Realty Income Aktie Analyse

Bevor wir uns mit dem operativen Geschäft von Realty Income beschäftigen, wollen wir auf die Funktionsweise eines REITs eingehen. Denn wer unsere Analyse zu Public Storage nicht gelesen oder sich noch nicht mit dem Konstrukt auseinandergesetzt hat, kann mit diesem Begriff unter Umständen nichts anfangen. Nichtsdestotrotz ist ein Blick in die Public Storage Aktie Analyse zu empfehlen.

Der Begriff REIT steht für Real Estate Investment Trust, was sich ins Deutsche mit „Immobilieninvestmentfonds“ übersetzen lässt. Im Grunde handelt es sich bei REITs um eine spezielle Form der Kapitalgesellschaft, welche es Anlegern ermöglicht, schon mit kleinen Beträgen in die Asset-Klasse zu investieren (also wie ein “ETF für Immobilien”, mehr oder weniger). Um sich als REIT zu qualifizieren und von den Vorteilen wie Steuerbegünstigungen profitieren zu können, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt werden. Diese bestehen in erster Linie darin, dass die Gesellschaft den überwiegenden Anteil der Erlöse durch Mieteinnahmen generieren und mehr als 90,00 % des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden ausschütten muss.

Somit stellen Real Estate Investment Trusts wie Realty Income eine Verbindung zwischen dem Kapital- und dem Immobilienmarkt her, was Vorteile für alle Beteiligten mit sich bringt. Investoren können insofern von diesem Konstrukt profitieren, dass schon mit kleinen Geldbeträgen Investitionen in diversifizierte Immobilienportfolios ermöglicht werden. Gleichzeitig genießt der REIT im Vergleich zu „normalen“ Kapitalgesellschaften eine deutlich niedrigere Steuerbelastung.

Mit so gut wie allen Mietern hat Realty Income sog. Triple-Net-Lease-Verträge abgeschlossen. Grundsätzlich versteht man unter einem solchen Modell, dass der Mieter zusätzlich zur vereinbarten Mietzahlung einen Teil der laufenden Kosten trägt bzw. diese sogar ganz übernimmt. In diesem Zusammenhang werden folgende Varianten unterschieden:

• Single Net Lease: Der Mieter übernimmt einen Anteil der Grundsteuer, der Vermieter kommt für die Instandhaltung und Versicherung auf
• Double Net Lease: Der Mieter übernimmt einen Anteil der Grundsteuer und Versicherungskosten, der Vermieter kommt für die Instandhaltung auf
• Triple Net Lease: Der Mieter übernimmt alle Nettokosten

Im Fall von Realty Income handelt es sich um Triple-Net-Lease-Verträge. Der Vorteil solcher Vereinbarungen liegt auf der Hand: Sie verringern das Risiko seitens Realty Income hinsichtlich steigender Kosten für die Verwaltung der Objekte. Gleichzeitig wird die Planbarkeit des operativen Geschäfts signifikant erhöht. Die Vorteile der Mieter liegen in einer niedrigeren Grundmiete sowie einer höheren Flexibilität in Bezug auf die Nutzung und Gestaltung der Immobilie.

Darüber hinaus sind in den Verträgen, welche Realty Income mit Kunden geschlossen hat, Vereinbarungen bezüglich der Mietentwicklung enthalten. So steigt die zu entrichtende Miete jährlich um einen fixen Prozentsatz an. Häufig besteht sogar eine inflationsindexierte Anpassung der Mieten.

Fast 90,00 % der Verträge der Realty Income Corporation sind Single-Leases. Das heißt, dass die Immobilien von einem einzigen Mieter genutzt werden. Darüber hinaus legt der REIT bei der Auswahl der Objekte auf folgende Charakteristiken Wert:

• Standorte mit soliden demographischen Eigenschaften
• angemessener Preis der Immobilie
• langfristige Ausrichtung des Mietvertrags
• Mieter sollen bestenfalls Marktführer in ihrer jeweiligen Branche sein

Was die Herkunft der Kunden betrifft, so fokussiert sich Realty Income insbesondere auf den Einzelhandel. Wie Abbildung 3 zu entnehmen ist, betreiben mehr als 20,00 % der Mieter des Unternehmens Lebensmittelgeschäfte oder Convenience Stores. Auch Dollar Stores oder Drogerien befinden sich häufig in den Objekten von Realty Income. Des Weiteren ist kein einziger Kunde für einen erheblichen Anteil der Einnahmen verantwortlich.

Im Hinblick auf die zugrundeliegenden Branchen ist das Portfolio von Realty Income als äußerst solide und gut diversifiziert zu bewerten. Dies gilt allerdings nicht für die geographische Verteilung der Objekte. Nachdem Realty Income für mehrere Jahrzehnte ausschließlich in den Vereinigten Staaten aktiv war, erfolgte kürzlich die Expansion nach Europa. Seit 2019 investierte der REIT hier ca. 9,00 Mrd. USD und kann inzwischen 354 Immobilien sein Eigen nennen. Die Mieter stammen genau wie in den USA in erster Linie aus nicht-zyklischen Branchen.

Die Historie von Realty Income reicht zurück bis zur Gründung in 1969 durch William E. Clark und Evelyn Joan Clark. Die zwei Gründer erwarben ein Taco Bell Restaurant in Northridge, Kalifornien, USA und vermieteten dieses. Seit der Gründung hat das Unternehmen das Geschäftsmodell, Immobilien zu kaufen und anschließend zu vermieten, beibehalten und dadurch eine kontinuierliche Entwicklung erlebt. 1994 erfolgte der Börsengang, sodass Realty Income zum börsennotierten Unternehmen wurde. In den folgenden Jahrzehnten profitierten die Aktionäre von Ausschüttungen und die Aktie erzielte auch nennenswerte Kursgewinne.

In 1996 erhielt Realty Income erstmalig Investitionsqualitäts-Ratings von Moody’s, S&P und Fitch. Dies trug zur Stärkung der finanziellen Position des Unternehmens bei und erhöhte die Attraktivität für Anleger, denn eine solche “Empfehlung” (bei einem guten Rating) verleiht Sicherheit. In 2007 wurde das Unternehmen in den Standard & Poor’s MidCap Index aufgenommen, was die Präsenz und Bedeutung im Markt weiter unterstrich.

Eine bedeutende Phase in der Historie war das Jahr 2011, in dem das Unternehmen erstmals Akquisitionen im Wert von 1,00 Mrd. USD abschloss. Dies markierte einen Meilenstein in der Expansion des Portfolios. Im Jahr 2013 wurde die Übernahme von American Realty Capital Trust i. H. v. 3,20 Mrd. USD erfolgreich abgeschlossen, was zu einer weiteren Diversifizierung der Vermögenswerte führte.

Realty Income erreichte 2014 insgesamt eine Dividendenausschüttung von über 3,00 Mrd. USD. Ein Jahr später folgte die Aufnahme in den S&P High Yield Dividend Aristocrats Index und zur gleichen Zeit auch in den S&P 500. In den folgenden Jahren erweiterte das Unternehmen kontinuierlich sein Portfolio und steigerte seine finanzielle Leistungsfähigkeit. Allein durch die Mieteinnahmen machte Reality Income bereits 2016 einen Umsatz von mehr als 1,00 Mrd. USD. Entsprechend groß war auch das Portfolio.

In 2021 schloss Realty Income die Fusion mit VEREIT, ebenfalls ein REIT in den USA, im Wert von 17,00 Mrd. USD ab. VEREIT investiert in Einzelhandels-, Restaurant-, Büro- und Industrieimmobilien und konnte sich vor der Übernahme ein Portfolio aus 3.831 Immobilien aufbauen, welche eine Gesamtfläche von 83,33 Mio. m² aufweisen.

Im selben Jahr wurde die erste Akquisition in Kontinentaleuropa vollzogen. Realty Income kaufte Immobilien von Carrefour, dem zweitgrößten Lebensmittelhändler in Europa nach der Schwarz-Gruppe. In 2022 erreichte das Unternehmen eine Immobilienauslastung von 99,00 % (den höchsten Wert seit über 20 Jahren) und tätigte die erste Investition in der Gaming-Branche durch den Kauf des Wynn Encore Boston Harbor Resort & Casino für 1,70 Mrd. USD. Im selben Jahr wurden auch sieben Großmärkte in Italien des Unternehmens Metro akquiriert.

Die Mission von Realty Income besteht darin, in Menschen und Orte zu investieren, um zuverlässige monatliche Dividenden zu generieren, die im Laufe der Zeit steigen. Durch diese Mission strebt das Unternehmen danach, langfristig finanzielle Stabilität für seine Investoren zu schaffen.

Der Zweck des Konzerns liegt darin, beständige Beziehungen aufzubauen und eine finanziell sichere Zukunft zu gestalten. Das Unternehmen setzt sich dafür ein, dauerhafte Verbindungen zu schaffen, die über den reinen geschäftlichen Kontext hinausgehen und langfristige finanzielle Perspektiven für alle Beteiligten verbessern.

Die Vision von Realty Income ist es, zu den fünf führenden Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA zu gehören und dabei langfristigen Wert für Stakeholder auf globaler Ebene zu schaffen. Diese Vision unterstreicht das Streben nach Exzellenz und langfristigem Erfolg, während gleichzeitig eine Verantwortung gegenüber den weltweiten Interessengruppen wahrgenommen wird.

Realty Income wurde auf fünf grundlegenden Werten gegründet, die seit der Gründung wesentlich für das Geschäft sind.

Integrität und ethisches Verhalten stehen im Mittelpunkt der Unternehmenskultur. Der Erfolg der eigenen Kunden ist der Erfolg des Unternehmens. Durch die Übernahme von Verantwortung möchte Realty Income sich dafür einsetzen, die Ziele der Kunden zu erreichen. Jedem Einzelnen soll es ermöglicht werden, sein Bestes zu geben. Der Konzern möchte eine Umgebung schaffen, in der Teammitglieder inspiriert sind, täglich ihr Bestes zu geben. Vielfalt, Gleichberechtigung und Inklusion stärken das Unternehmen. Reality Income schätzt und feiert die Unterschiede, die jede Person in das Team einbringt und setzet sich dafür ein, einen positiven Beitrag zu der Gemeinschaft und Umwelt zu leisten und mehr zurückzugeben, als genommen wird.

Realty Income legt großen Wert auf den Schutz der eigenen Vermögenswerte, der Gemeinschaft und der Umwelt. Das Geschäftsmodell sieht vor, dass die Immobilien im Portfolio langfristig an Kunden vermietet werden. Die Verantwortung für die Wartung der Gebäude, einschließlich des Managements von Versorgungseinrichtungen und der Umsetzung nachhaltiger Praktiken, liegt üblicherweise bei den Kunden. Diese dezentrale Struktur erschwert die Zusammenstellung und Berichterstattung solcher Daten. Durch die Analyse der Grundmerkmale des Portfolios strebt Realty Income jedoch an, die Bedürfnisse der Kunden besser zu verstehen und starke, dauerhafte Beziehungen aufzubauen, um das gemeinsame langfristige Ziel zu erreichen, den Umwelteinfluss des Portfolios zu reduzieren.

Viele Kundenunternehmen setzen sich durch umfassende Programme für unternehmerische Verantwortung für positive Umwelt- und soziale Auswirkungen ein. Da die Kunden die operative Kontrolle über die Immobilien behalten, arbeitet Realty Income eng mit diesen zusammen, um gemeinsam Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Ein Beispiel ist die Unterstützung der Kunden bei der Erlangung der LEED-Zertifizierung für die Gebäude. Das Zertifikat wird für eine umweltfreundliche Bauweise und Entwurf verliehen. Die komplexen Zertifizierungsprozesse werden aktiv durch das Unternehmen begleitet. Die Teams für Vermögensverwaltung, Immobilienbetrieb und Nachhaltigkeit kooperieren mit Unternehmen im Bereich erneuerbare Energien, um Vermögenswerte zu identifizieren, die Initiativen zur Energieeffizienz im Immobilienportfolio maximieren können. Diese Initiativen umfassen Solarenergieanlagen, Batteriespeicher und Ladestationen. Zudem werden kontinuierlich regionale Möglichkeiten mit den Kunden erkundet, um sich für Programme zu erneuerbaren Energien oder Energieeffizienz auf Stadt- und Landkreisebene zu qualifizieren.  

Vanguard ist mit 15,30 % der größte Anteilseigner von Realty Income, mit großem Abstand gefolgt von BlackRock mit 8,90 %. State Street hält mit 7,60 % ebenfalls einen signifikanten Anteil des Unternehmens und ist somit der drittgrößte Anleger. Cohen & Steers ist mit 5,90 % der letzte Großaktionär, welcher die 5,00 %-Marke überschreitet.

In seiner Funktion als Präsident & CEO liegt die Hauptverantwortung von Roy darin, als Treuhänder für die Aktionäre von Realty Income zu agieren und die Mission des Unternehmens zu erfüllen: monatliche Dividenden anzubieten, die im Laufe der Zeit steigen. Diese Verantwortung umfasst die Überwachung aller operativen Aspekte des Unternehmens sowie die Entwicklung und Umsetzung der Unternehmensstrategie. Die erfolgreiche Umsetzung der Strategie erfordert die kontinuierliche Analyse des wirtschaftlichen Umfelds, die Berücksichtigung von Einflussfaktoren auf die Geschäftstätigkeit und das Treffen von Maßnahmen zur Generierung von Investorenerträgen unter gleichzeitiger Risikominderung.

Roy ist seit Oktober 2018 CEO von Realty Income und bekleidet die Position des Präsidenten seit 2015. Vor seiner aktuellen Rolle war er von 2014 bis 2018 COO des Unternehmens. In dieser Funktion überwachte er die Investitionen und Geschäftsoperationen, einschließlich Akquisitionen, Veräußerungen, Vermögensverwaltung, Portfoliomanagement, Informationstechnologie, interne Revision und Personalwesen. Zusätzlich fungierte er als Vorsitzender des Investment Committee und war Mitglied des Executive Management Teams.

Seine Laufbahn bei Realty Income startete er in 2011. 2013 wurde er zum Chief Investment Officer befördert. Vor seinem Wechsel zu Realty Income war er sieben Jahre lang als Executive Director bei der UBS tätig, wo er für Transaktionen im Bereich Immobilienkapitalmärkte und Beratung mit einem Gesamtvolumen von über 57,00 Mrd. USD verantwortlich war. Vor seiner Zeit bei UBS arbeitete er im Investment Banking bei Merrill Lynch und als Principal in der Technologieberatung bei Cap Gemini.

Roy hält einen Bachelor- und Masterabschluss in Informatik und einen Master of Business Administration in Finance und Economics von der University of Chicago, Booth School of Business. Zudem ist er als unabhängiges Mitglied im Vorstand von Ventas tätig und engagiert sich im Executive Board und im Governance Committee der National Association of Real Estate Investment Trusts.

Die Gesamtvergütung für 2022 von Roy belief sich auf 10,60 Mio. USD. Die Vergütung setzt sich wie folgt zusammen: Ein Grundgehalt von 0,95 Mio. USD, LTIP zeitbasierte Restricted Shares i. H. v. 1,80 Mio. USD, STIP Bargeldprämien i. H. v. 2,54 Mio. USD und LTIP Performance Shares im Wert von 5,30 Mio. USD.

Im Vorjahr 2021 betrug die Gesamtvergütung des CEO 8,25 Mio. USD.