Realty Income Aktie Analyse – Kommt der Turnaround?

Realty Income Aktie Analyse

Kommt der Turnaround?

NYSE: O - Analyse vom 17.12.2023
Von Jan Fuhrmann und Adrian Rogl

Realty Income Aktie jetzt kaufen? | Aktienanalyse | WKN: 899744 | ISIN: US7561091049 | Ticker: O (NYSE)

Im Herzen der dynamischen Welt der Immobilieninvestitionen ragt ein Name heraus, der sowohl bei erfahrenen Anlegern als auch bei Neueinsteigern im Bereich der Dividenden Investitionen ein Echo der Zuverlässigkeit und Beständigkeit hervorruft: Realty Income Corporation. Mit dem markanten Slogan 'The Monthly Dividend Company' hat sich Realty Income zu einem Synonym für regelmäßige und verlässliche Dividendenausschüttungen entwickelt.

In dieser Analyse tauchen wir ein in die Welt von Realty Income Corporation (WKN: 899744), einem börsennotierten Unternehmen, das sich nicht nur durch seine beeindruckende Historie von stetigen Erträgen und Dividenden, sondern auch durch seine strategische Positionierung in einem sich ständig wandelnden Marktumfeld auszeichnet. Wir beleuchten die Schlüsselfaktoren, die Realty Income zu einem herausragenden Spieler im REIT-Sektor machen, untersuchen die Resilienz seines Geschäftsmodells in verschiedenen wirtschaftlichen Szenarien und bewerten die langfristigen Aussichten für Anleger, die auf der Suche nach einem stabilen Einkommen sind. Lohnt sich ein Kauf nach der kürzlichen Korrektur und gelingt der Aktie der Turnaround? Mit welchem Kursziel und welcher Rendite kann man rechnen?

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Kapitel
Timestamp
Einleitung, Historie, Werte und Nachhaltigkeit, Aktionärsstruktur
00:00:00
Geschäftsmodell, Burggraben und Geschäftsführung​
00:11:50
Fundamentale Kennzahlen
00:32:17
Branchenanalyse & Konkurrenzvergleich
00:51:07
Chancen und Risiken, Unsere Bewertung, Technische Analyse
01:07:25

Kurzportrait  

Realty Income ist einer der bekanntesten Immobilienkonzerne an der Börse und vermietet Gewerbeimmobilien an einige der größten und bekanntesten Unternehmen der Welt. Zu diesen gehören u. a. Walgreens Boots Alliance, FedEx, Walmart und Home Depot.

Neben dem „normalen” Unternehmensnamen hat sich der Konzern auch den Titel „The Monthly Dividend Company” gesichert, denn die Aktionäre erhalten von dem Unternehmen einen monatlichen Cashflow. Inzwischen werden die Ausschüttungen seit fast 30 Jahren in Folge angehoben und auch die Dividendenrendite i. H. v. über 5,00 % ist hoch.

Aus der charttechnischen Perspektive kann die Aktie zwar keinen langfristigen Aufwärtstrend vorweisen, aber dennoch gelang eine erste Stabilisierung. Bei welchem Aktienkurs liegt das Kursziel für den Turnaround und welche Rendite kann man bei einer Anlage erwarten?

Die Analyse bezieht sich auf den Kenntnisstand unserer Recherche vom 16.12.2023.

WKN/ISIN
899744/US7561091049
Branche
Immobilien
Peter Lynch Einordnung
Average Grower
Fundamentales WLA-Rating
?/10
Technisches WLA-Rating
?/10
Porters Burggraben-Rating
?/25
Marktkapitalisierung
41,47 Mrd. USD
Dividendenrendite
5,36 %
KFFOV
14,96
Firmensitz
San Diego (USA)
Gründungsjahr
1969
Mitarbeiter
395

Inhaltsverzeichnis

1. Das Unternehmen Realty Income

Historie von Realty Income

Gründung

Die Historie von Realty Income reicht zurück bis zur Gründung in 1969 durch William E. Clark und Evelyn Joan Clark. Die zwei Gründer erwarben ein Taco Bell Restaurant in Northridge, Kalifornien, USA und vermieteten dieses. Seit der Gründung hat das Unternehmen das Geschäftsmodell, Immobilien zu kaufen und anschließend zu vermieten, beibehalten und dadurch eine kontinuierliche Entwicklung erlebt. 1994 erfolgte der Börsengang, sodass Realty Income zum börsennotierten Unternehmen wurde. In den folgenden Jahrzehnten profitierten die Aktionäre von Ausschüttungen und die Aktie erzielte auch nennenswerte Kursgewinne.

In 1996 erhielt Realty Income erstmalig Investitionsqualitäts-Ratings von Moody’s, S&P und Fitch. Dies trug zur Stärkung der finanziellen Position des Unternehmens bei und erhöhte die Attraktivität für Anleger, denn eine solche “Empfehlung” (bei einem guten Rating) verleiht Sicherheit. In 2007 wurde das Unternehmen in den Standard & Poor’s MidCap Index aufgenommen, was die Präsenz und Bedeutung im Markt weiter unterstrich.

Akquisitionen

Eine bedeutende Phase in der Historie war das Jahr 2011, in dem das Unternehmen erstmals Akquisitionen im Wert von 1,00 Mrd. USD abschloss. Dies markierte einen Meilenstein in der Expansion des Portfolios. Im Jahr 2013 wurde die Übernahme von American Realty Capital Trust i. H. v. 3,20 Mrd. USD erfolgreich abgeschlossen, was zu einer weiteren Diversifizierung der Vermögenswerte führte.

Realty Income erreichte 2014 insgesamt eine Dividendenausschüttung von über 3,00 Mrd. USD. Ein Jahr später folgte die Aufnahme in den S&P High Yield Dividend Aristocrats Index und zur gleichen Zeit auch in den S&P 500. In den folgenden Jahren erweiterte das Unternehmen kontinuierlich sein Portfolio und steigerte seine finanzielle Leistungsfähigkeit. Allein durch die Mieteinnahmen machte Reality Income bereits 2016 einen Umsatz von mehr als 1,00 Mrd. USD. Entsprechend groß war auch das Portfolio.

In 2021 schloss Realty Income die Fusion mit VEREIT, ebenfalls ein REIT in den USA, im Wert von 17,00 Mrd. USD ab. VEREIT investiert in Einzelhandels-, Restaurant-, Büro- und Industrieimmobilien und konnte sich vor der Übernahme ein Portfolio aus 3.831 Immobilien aufbauen, welche eine Gesamtfläche von 83,33 Mio. m² aufweisen.

Expansion nach Europa

Im selben Jahr wurde die erste Akquisition in Kontinentaleuropa vollzogen. Realty Income kaufte Immobilien von Carrefour, dem zweitgrößten Lebensmittelhändler in Europa nach der Schwarz-Gruppe. In 2022 erreichte das Unternehmen eine Immobilienauslastung von 99,00 % (den höchsten Wert seit über 20 Jahren) und tätigte die erste Investition in der Gaming-Branche durch den Kauf des Wynn Encore Boston Harbor Resort & Casino für 1,70 Mrd. USD. Im selben Jahr wurden auch sieben Großmärkte in Italien des Unternehmens Metro akquiriert.

Abb. 1: Historie von Realty Income

Mission, Werte und Nachhaltigkeit von Realty Income

Mission

Die Mission von Realty Income besteht darin, in Menschen und Orte zu investieren, um zuverlässige monatliche Dividenden zu generieren, die im Laufe der Zeit steigen. Durch diese Mission strebt das Unternehmen danach, langfristig finanzielle Stabilität für seine Investoren zu schaffen.

Der Zweck des Konzerns liegt darin, beständige Beziehungen aufzubauen und eine finanziell sichere Zukunft zu gestalten. Das Unternehmen setzt sich dafür ein, dauerhafte Verbindungen zu schaffen, die über den reinen geschäftlichen Kontext hinausgehen und langfristige finanzielle Perspektiven für alle Beteiligten verbessern.

Die Vision von Realty Income ist es, zu den fünf führenden Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA zu gehören und dabei langfristigen Wert für Stakeholder auf globaler Ebene zu schaffen. Diese Vision unterstreicht das Streben nach Exzellenz und langfristigem Erfolg, während gleichzeitig eine Verantwortung gegenüber den weltweiten Interessengruppen wahrgenommen wird.

Werte

Realty Income wurde auf fünf grundlegenden Werten gegründet, die seit der Gründung wesentlich für das Geschäft sind.

Integrität und ethisches Verhalten stehen im Mittelpunkt der Unternehmenskultur. Der Erfolg der eigenen Kunden ist der Erfolg des Unternehmens. Durch die Übernahme von Verantwortung möchte Realty Income sich dafür einsetzen, die Ziele der Kunden zu erreichen. Jedem Einzelnen soll es ermöglicht werden, sein Bestes zu geben. Der Konzern möchte eine Umgebung schaffen, in der Teammitglieder inspiriert sind, täglich ihr Bestes zu geben. Vielfalt, Gleichberechtigung und Inklusion stärken das Unternehmen. Reality Income schätzt und feiert die Unterschiede, die jede Person in das Team einbringt und setzet sich dafür ein, einen positiven Beitrag zu der Gemeinschaft und Umwelt zu leisten und mehr zurückzugeben, als genommen wird.

Nachhaltigkeit

Realty Income legt großen Wert auf den Schutz der eigenen Vermögenswerte, der Gemeinschaft und der Umwelt. Das Geschäftsmodell sieht vor, dass die Immobilien im Portfolio langfristig an Kunden vermietet werden. Die Verantwortung für die Wartung der Gebäude, einschließlich des Managements von Versorgungseinrichtungen und der Umsetzung nachhaltiger Praktiken, liegt üblicherweise bei den Kunden. Diese dezentrale Struktur erschwert die Zusammenstellung und Berichterstattung solcher Daten. Durch die Analyse der Grundmerkmale des Portfolios strebt Realty Income jedoch an, die Bedürfnisse der Kunden besser zu verstehen und starke, dauerhafte Beziehungen aufzubauen, um das gemeinsame langfristige Ziel zu erreichen, den Umwelteinfluss des Portfolios zu reduzieren.

Viele Kundenunternehmen setzen sich durch umfassende Programme für unternehmerische Verantwortung für positive Umwelt- und soziale Auswirkungen ein. Da die Kunden die operative Kontrolle über die Immobilien behalten, arbeitet Realty Income eng mit diesen zusammen, um gemeinsam Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Ein Beispiel ist die Unterstützung der Kunden bei der Erlangung der LEED-Zertifizierung für die Gebäude. Das Zertifikat wird für eine umweltfreundliche Bauweise und Entwurf verliehen. Die komplexen Zertifizierungsprozesse werden aktiv durch das Unternehmen begleitet. Die Teams für Vermögensverwaltung, Immobilienbetrieb und Nachhaltigkeit kooperieren mit Unternehmen im Bereich erneuerbare Energien, um Vermögenswerte zu identifizieren, die Initiativen zur Energieeffizienz im Immobilienportfolio maximieren können. Diese Initiativen umfassen Solarenergieanlagen, Batteriespeicher und Ladestationen. Zudem werden kontinuierlich regionale Möglichkeiten mit den Kunden erkundet, um sich für Programme zu erneuerbaren Energien oder Energieeffizienz auf Stadt- und Landkreisebene zu qualifizieren.  

Aktionärsstruktur von Realty Income

Vanguard ist mit 15,30 % der größte Anteilseigner von Realty Income, mit großem Abstand gefolgt von BlackRock mit 8,90 %. State Street hält mit 7,60 % ebenfalls einen signifikanten Anteil des Unternehmens und ist somit der drittgrößte Anleger. Cohen & Steers ist mit 5,90 % der letzte Großaktionär, welcher die 5,00 %-Marke überschreitet.

Geschäftsmodell von Realty Income 

Einleitung

Bevor wir uns mit dem operativen Geschäft von Realty Income beschäftigen, wollen wir auf die Funktionsweise eines REITs eingehen. Denn wer unsere Analyse zu Public Storage nicht gelesen oder sich noch nicht mit dem Konstrukt auseinandergesetzt hat, kann mit diesem Begriff unter Umständen nichts anfangen. Nichtsdestotrotz ist ein Blick in die Public Storage Aktie Analyse zu empfehlen.

Der Begriff REIT steht für Real Estate Investment Trust, was sich ins Deutsche mit „Immobilieninvestmentfonds“ übersetzen lässt. Im Grunde handelt es sich bei REITs um eine spezielle Form der Kapitalgesellschaft, welche es Anlegern ermöglicht, schon mit kleinen Beträgen in die Asset-Klasse zu investieren (also wie ein “ETF für Immobilien”, mehr oder weniger). Um sich als REIT zu qualifizieren und von den Vorteilen wie Steuerbegünstigungen profitieren zu können, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt werden. Diese bestehen in erster Linie darin, dass die Gesellschaft den überwiegenden Anteil der Erlöse durch Mieteinnahmen generieren und mehr als 90,00 % des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden ausschütten muss.

Somit stellen Real Estate Investment Trusts wie Realty Income eine Verbindung zwischen dem Kapital- und dem Immobilienmarkt her, was Vorteile für alle Beteiligten mit sich bringt. Investoren können insofern von diesem Konstrukt profitieren, dass schon mit kleinen Geldbeträgen Investitionen in diversifizierte Immobilienportfolios ermöglicht werden. Gleichzeitig genießt der REIT im Vergleich zu „normalen“ Kapitalgesellschaften eine deutlich niedrigere Steuerbelastung.

Abb. 2: Grundsätzliches Prinzip von REITs

Triple-Net-Lease-Modell

Mit so gut wie allen Mietern hat Realty Income sog. Triple-Net-Lease-Verträge abgeschlossen. Grundsätzlich versteht man unter einem solchen Modell, dass der Mieter zusätzlich zur vereinbarten Mietzahlung einen Teil der laufenden Kosten trägt bzw. diese sogar ganz übernimmt. In diesem Zusammenhang werden folgende Varianten unterschieden:

  • Single Net Lease: Der Mieter übernimmt einen Anteil der Grundsteuer, der Vermieter kommt für die Instandhaltung und Versicherung auf
  • Double Net Lease: Der Mieter übernimmt einen Anteil der Grundsteuer und Versicherungskosten, der Vermieter kommt für die Instandhaltung auf
  • Triple Net Lease: Der Mieter übernimmt alle Nettokosten 

Im Fall von Realty Income handelt es sich um Triple-Net-Lease-Verträge. Der Vorteil solcher Vereinbarungen liegt auf der Hand: Sie verringern das Risiko seitens Realty Income hinsichtlich steigender Kosten für die Verwaltung der Objekte. Gleichzeitig wird die Planbarkeit des operativen Geschäfts signifikant erhöht. Die Vorteile der Mieter liegen in einer niedrigeren Grundmiete sowie einer höheren Flexibilität in Bezug auf die Nutzung und Gestaltung der Immobilie.

Darüber hinaus sind in den Verträgen, welche Realty Income mit Kunden geschlossen hat, Vereinbarungen bezüglich der Mietentwicklung enthalten. So steigt die zu entrichtende Miete jährlich um einen fixen Prozentsatz an. Häufig besteht sogar eine inflationsindexierte Anpassung der Mieten.

Portfoliostruktur

Fast 90,00 % der Verträge der Realty Income Corporation sind Single-Leases. Das heißt, dass die Immobilien von einem einzigen Mieter genutzt werden. Darüber hinaus legt der REIT bei der Auswahl der Objekte auf folgende Charakteristiken Wert:

  • Standorte mit soliden demographischen Eigenschaften
  • angemessener Preis der Immobilie
  • langfristige Ausrichtung des Mietvertrags
  • Mieter sollen bestenfalls Marktführer in ihrer jeweiligen Branche sein

Was die Herkunft der Kunden betrifft, so fokussiert sich Realty Income insbesondere auf den Einzelhandel. Wie Abbildung 3 zu entnehmen ist, betreiben mehr als 20,00 % der Mieter des Unternehmens Lebensmittelgeschäfte oder Convenience Stores. Auch Dollar Stores oder Drogerien befinden sich häufig in den Objekten von Realty Income. Des Weiteren ist kein einziger Kunde für einen erheblichen Anteil der Einnahmen verantwortlich.

Abb. 3: Kundenstruktur von Realty Income nach Branchen

Im Hinblick auf die zugrundeliegenden Branchen ist das Portfolio von Realty Income als äußerst solide und gut diversifiziert zu bewerten. Dies gilt allerdings nicht für die geographische Verteilung der Objekte. Nachdem Realty Income für mehrere Jahrzehnte ausschließlich in den Vereinigten Staaten aktiv war, erfolgte kürzlich die Expansion nach Europa. Seit 2019 investierte der REIT hier ca. 9,00 Mrd. USD und kann inzwischen 354 Immobilien sein Eigen nennen. Die Mieter stammen genau wie in den USA in erster Linie aus nicht-zyklischen Branchen.

Abb. 4: Globale Standorte von Realty Income

Burggraben von Realty Income

Einleitung

Die Gründung von Realty Income liegt bereits 55 Jahre zurück. In dieser Zeit hat sich der REIT mit der fortlaufenden Akquisition einzelner Objekte sowie vereinzelten, größeren Übernahmen (bspw. VEREIT) ein umfassendes Immobilienportfolio aufgebaut. Während dieses vor zehn Jahren noch 3.896 Objekte umfasste, waren es zum Ende des vergangenen Geschäftsjahres 12.237 Stück. Von diesen Standorten kann Realty Income nicht mehr vertrieben werden, was einen erheblichen Beitrag zum Burggraben leistet. Zudem beträgt die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge etwas mehr als neun Jahre.

Abb. 5: Immobilienbestand

Dass es sich bei diesen Immobilien außerdem um werthaltige und begehrte Objekte handelt, spiegelt sich in den Belegungsquoten von Realty Income wider. Diese Kennzahl gibt an, wie hoch der Anteil an Objekten ist, welcher sich in einem aktiven Mietverhältnis befindet. In den letzten zehn Jahren lag die Belegungsquote von Realty Income bei durchschnittlich 98,43 %. Selbst die Corona-Pandemie sorgte nur für einen kurzzeitigen Einbruch. Im selben Zeitraum lag die durchschnittliche Belegungsquote aller anderen REITs im S&P 500 bei nur 94,20 %.

Abb. 6: Belegungsquote

Porters Five Forces

Nachstehend die Branchenstrukturanalyse nach Michael E. Porter. Diese dient der Einordnung von externen Kräften, welche auf die Unternehmen einer Branche einwirken. Unsere Skala reicht hierbei von 0 bis 5. Je besser Realty Income aufgestellt ist, desto höher ist die Punktzahl, welche wir vergeben.  

Externe Kraft
Stärke
Begründung
Rivalität unter bestehenden Wettbewerbern
4/5
Das Unternehmen Realty Income gehört in den USA zu den größten Playern seiner Branche und kann, wenn es um den Erwerb von neuen Objekten geht, von seinem Ruf als zuverlässiger und langfristiger Partner profitieren. Zudem kann das Unternehmen von seinen bisher akquirierten Standorten nicht mehr vertrieben werden. Daher bewerten wir die Rivalität unter bestehenden Mitbewerbern als niedrig.
Bedrohung durch neue Wettbewerber
4/5
Auch die Bedrohung durch neue Wettbewerber sehen wir als unproblematisch an. Denn wer als noch unbekannter Player in den Immobilienmarkt einsteigen will, besitzt weder einen Track Record noch Reputation und ist auch aus Sicht der Kapitalgeber einer höheren Risikoklasse zuzuordnen. Daher vergeben wir auch für diese externe Kraft 4 von 5 Punkte.
Verhandlungsmacht der Lieferanten
2/5
Da Realty Income die Objekte in erster Linie über Triple-Net-Lease-Verträge vermietet, ist das Unternehmen weder an der Instandhaltung noch an der Versicherung unmittelbar beteiligt. Dennoch existiert mit den Gläubigern eine Art Lieferant. Denn um weiterhin neue Immobilien erwerben zu können, ist Realty Income auf Kapital angewiesen. In diesem Zusammenhang sehen wir die bessere Verhandlungsposition aufgrund der zahlreichen Alternativen auf der Seite der Kapitalgeber.
Verhandlungsmacht der Kunden
3/5
Realty Income ist nicht von einzelnen „Kunden“ abhängig. Auf die drei größten Mieter, Dollar General, Walgreens und 7-Eleven, entfällt ein kumulierter Umsatzanteil von gerade einmal 11,10 %. Und selbst im aktuell unwahrscheinlichen Fall der Insolvenz einer dieser Unternehmen sollte Realty Income kein Problem damit haben, die Objekte zeitnah an andere Kunden vermieten zu können. Daher bewerten wir die Verhandlungspositionen als ausgeglichen.
Bedrohung durch Ersatzprodukte
5/5
Vor kurzem hat Realty Income den Bestand an Bürogebäuden im Rahmen eines Spin-offs ausgegliedert und als separate Gesellschaft an die Börse gebracht. Seitdem besteht das Portfolio des Unternehmens in erster Linie aus Einzelhandelsimmobilien. Obwohl der E-Commerce eine zunehmende Alternative hierzu darstellt, ist in naher Zukunft nicht von einer vollständigen Ablösung auszugehen. Daher vergeben wir die volle Punktzahl.
Abb. 7: In Porters Burggraben-Rating erzielt Realty Income 18 von 25 Punkte.

Geschäftsführung    

Sumit Roy

In seiner Funktion als Präsident & CEO liegt die Hauptverantwortung von Roy darin, als Treuhänder für die Aktionäre von Realty Income zu agieren und die Mission des Unternehmens zu erfüllen: monatliche Dividenden anzubieten, die im Laufe der Zeit steigen. Diese Verantwortung umfasst die Überwachung aller operativen Aspekte des Unternehmens sowie die Entwicklung und Umsetzung der Unternehmensstrategie. Die erfolgreiche Umsetzung der Strategie erfordert die kontinuierliche Analyse des wirtschaftlichen Umfelds, die Berücksichtigung von Einflussfaktoren auf die Geschäftstätigkeit und das Treffen von Maßnahmen zur Generierung von Investorenerträgen unter gleichzeitiger Risikominderung.

Roy ist seit Oktober 2018 CEO von Realty Income und bekleidet die Position des Präsidenten seit 2015. Vor seiner aktuellen Rolle war er von 2014 bis 2018 COO des Unternehmens. In dieser Funktion überwachte er die Investitionen und Geschäftsoperationen, einschließlich Akquisitionen, Veräußerungen, Vermögensverwaltung, Portfoliomanagement, Informationstechnologie, interne Revision und Personalwesen. Zusätzlich fungierte er als Vorsitzender des Investment Committee und war Mitglied des Executive Management Teams.

Seine Laufbahn bei Realty Income startete er in 2011. 2013 wurde er zum Chief Investment Officer befördert. Vor seinem Wechsel zu Realty Income war er sieben Jahre lang als Executive Director bei der UBS tätig, wo er für Transaktionen im Bereich Immobilienkapitalmärkte und Beratung mit einem Gesamtvolumen von über 57,00 Mrd. USD verantwortlich war. Vor seiner Zeit bei UBS arbeitete er im Investment Banking bei Merrill Lynch und als Principal in der Technologieberatung bei Cap Gemini.

Roy hält einen Bachelor- und Masterabschluss in Informatik und einen Master of Business Administration in Finance und Economics von der University of Chicago, Booth School of Business. Zudem ist er als unabhängiges Mitglied im Vorstand von Ventas tätig und engagiert sich im Executive Board und im Governance Committee der National Association of Real Estate Investment Trusts.

CEO-Vergütung

Die Gesamtvergütung für 2022 von Roy belief sich auf 10,60 Mio. USD. Die Vergütung setzt sich wie folgt zusammen: Ein Grundgehalt von 0,95 Mio. USD, LTIP zeitbasierte Restricted Shares i. H. v. 1,80 Mio. USD, STIP Bargeldprämien i. H. v. 2,54 Mio. USD und LTIP Performance Shares im Wert von 5,30 Mio. USD.

Im Vorjahr 2021 betrug die Gesamtvergütung des CEO 8,25 Mio. USD.

Abb. 8: Sumit Roy

2. Fundamentale Analyse von Realty Income

Kennzahlen

Picture of Aktienfinder
Aktienfinder

Die Prognosen aus diesem Abschnitt werden vom Aktienfinder zur Verfügung gestellt.

Umsatz 

Entwicklung 

Bei den Fundamentaldaten beginnen wir mit der historischen Entwicklung der Umsatzerlöse von Realty Income, aber diese wirft Fragen auf. Warum sind die Einnahmen der Immobiliengesellschaft bis 2020 gleichmäßig angestiegen und im Anschluss regelrecht explodiert? Die Antwort auf diese Frage ist simpel: Im November 2021 wurde der Konkurrent VEREIT erfolgreich übernommen. Für das Geschäftsjahr 2021 wurden die Erlöse des Akquisitionsziels dementsprechend nur anteilig übernommen. Im vergangenen Geschäftsjahr verzeichnete Realty Income hingegen einen Umsatzanstieg von mehr als 60,00 % auf 3,34 Mrd. USD, sodass sich ein durchschnittliches Wachstum i. H. v. 25,97 % ermitteln lässt. Die organische Wachstumsgeschwindigkeit von Realty Income ist natürlich deutlich niedriger und eher im mittleren einstelligen Bereich anzusiedeln.

Was die zukünftige Umsatzentwicklung betrifft, so ist weiterhin mit starken Wachstumsraten zu rechnen. Allerdings werden auch diese nicht organischen Anstiegen entstammen, sondern in erster Linie der geplanten Übernahme von Spirit Realty, welche am 29. Oktober dieses Jahres angekündigt wurde. Folglich erwarten die Analysten bis 2025 einen Anstieg der gesamten Einnahmen von Realty Income auf 4,84 Mrd. USD, was 13,16 % pro Jahr entsprechen würde. Schaut man auf den erwarteten Anstieg der Umsätze je Aktie, schrumpft dieser übrigens auf nur noch 7,75 %, da die Akquisition zum Großteil durch die Ausgabe junger Aktien finanziert werden wird.

Abb. 9: Umsatzentwicklung und -verteilung
Umsatzverteilung nach Segmenten

Im Abschnitt zum Geschäftsmodell von Realty Income sind wir bereits detailliert auf die Branchen eingegangen, aus welchen die Kunden de Unternehmens stammen. Diese Struktur spiegelt sich auch in der Umsatzverteilung nach Segmenten wider: So waren Mieter aus dem Einzelhandelssektor wie Walgreens, Dollar General, 7-Eleven oder Walmart mit 82,74 % für den überwiegenden Anteil der Erlöse verantwortlich.

An zweiter Stelle stehen Kunden aus dem Industriesektor wie bspw. der Logistikkonzern FedEx, auf welche im vergangenen Geschäftsjahr 15,01 % der Erlöse von Realty Income entfielen. Doch da es dem Unternehmen mit zunehmender Größe schwerfällt, in diesen Bereichen noch attraktive Objekte zu finden, sieht sich Realty Income auch in anderen Branchen um. So wurden 2,25 % der Einnahmen in 2022 mit Mietern aus anderen Segmenten wie bspw. Glücksspiel erwirtschaftet.

Umsatzverteilung nach Regionen

Bis einschließlich 2018 war Realty Income ausschließlich im Heimatland, den USA, tätig. Doch seit 2019 investiert die Immobiliengesellschaft zunehmend auch in europäische Objekte, da das Wachstumspotenzial in den Vereinigten Staaten bei der bereits erreichten Portfoliogröße begrenzt ist. Während in 2019 nur etwas mehr als ein Hundertstel der gesamten Umsätze von Realty Income im Ausland erwirtschaftet wurde, waren es im vergangenen Geschäftsjahr bereits 9,23 %. Hiervon entfällt der überwiegende Anteil auf das Vereinigte Königreich, welches mit mehr als 200 Immobilien zum zweitwichtigsten Markt herangewachsen ist, Tendenz steigend. Darüber hinaus erreichte Realty Income in Spanien und Italien eine mittlere zweistellige Anzahl an Objekten.

Funds from Operations

Als Real Estate Investment Trust weist Realty Income im Gegensatz zu „normalen“ Kapitalgesellschaften mehrere Unterschiede auf. Einer davon ist, dass die Betrachtung der operativen Ergebnisse und Konzerngewinne, welche wir an dieser Stelle normalerweise durchführen, nicht zielführend ist. Denn diese Kennzahlen werden durch hohe Abschreibungen auf das bestehende Immobilienportfolio stark beeinträchtigt und künstlich nach unten gedrückt. Folglich wird die Entwicklung der Ertragskraft nicht angemessen widergegeben.

Daher blicken wir stattdessen auf die sogenannten Funds from Operations (FFOs). Hierbei handelt es sich um eine non-GAAP-Kennzahl, welche die Gewinne von REITs um mehrere Faktoren (u. a. Abschreibungen, Gewinne und Verluste aus dem Verkauf von Immobilien und Beteiligungen) bereinigt, um so ein besseres Bild über die Profitabilität des operativen Geschäfts abgeben zu können.

Grundsätzlich lässt sich die Entwicklung der FFOs zwischen 2018 und 2022 mit der Umsatzentwicklung in diesem Zeitraum vergleichen. Während die Kennzahl bis einschließlich 2021 recht stetig angewachsen ist, führte die erfolgreiche Übernahme von VEREIT im vergangenen Geschäftsjahr zu einem sprunghaften Anstieg auf 2,47 Mrd. USD, sodass sich für die letzten fünf Geschäftsjahre eine durchschnittliches Wachstumsrate von 28,62 % pro Jahr ermitteln lässt.

An dieser Stelle ist vermutlich eine Betrachtung der FFOs je Aktie sinnvoller, welche im von uns betrachteten Zeitraum um durchschnittlich 7,55 % gesteigert werden konnten. Während aufgrund der geplanten Übernahme von Spirit Realty davon auszugehen ist, dass die FFOs absolut betrachtet bis 2025 um 8,08 % pro Jahr gesteigert werden können, ist je Aktie ein Wachstum von nur 2,89 % zu erwarten.

Abb. 10: Funds from Operations

Margen

Statt der EBIT- und Nettomarge betrachten wir an dieser Stelle das Verhältnis der FFOs zu den Umsatzerlösen, also die FFO Marge. Dementsprechend fällt der mit Abstand größte Belastungsfaktor in der Gewinn- und Verlustrechnung von Realty Income weg – nämlich Abschreibungen. Die sonstigen operativen Aufwendungen, zu denen hauptsächlich Zinskosten sowie die Vergütungen der administrativen Mitarbeiter zählen, sind in Relation zu den Umsatzerlösen unerheblich, sodass hohe und stabile Gewinnspannen ermöglicht werden.

Hin und wieder kommt es akquisitionsbedingt zu einmaligen Sondereffekten. Dementsprechend schrumpfte die FFO Marge in 2021 aufgrund der Übernahme von VEREIT um ca. zehn Prozentpunkte auf 59,63 %. Im vergangenen Geschäftsjahr ist es Realty Income hingegen gelungen, mit 73,93 % einen neuen Rekordwert zu erreichen.

Während die Analysten erwarten, dass Realty Income dieses Niveau im laufenden Geschäftsjahr noch aufrechterhalten können wird, zeigen sie sich für die darauffolgenden Geschäftsjahre wenig optimistisch. Demnach soll die FFO Marge laut den Analysten in 2025 lediglich 64,42 % betragen, was im historischen Kontext für Realty Income als unterdurchschnittlich zu bewerten ist. Im Vergleich zur Peer Group an der Börse sind diese Werte nichtsdestotrotz eher überdurchschnittlich.

Abb. 11: FFO Marge

Gewinn- und Verlustrechnung

In der folgenden Abbildung ist die Gewinn- und Verlustrechnung von Realty Income dargestellt. Diese dient als Zusammenfassung der Erkenntnisse aus den vorherigen Kapiteln.

Abb. 12: Gewinn- und Verlustrechnung

Dividendenpolitik und Aktienrückkäufe

Man könnte fast sagen, bei Realty Income dreht sich alles um Dividenden, denn das Unternehmen besitzt in diesem Zusammenhang eine beachtliche Historie. Obwohl der Börsengang erst im Jahr 1994 erfolgte, können sich die Inhaber der Aktien bereits seit 54 Jahren über Dividendenzahlungen freuen. Eine Besonderheit stellt das Ausschüttungsintervall dar, denn der REIT beteiligt seine Anteilseigner nicht wie für US-amerikanische Aktien üblich alle drei Monate, sondern jeden Monat. Daher hat Realty Income vor etwas mehr als 20 Jahren den Alternativnamen „The Monthly Dividend Company“ schützen lassen.

Seit dem Börsengang wurden die Ausschüttungen von jedes Jahr erhöht, sodass zum Zeitpunkt dieser Analyse 29 Jahre an Steigerungen zu Buche stehen. Somit gehört Realty Income den Dividendenaristokraten an. Zwischen 2018 und 2022 wurden die Gewinnbeteiligungen von 2,65 USD auf 2,98 USD je Aktie erhöht, was einem Anstieg um 2,98 % pro Jahr entspricht. Während sich die aktuelle Dividendenrendite auf 5,30 % bei einer Ausschüttungsquote (in Bezug auf die FFOs) von 73,67 % beläuft, erwarten die Analysten bis 2025 einen Anstieg auf 3,26 USD.

Im Kontrast zu der stetigen Dividendenentwicklung von Realty Income, welche die Stabilität des operativen Geschäfts unterstreicht, steht ein kontinuierlicher Anstieg der Anzahl ausstehender Aktien. Dies ist jedoch weder schlimm, noch verwunderlich. Denn wie bereits erwähnt, benutzt Realty Income die Ausgabe junger Aktien häufig, um Akquisitionen zu finanzieren. Allerdings nur, wenn die Übernahme einen überproportionalen Anstieg der FFOs zur Folge hat, denn andernfalls wäre diese nicht sinnvoll. Die anstehende Akquisition von Spirit Realty soll bspw. einen Anstieg der FFOs je Aktie um 2,50 % bewirken.

Abb. 13: Entwicklung der Dividende und Anzahl ausstehender Aktien

Historische Kennzahlen

KUV

Obwohl sich der Aktienkurs von Realty Income innerhalb der letzten fünf Geschäftsjahre ohne eindeutigen Trend entwickelte, stieg die Marktkapitalisierung durch die umfangreiche Emission neuer Anteile stark an. Dieser Anstieg konnte jedoch durch entsprechend höhere Erlöse kompensiert werden, sodass das Kurs-Umsatz-Verhältnis um den historischen Mittelwert von 15,30 schwankte. Während sich zum Zeitpunkt dieser Analyse ein Wert von 10,66 ergibt, ist anhand der Analystenschätzungen bis 2025 von einem Rückgang auf 8,56 auszugehen.

KFFOV

Da der Gewinn eines REITs, wie zuvor beschrieben, keine Aussagekraft besitzt, betrachten wir statt des KGVs an dieser Stelle das „KFFOV“, also das Verhältnis von Marktkapitalisierung zu den FFOs. Die Übernahme von VEREIT in 2021 führte aufgrund von einmaligen Kosten für die Durchführung der Transaktion zu einem vorübergehenden Rückgang der FFOs je Aktie. Dementsprechend stieg das KFFOV auf 34,12. Ansonsten schwankte auch dieses Multiple um den historischen Mittelwert, welcher sich auf 22,85 beläuft. Für 2025 lässt sich anhand der Analystenschätzungen ein Wert von 13,29 ermitteln.

KOCV

Die Entwicklung der Kurs-Cashflow-Verhältnisse weicht nur geringfügig von den bisher thematisierten Multiples ab. Auch hier lässt sich kein eindeutiger Trend erkennen. Der Durchschnittswert seit 2018 beläuft sich auf 22,11. Aktuell wird Realty Income mit den 14,66-fachen Mittelzuflüssen aus dem operativen Geschäft bewertet. In den nächsten drei Geschäftsjahren könnte das KOCV auf 11,62 schrumpfen.

Abb. 14: Entwicklung von KUV, KFFOV und KOCV

Einordnung nach Peter Lynch

Im von uns betrachteten Zeitraum ist Realty Income auf den ersten Blick eine phänomenale Entwicklung des operativen Geschäfts gelungen: Während die Umsätze um 25,97 % pro Jahr gesteigert werden konnten, sind die FFOs gar um 28,62 % angewachsen. Ist Realty Income also ein Fast Grower? Nein, denn wie bereits erwähnt, entstammt der überwiegende Anteil des historischen Wachstums Akquisitionen, welche zu großen Teilen mit Kapitalerhöhungen finanziert wurden. Dementsprechend ist der Blick auf den Umsatz bzw. FFOs je Aktie sinnvoller, denn dann schrumpft die durchschnittliche Steigerung auf 4,49 % bzw. 7,55 % pro Jahr. Obwohl den Analystenschätzungen entsprechend, in den kommenden Jahren mit einem Abflachen der Wachstumsdynamik zu rechnen ist, traut sich Realty Income nach wie vor langfristige Wachstumsraten zwischen 4,00 % und 5,00 % zu, weshalb wir uns für eine Einordnung als Average Grower entschieden haben.

Abb. 15: Realty Income ist ein Average Grower.
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Adrian Rogl

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