältere Menschen oder erschwinglichen Mietpreisen sieht sich der Konzern in der Verantwortung. Im besten Fall sollen auf der sozialen Ebene so ganze Stadtviertel unterstützt und weiterentwickelt werden.

In Bezug auf die Umwelt sind ein Drittel der Treibhausgasemissionen immobilienbezogen. Bis 2050 strebt man ein CO₂-neutrales Portfolio an. Und im Gegensatz zu etlichen anderen Unternehmen sind die nicht-finanziellen KPIs (Key Performance Indicators, also Kennzahlen an denen die Leistung gemessen wird) relevant für die langfristigen Zahlungen an den Vorstand. Darüber hinaus hat Vonovia einen Index zur Messung der “Nachhaltigkeits-Performance” erstellt, welcher den rein finanziellen Zahlen aus dem Geschäftsbericht in der Bedeutung gleichgestellt ist. Auch in diversen externen Nachhaltigkeits-Indizes schneidet der Immobilienriese gut ab.

Insgesamt fasst Vonovia die eigene Verantwortung in Bezug auf die Nachhaltigkeit nach den ESG-Kriterien so zusammen:

Rolf Buch ist seit 2013 Mitglied des Vorstands bei Vonovia und aktuell der Vorstandsvorsitzende bei dem deutschen Immobilienkonzern. Er ist noch bis 2028 bestellt, weshalb er das Unternehmen noch einige Zeit begleiten wird.

Nachdem Buch Maschinenbau und Betriebswirtschaftslehre in Aachen studiert hat, begann er 1991 als Assistent der Geschäftsleitung bei der Bertelsmann Distribution GmbH. Bereits fünf Jahre später war er Geschäftsführer der Bertelsmann Services France. Ziemlich früh übernahm Buch bereits eine große Verantwortung, was sich durch seine Position als Vorstandsmitglied bei der arvato AG (Diverse Dienstleistungen, auch auf Bertelsmann zurückzuführen) in 2002 fortsetzte. 2008 übernahm er dort sogar den Vorstandsvorsitz und wurde in den Vorstand der Bertelsmann SE & Co. KGaA aufgenommen. Das Unternehmen ist zwar nicht an der Börse notiert und deshalb bei vielen nicht so präsent, gehört aber dennoch zu den größten Medienunternehmen weltweit.

Nach seinem Einstieg bei Vonovia führte er das Unternehmen direkt an die Börse, machte den Aufstieg in den DAX mit und leitete den Konzern somit durch viele erfolgreichen Jahre. Aktuell ist Buch zudem Mitglied des Präsidiums des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW, Vizepräsident des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA und des Deutschen Verbands für Wohnungswesen und Städtebau sowie Mitglied des Vorstands der European Public Real Estate Association ERPA in Brüssel. In dieser Branche ist er also bestens verbunden.