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Realty Income Aktie Analyse – Kommt der Turnaround?

Realty Income Aktie Analyse

Kommt der Turnaround?

NYSE: O - Analyse vom 17.12.2023
Von Jan Fuhrmann und Adrian Rogl

Realty Income Aktie jetzt kaufen? | Aktienanalyse | WKN: 899744 | ISIN: US7561091049 | Ticker: O (NYSE)

Im Herzen der dynamischen Welt der Immobilieninvestitionen ragt ein Name heraus, der sowohl bei erfahrenen Anlegern als auch bei Neueinsteigern im Bereich der Dividenden Investitionen ein Echo der Zuverlässigkeit und Beständigkeit hervorruft: Realty Income Corporation. Mit dem markanten Slogan 'The Monthly Dividend Company' hat sich Realty Income zu einem Synonym für regelmäßige und verlässliche Dividendenausschüttungen entwickelt.

In dieser Analyse tauchen wir ein in die Welt von Realty Income Corporation (WKN: 899744), einem börsennotierten Unternehmen, das sich nicht nur durch seine beeindruckende Historie von stetigen Erträgen und Dividenden, sondern auch durch seine strategische Positionierung in einem sich ständig wandelnden Marktumfeld auszeichnet. Wir beleuchten die Schlüsselfaktoren, die Realty Income zu einem herausragenden Spieler im REIT-Sektor machen, untersuchen die Resilienz seines Geschäftsmodells in verschiedenen wirtschaftlichen Szenarien und bewerten die langfristigen Aussichten für Anleger, die auf der Suche nach einem stabilen Einkommen sind. Lohnt sich ein Kauf nach der kürzlichen Korrektur und gelingt der Aktie der Turnaround? Mit welchem Kursziel und welcher Rendite kann man rechnen?

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Kapitel
Timestamp
Einleitung, Historie, Werte und Nachhaltigkeit, Aktionärsstruktur
00:00:00
Geschäftsmodell, Burggraben und Geschäftsführung​
00:11:50
Fundamentale Kennzahlen
00:32:17
Branchenanalyse & Konkurrenzvergleich
00:51:07
Chancen und Risiken, Unsere Bewertung, Technische Analyse
01:07:25

Kurzportrait  

Realty Income ist einer der bekanntesten Immobilienkonzerne an der Börse und vermietet Gewerbeimmobilien an einige der größten und bekanntesten Unternehmen der Welt. Zu diesen gehören u. a. Walgreens Boots Alliance, FedEx, Walmart und Home Depot.

Neben dem „normalen” Unternehmensnamen hat sich der Konzern auch den Titel „The Monthly Dividend Company” gesichert, denn die Aktionäre erhalten von dem Unternehmen einen monatlichen Cashflow. Inzwischen werden die Ausschüttungen seit fast 30 Jahren in Folge angehoben und auch die Dividendenrendite i. H. v. über 5,00 % ist hoch.

Aus der charttechnischen Perspektive kann die Aktie zwar keinen langfristigen Aufwärtstrend vorweisen, aber dennoch gelang eine erste Stabilisierung. Bei welchem Aktienkurs liegt das Kursziel für den Turnaround und welche Rendite kann man bei einer Anlage erwarten?

Die Analyse bezieht sich auf den Kenntnisstand unserer Recherche vom 16.12.2023.

WKN/ISIN
899744/US7561091049
Branche
Immobilien
Peter Lynch Einordnung
Average Grower
Fundamentales WLA-Rating
?/10
Technisches WLA-Rating
?/10
Porters Burggraben-Rating
?/25
Marktkapitalisierung
41,47 Mrd. USD
Dividendenrendite
5,36 %
KFFOV
14,96
Firmensitz
San Diego (USA)
Gründungsjahr
1969
Mitarbeiter
395
WKN/ISIN
899744/US7561091049
Branche
Immobilien
Peter Lynch Einordnung
Average Grower
Fundamentales WLA-Rating
07/10
Technisches WLA-Rating
03/10
Porters Burggraben-Rating
18/25
Marktkapitalisierung
41,47 Mrd. USD
Dividendenrendite
5,36 %
KFFOV
14,96
Firmensitz
San Diego (USA)
Gründungsjahr
1969
Mitarbeiter
395

Inhaltsverzeichnis

1. Das Unternehmen Realty Income

Historie von Realty Income

Gründung

Die Historie von Realty Income reicht zurück bis zur Gründung in 1969 durch William E. Clark und Evelyn Joan Clark. Die zwei Gründer erwarben ein Taco Bell Restaurant in Northridge, Kalifornien, USA und vermieteten dieses. Seit der Gründung hat das Unternehmen das Geschäftsmodell, Immobilien zu kaufen und anschließend zu vermieten, beibehalten und dadurch eine kontinuierliche Entwicklung erlebt. 1994 erfolgte der Börsengang, sodass Realty Income zum börsennotierten Unternehmen wurde. In den folgenden Jahrzehnten profitierten die Aktionäre von Ausschüttungen und die Aktie erzielte auch nennenswerte Kursgewinne.

In 1996 erhielt Realty Income erstmalig Investitionsqualitäts-Ratings von Moody’s, S&P und Fitch. Dies trug zur Stärkung der finanziellen Position des Unternehmens bei und erhöhte die Attraktivität für Anleger, denn eine solche “Empfehlung” (bei einem guten Rating) verleiht Sicherheit. In 2007 wurde das Unternehmen in den Standard & Poor’s MidCap Index aufgenommen, was die Präsenz und Bedeutung im Markt weiter unterstrich.

Akquisitionen

Eine bedeutende Phase in der Historie war das Jahr 2011, in dem das Unternehmen erstmals Akquisitionen im Wert von 1,00 Mrd. USD abschloss. Dies markierte einen Meilenstein in der Expansion des Portfolios. Im Jahr 2013 wurde die Übernahme von American Realty Capital Trust i. H. v. 3,20 Mrd. USD erfolgreich abgeschlossen, was zu einer weiteren Diversifizierung der Vermögenswerte führte.

Realty Income erreichte 2014 insgesamt eine Dividendenausschüttung von über 3,00 Mrd. USD. Ein Jahr später folgte die Aufnahme in den S&P High Yield Dividend Aristocrats Index und zur gleichen Zeit auch in den S&P 500. In den folgenden Jahren erweiterte das Unternehmen kontinuierlich sein Portfolio und steigerte seine finanzielle Leistungsfähigkeit. Allein durch die Mieteinnahmen machte Reality Income bereits 2016 einen Umsatz von mehr als 1,00 Mrd. USD. Entsprechend groß war auch das Portfolio.

In 2021 schloss Realty Income die Fusion mit VEREIT, ebenfalls ein REIT in den USA, im Wert von 17,00 Mrd. USD ab. VEREIT investiert in Einzelhandels-, Restaurant-, Büro- und Industrieimmobilien und konnte sich vor der Übernahme ein Portfolio aus 3.831 Immobilien aufbauen, welche eine Gesamtfläche von 83,33 Mio. m² aufweisen.

Expansion nach Europa

Im selben Jahr wurde die erste Akquisition in Kontinentaleuropa vollzogen. Realty Income kaufte Immobilien von Carrefour, dem zweitgrößten Lebensmittelhändler in Europa nach der Schwarz-Gruppe. In 2022 erreichte das Unternehmen eine Immobilienauslastung von 99,00 % (den höchsten Wert seit über 20 Jahren) und tätigte die erste Investition in der Gaming-Branche durch den Kauf des Wynn Encore Boston Harbor Resort & Casino für 1,70 Mrd. USD. Im selben Jahr wurden auch sieben Großmärkte in Italien des Unternehmens Metro akquiriert.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 1: Historie von Realty Income

Mission, Werte und Nachhaltigkeit von Realty Income

Mission

Die Mission von Realty Income besteht darin, in Menschen und Orte zu investieren, um zuverlässige monatliche Dividenden zu generieren, die im Laufe der Zeit steigen. Durch diese Mission strebt das Unternehmen danach, langfristig finanzielle Stabilität für seine Investoren zu schaffen.

Der Zweck des Konzerns liegt darin, beständige Beziehungen aufzubauen und eine finanziell sichere Zukunft zu gestalten. Das Unternehmen setzt sich dafür ein, dauerhafte Verbindungen zu schaffen, die über den reinen geschäftlichen Kontext hinausgehen und langfristige finanzielle Perspektiven für alle Beteiligten verbessern.

Die Vision von Realty Income ist es, zu den fünf führenden Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA zu gehören und dabei langfristigen Wert für Stakeholder auf globaler Ebene zu schaffen. Diese Vision unterstreicht das Streben nach Exzellenz und langfristigem Erfolg, während gleichzeitig eine Verantwortung gegenüber den weltweiten Interessengruppen wahrgenommen wird.

Werte

Realty Income wurde auf fünf grundlegenden Werten gegründet, die seit der Gründung wesentlich für das Geschäft sind.

Integrität und ethisches Verhalten stehen im Mittelpunkt der Unternehmenskultur. Der Erfolg der eigenen Kunden ist der Erfolg des Unternehmens. Durch die Übernahme von Verantwortung möchte Realty Income sich dafür einsetzen, die Ziele der Kunden zu erreichen. Jedem Einzelnen soll es ermöglicht werden, sein Bestes zu geben. Der Konzern möchte eine Umgebung schaffen, in der Teammitglieder inspiriert sind, täglich ihr Bestes zu geben. Vielfalt, Gleichberechtigung und Inklusion stärken das Unternehmen. Reality Income schätzt und feiert die Unterschiede, die jede Person in das Team einbringt und setzet sich dafür ein, einen positiven Beitrag zu der Gemeinschaft und Umwelt zu leisten und mehr zurückzugeben, als genommen wird.

Nachhaltigkeit

Realty Income legt großen Wert auf den Schutz der eigenen Vermögenswerte, der Gemeinschaft und der Umwelt. Das Geschäftsmodell sieht vor, dass die Immobilien im Portfolio langfristig an Kunden vermietet werden. Die Verantwortung für die Wartung der Gebäude, einschließlich des Managements von Versorgungseinrichtungen und der Umsetzung nachhaltiger Praktiken, liegt üblicherweise bei den Kunden. Diese dezentrale Struktur erschwert die Zusammenstellung und Berichterstattung solcher Daten. Durch die Analyse der Grundmerkmale des Portfolios strebt Realty Income jedoch an, die Bedürfnisse der Kunden besser zu verstehen und starke, dauerhafte Beziehungen aufzubauen, um das gemeinsame langfristige Ziel zu erreichen, den Umwelteinfluss des Portfolios zu reduzieren.

Viele Kundenunternehmen setzen sich durch umfassende Programme für unternehmerische Verantwortung für positive Umwelt- und soziale Auswirkungen ein. Da die Kunden die operative Kontrolle über die Immobilien behalten, arbeitet Realty Income eng mit diesen zusammen, um gemeinsam Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Ein Beispiel ist die Unterstützung der Kunden bei der Erlangung der LEED-Zertifizierung für die Gebäude. Das Zertifikat wird für eine umweltfreundliche Bauweise und Entwurf verliehen. Die komplexen Zertifizierungsprozesse werden aktiv durch das Unternehmen begleitet. Die Teams für Vermögensverwaltung, Immobilienbetrieb und Nachhaltigkeit kooperieren mit Unternehmen im Bereich erneuerbare Energien, um Vermögenswerte zu identifizieren, die Initiativen zur Energieeffizienz im Immobilienportfolio maximieren können. Diese Initiativen umfassen Solarenergieanlagen, Batteriespeicher und Ladestationen. Zudem werden kontinuierlich regionale Möglichkeiten mit den Kunden erkundet, um sich für Programme zu erneuerbaren Energien oder Energieeffizienz auf Stadt- und Landkreisebene zu qualifizieren.  

Aktionärsstruktur von Realty Income

Vanguard ist mit 15,30 % der größte Anteilseigner von Realty Income, mit großem Abstand gefolgt von BlackRock mit 8,90 %. State Street hält mit 7,60 % ebenfalls einen signifikanten Anteil des Unternehmens und ist somit der drittgrößte Anleger. Cohen & Steers ist mit 5,90 % der letzte Großaktionär, welcher die 5,00 %-Marke überschreitet.

Geschäftsmodell von Realty Income 

Einleitung

Bevor wir uns mit dem operativen Geschäft von Realty Income beschäftigen, wollen wir auf die Funktionsweise eines REITs eingehen. Denn wer unsere Analyse zu Public Storage nicht gelesen oder sich noch nicht mit dem Konstrukt auseinandergesetzt hat, kann mit diesem Begriff unter Umständen nichts anfangen. Nichtsdestotrotz ist ein Blick in die Public Storage Aktie Analyse zu empfehlen.

Der Begriff REIT steht für Real Estate Investment Trust, was sich ins Deutsche mit „Immobilieninvestmentfonds“ übersetzen lässt. Im Grunde handelt es sich bei REITs um eine spezielle Form der Kapitalgesellschaft, welche es Anlegern ermöglicht, schon mit kleinen Beträgen in die Asset-Klasse zu investieren (also wie ein “ETF für Immobilien”, mehr oder weniger). Um sich als REIT zu qualifizieren und von den Vorteilen wie Steuerbegünstigungen profitieren zu können, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt werden. Diese bestehen in erster Linie darin, dass die Gesellschaft den überwiegenden Anteil der Erlöse durch Mieteinnahmen generieren und mehr als 90,00 % des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden ausschütten muss.

Somit stellen Real Estate Investment Trusts wie Realty Income eine Verbindung zwischen dem Kapital- und dem Immobilienmarkt her, was Vorteile für alle Beteiligten mit sich bringt. Investoren können insofern von diesem Konstrukt profitieren, dass schon mit kleinen Geldbeträgen Investitionen in diversifizierte Immobilienportfolios ermöglicht werden. Gleichzeitig genießt der REIT im Vergleich zu „normalen“ Kapitalgesellschaften eine deutlich niedrigere Steuerbelastung.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 2: Grundsätzliches Prinzip von REITs

Triple-Net-Lease-Modell

Mit so gut wie allen Mietern hat Realty Income sog. Triple-Net-Lease-Verträge abgeschlossen. Grundsätzlich versteht man unter einem solchen Modell, dass der Mieter zusätzlich zur vereinbarten Mietzahlung einen Teil der laufenden Kosten trägt bzw. diese sogar ganz übernimmt. In diesem Zusammenhang werden folgende Varianten unterschieden:

  • Single Net Lease: Der Mieter übernimmt einen Anteil der Grundsteuer, der Vermieter kommt für die Instandhaltung und Versicherung auf
  • Double Net Lease: Der Mieter übernimmt einen Anteil der Grundsteuer und Versicherungskosten, der Vermieter kommt für die Instandhaltung auf
  • Triple Net Lease: Der Mieter übernimmt alle Nettokosten 

Im Fall von Realty Income handelt es sich um Triple-Net-Lease-Verträge. Der Vorteil solcher Vereinbarungen liegt auf der Hand: Sie verringern das Risiko seitens Realty Income hinsichtlich steigender Kosten für die Verwaltung der Objekte. Gleichzeitig wird die Planbarkeit des operativen Geschäfts signifikant erhöht. Die Vorteile der Mieter liegen in einer niedrigeren Grundmiete sowie einer höheren Flexibilität in Bezug auf die Nutzung und Gestaltung der Immobilie.

Darüber hinaus sind in den Verträgen, welche Realty Income mit Kunden geschlossen hat, Vereinbarungen bezüglich der Mietentwicklung enthalten. So steigt die zu entrichtende Miete jährlich um einen fixen Prozentsatz an. Häufig besteht sogar eine inflationsindexierte Anpassung der Mieten.

Portfoliostruktur

Fast 90,00 % der Verträge der Realty Income Corporation sind Single-Leases. Das heißt, dass die Immobilien von einem einzigen Mieter genutzt werden. Darüber hinaus legt der REIT bei der Auswahl der Objekte auf folgende Charakteristiken Wert:

  • Standorte mit soliden demographischen Eigenschaften
  • angemessener Preis der Immobilie
  • langfristige Ausrichtung des Mietvertrags
  • Mieter sollen bestenfalls Marktführer in ihrer jeweiligen Branche sein

Was die Herkunft der Kunden betrifft, so fokussiert sich Realty Income insbesondere auf den Einzelhandel. Wie Abbildung 3 zu entnehmen ist, betreiben mehr als 20,00 % der Mieter des Unternehmens Lebensmittelgeschäfte oder Convenience Stores. Auch Dollar Stores oder Drogerien befinden sich häufig in den Objekten von Realty Income. Des Weiteren ist kein einziger Kunde für einen erheblichen Anteil der Einnahmen verantwortlich.

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Abb. 3: Kundenstruktur von Realty Income nach Branchen

Im Hinblick auf die zugrundeliegenden Branchen ist das Portfolio von Realty Income als äußerst solide und gut diversifiziert zu bewerten. Dies gilt allerdings nicht für die geographische Verteilung der Objekte. Nachdem Realty Income für mehrere Jahrzehnte ausschließlich in den Vereinigten Staaten aktiv war, erfolgte kürzlich die Expansion nach Europa. Seit 2019 investierte der REIT hier ca. 9,00 Mrd. USD und kann inzwischen 354 Immobilien sein Eigen nennen. Die Mieter stammen genau wie in den USA in erster Linie aus nicht-zyklischen Branchen.

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Abb. 4: Globale Standorte von Realty Income

Burggraben von Realty Income

Einleitung

Die Gründung von Realty Income liegt bereits 55 Jahre zurück. In dieser Zeit hat sich der REIT mit der fortlaufenden Akquisition einzelner Objekte sowie vereinzelten, größeren Übernahmen (bspw. VEREIT) ein umfassendes Immobilienportfolio aufgebaut. Während dieses vor zehn Jahren noch 3.896 Objekte umfasste, waren es zum Ende des vergangenen Geschäftsjahres 12.237 Stück. Von diesen Standorten kann Realty Income nicht mehr vertrieben werden, was einen erheblichen Beitrag zum Burggraben leistet. Zudem beträgt die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge etwas mehr als neun Jahre.

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Abb. 5: Immobilienbestand

Dass es sich bei diesen Immobilien außerdem um werthaltige und begehrte Objekte handelt, spiegelt sich in den Belegungsquoten von Realty Income wider. Diese Kennzahl gibt an, wie hoch der Anteil an Objekten ist, welcher sich in einem aktiven Mietverhältnis befindet. In den letzten zehn Jahren lag die Belegungsquote von Realty Income bei durchschnittlich 98,43 %. Selbst die Corona-Pandemie sorgte nur für einen kurzzeitigen Einbruch. Im selben Zeitraum lag die durchschnittliche Belegungsquote aller anderen REITs im S&P 500 bei nur 94,20 %.

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Abb. 6: Belegungsquote

Porters Five Forces

Nachstehend die Branchenstrukturanalyse nach Michael E. Porter. Diese dient der Einordnung von externen Kräften, welche auf die Unternehmen einer Branche einwirken. Unsere Skala reicht hierbei von 0 bis 5. Je besser Realty Income aufgestellt ist, desto höher ist die Punktzahl, welche wir vergeben.  

Externe Kraft
Stärke
Begründung
Rivalität unter bestehenden Wettbewerbern
4/5
Das Unternehmen Realty Income gehört in den USA zu den größten Playern seiner Branche und kann, wenn es um den Erwerb von neuen Objekten geht, von seinem Ruf als zuverlässiger und langfristiger Partner profitieren. Zudem kann das Unternehmen von seinen bisher akquirierten Standorten nicht mehr vertrieben werden. Daher bewerten wir die Rivalität unter bestehenden Mitbewerbern als niedrig.
Bedrohung durch neue Wettbewerber
4/5
Auch die Bedrohung durch neue Wettbewerber sehen wir als unproblematisch an. Denn wer als noch unbekannter Player in den Immobilienmarkt einsteigen will, besitzt weder einen Track Record noch Reputation und ist auch aus Sicht der Kapitalgeber einer höheren Risikoklasse zuzuordnen. Daher vergeben wir auch für diese externe Kraft 4 von 5 Punkte.
Verhandlungsmacht der Lieferanten
2/5
Da Realty Income die Objekte in erster Linie über Triple-Net-Lease-Verträge vermietet, ist das Unternehmen weder an der Instandhaltung noch an der Versicherung unmittelbar beteiligt. Dennoch existiert mit den Gläubigern eine Art Lieferant. Denn um weiterhin neue Immobilien erwerben zu können, ist Realty Income auf Kapital angewiesen. In diesem Zusammenhang sehen wir die bessere Verhandlungsposition aufgrund der zahlreichen Alternativen auf der Seite der Kapitalgeber.
Verhandlungsmacht der Kunden
3/5
Realty Income ist nicht von einzelnen „Kunden“ abhängig. Auf die drei größten Mieter, Dollar General, Walgreens und 7-Eleven, entfällt ein kumulierter Umsatzanteil von gerade einmal 11,10 %. Und selbst im aktuell unwahrscheinlichen Fall der Insolvenz einer dieser Unternehmen sollte Realty Income kein Problem damit haben, die Objekte zeitnah an andere Kunden vermieten zu können. Daher bewerten wir die Verhandlungspositionen als ausgeglichen.
Bedrohung durch Ersatzprodukte
5/5
Vor kurzem hat Realty Income den Bestand an Bürogebäuden im Rahmen eines Spin-offs ausgegliedert und als separate Gesellschaft an die Börse gebracht. Seitdem besteht das Portfolio des Unternehmens in erster Linie aus Einzelhandelsimmobilien. Obwohl der E-Commerce eine zunehmende Alternative hierzu darstellt, ist in naher Zukunft nicht von einer vollständigen Ablösung auszugehen. Daher vergeben wir die volle Punktzahl.
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Abb. 7: In Porters Burggraben-Rating erzielt Realty Income 18 von 25 Punkte.

Geschäftsführung    

Sumit Roy

In seiner Funktion als Präsident & CEO liegt die Hauptverantwortung von Roy darin, als Treuhänder für die Aktionäre von Realty Income zu agieren und die Mission des Unternehmens zu erfüllen: monatliche Dividenden anzubieten, die im Laufe der Zeit steigen. Diese Verantwortung umfasst die Überwachung aller operativen Aspekte des Unternehmens sowie die Entwicklung und Umsetzung der Unternehmensstrategie. Die erfolgreiche Umsetzung der Strategie erfordert die kontinuierliche Analyse des wirtschaftlichen Umfelds, die Berücksichtigung von Einflussfaktoren auf die Geschäftstätigkeit und das Treffen von Maßnahmen zur Generierung von Investorenerträgen unter gleichzeitiger Risikominderung.

Roy ist seit Oktober 2018 CEO von Realty Income und bekleidet die Position des Präsidenten seit 2015. Vor seiner aktuellen Rolle war er von 2014 bis 2018 COO des Unternehmens. In dieser Funktion überwachte er die Investitionen und Geschäftsoperationen, einschließlich Akquisitionen, Veräußerungen, Vermögensverwaltung, Portfoliomanagement, Informationstechnologie, interne Revision und Personalwesen. Zusätzlich fungierte er als Vorsitzender des Investment Committee und war Mitglied des Executive Management Teams.

Seine Laufbahn bei Realty Income startete er in 2011. 2013 wurde er zum Chief Investment Officer befördert. Vor seinem Wechsel zu Realty Income war er sieben Jahre lang als Executive Director bei der UBS tätig, wo er für Transaktionen im Bereich Immobilienkapitalmärkte und Beratung mit einem Gesamtvolumen von über 57,00 Mrd. USD verantwortlich war. Vor seiner Zeit bei UBS arbeitete er im Investment Banking bei Merrill Lynch und als Principal in der Technologieberatung bei Cap Gemini.

Roy hält einen Bachelor- und Masterabschluss in Informatik und einen Master of Business Administration in Finance und Economics von der University of Chicago, Booth School of Business. Zudem ist er als unabhängiges Mitglied im Vorstand von Ventas tätig und engagiert sich im Executive Board und im Governance Committee der National Association of Real Estate Investment Trusts.

CEO-Vergütung

Die Gesamtvergütung für 2022 von Roy belief sich auf 10,60 Mio. USD. Die Vergütung setzt sich wie folgt zusammen: Ein Grundgehalt von 0,95 Mio. USD, LTIP zeitbasierte Restricted Shares i. H. v. 1,80 Mio. USD, STIP Bargeldprämien i. H. v. 2,54 Mio. USD und LTIP Performance Shares im Wert von 5,30 Mio. USD.

Im Vorjahr 2021 betrug die Gesamtvergütung des CEO 8,25 Mio. USD.

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Abb. 8: Sumit Roy

2. Fundamentale Analyse von Realty Income

Kennzahlen

Picture of Aktienfinder
Aktienfinder

Die Prognosen aus diesem Abschnitt werden vom Aktienfinder zur Verfügung gestellt.

Umsatz 

Entwicklung 

Bei den Fundamentaldaten beginnen wir mit der historischen Entwicklung der Umsatzerlöse von Realty Income, aber diese wirft Fragen auf. Warum sind die Einnahmen der Immobiliengesellschaft bis 2020 gleichmäßig angestiegen und im Anschluss regelrecht explodiert? Die Antwort auf diese Frage ist simpel: Im November 2021 wurde der Konkurrent VEREIT erfolgreich übernommen. Für das Geschäftsjahr 2021 wurden die Erlöse des Akquisitionsziels dementsprechend nur anteilig übernommen. Im vergangenen Geschäftsjahr verzeichnete Realty Income hingegen einen Umsatzanstieg von mehr als 60,00 % auf 3,34 Mrd. USD, sodass sich ein durchschnittliches Wachstum i. H. v. 25,97 % ermitteln lässt. Die organische Wachstumsgeschwindigkeit von Realty Income ist natürlich deutlich niedriger und eher im mittleren einstelligen Bereich anzusiedeln.

Was die zukünftige Umsatzentwicklung betrifft, so ist weiterhin mit starken Wachstumsraten zu rechnen. Allerdings werden auch diese nicht organischen Anstiegen entstammen, sondern in erster Linie der geplanten Übernahme von Spirit Realty, welche am 29. Oktober dieses Jahres angekündigt wurde. Folglich erwarten die Analysten bis 2025 einen Anstieg der gesamten Einnahmen von Realty Income auf 4,84 Mrd. USD, was 13,16 % pro Jahr entsprechen würde. Schaut man auf den erwarteten Anstieg der Umsätze je Aktie, schrumpft dieser übrigens auf nur noch 7,75 %, da die Akquisition zum Großteil durch die Ausgabe junger Aktien finanziert werden wird.

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Abb. 9: Umsatzentwicklung und -verteilung
Umsatzverteilung nach Segmenten

Im Abschnitt zum Geschäftsmodell von Realty Income sind wir bereits detailliert auf die Branchen eingegangen, aus welchen die Kunden de Unternehmens stammen. Diese Struktur spiegelt sich auch in der Umsatzverteilung nach Segmenten wider: So waren Mieter aus dem Einzelhandelssektor wie Walgreens, Dollar General, 7-Eleven oder Walmart mit 82,74 % für den überwiegenden Anteil der Erlöse verantwortlich.

An zweiter Stelle stehen Kunden aus dem Industriesektor wie bspw. der Logistikkonzern FedEx, auf welche im vergangenen Geschäftsjahr 15,01 % der Erlöse von Realty Income entfielen. Doch da es dem Unternehmen mit zunehmender Größe schwerfällt, in diesen Bereichen noch attraktive Objekte zu finden, sieht sich Realty Income auch in anderen Branchen um. So wurden 2,25 % der Einnahmen in 2022 mit Mietern aus anderen Segmenten wie bspw. Glücksspiel erwirtschaftet.

Umsatzverteilung nach Regionen

Bis einschließlich 2018 war Realty Income ausschließlich im Heimatland, den USA, tätig. Doch seit 2019 investiert die Immobiliengesellschaft zunehmend auch in europäische Objekte, da das Wachstumspotenzial in den Vereinigten Staaten bei der bereits erreichten Portfoliogröße begrenzt ist. Während in 2019 nur etwas mehr als ein Hundertstel der gesamten Umsätze von Realty Income im Ausland erwirtschaftet wurde, waren es im vergangenen Geschäftsjahr bereits 9,23 %. Hiervon entfällt der überwiegende Anteil auf das Vereinigte Königreich, welches mit mehr als 200 Immobilien zum zweitwichtigsten Markt herangewachsen ist, Tendenz steigend. Darüber hinaus erreichte Realty Income in Spanien und Italien eine mittlere zweistellige Anzahl an Objekten.

Funds from Operations

Als Real Estate Investment Trust weist Realty Income im Gegensatz zu „normalen“ Kapitalgesellschaften mehrere Unterschiede auf. Einer davon ist, dass die Betrachtung der operativen Ergebnisse und Konzerngewinne, welche wir an dieser Stelle normalerweise durchführen, nicht zielführend ist. Denn diese Kennzahlen werden durch hohe Abschreibungen auf das bestehende Immobilienportfolio stark beeinträchtigt und künstlich nach unten gedrückt. Folglich wird die Entwicklung der Ertragskraft nicht angemessen widergegeben.

Daher blicken wir stattdessen auf die sogenannten Funds from Operations (FFOs). Hierbei handelt es sich um eine non-GAAP-Kennzahl, welche die Gewinne von REITs um mehrere Faktoren (u. a. Abschreibungen, Gewinne und Verluste aus dem Verkauf von Immobilien und Beteiligungen) bereinigt, um so ein besseres Bild über die Profitabilität des operativen Geschäfts abgeben zu können.

Grundsätzlich lässt sich die Entwicklung der FFOs zwischen 2018 und 2022 mit der Umsatzentwicklung in diesem Zeitraum vergleichen. Während die Kennzahl bis einschließlich 2021 recht stetig angewachsen ist, führte die erfolgreiche Übernahme von VEREIT im vergangenen Geschäftsjahr zu einem sprunghaften Anstieg auf 2,47 Mrd. USD, sodass sich für die letzten fünf Geschäftsjahre eine durchschnittliches Wachstumsrate von 28,62 % pro Jahr ermitteln lässt.

An dieser Stelle ist vermutlich eine Betrachtung der FFOs je Aktie sinnvoller, welche im von uns betrachteten Zeitraum um durchschnittlich 7,55 % gesteigert werden konnten. Während aufgrund der geplanten Übernahme von Spirit Realty davon auszugehen ist, dass die FFOs absolut betrachtet bis 2025 um 8,08 % pro Jahr gesteigert werden können, ist je Aktie ein Wachstum von nur 2,89 % zu erwarten.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 10: Funds from Operations

Margen

Statt der EBIT- und Nettomarge betrachten wir an dieser Stelle das Verhältnis der FFOs zu den Umsatzerlösen, also die FFO Marge. Dementsprechend fällt der mit Abstand größte Belastungsfaktor in der Gewinn- und Verlustrechnung von Realty Income weg – nämlich Abschreibungen. Die sonstigen operativen Aufwendungen, zu denen hauptsächlich Zinskosten sowie die Vergütungen der administrativen Mitarbeiter zählen, sind in Relation zu den Umsatzerlösen unerheblich, sodass hohe und stabile Gewinnspannen ermöglicht werden.

Hin und wieder kommt es akquisitionsbedingt zu einmaligen Sondereffekten. Dementsprechend schrumpfte die FFO Marge in 2021 aufgrund der Übernahme von VEREIT um ca. zehn Prozentpunkte auf 59,63 %. Im vergangenen Geschäftsjahr ist es Realty Income hingegen gelungen, mit 73,93 % einen neuen Rekordwert zu erreichen.

Während die Analysten erwarten, dass Realty Income dieses Niveau im laufenden Geschäftsjahr noch aufrechterhalten können wird, zeigen sie sich für die darauffolgenden Geschäftsjahre wenig optimistisch. Demnach soll die FFO Marge laut den Analysten in 2025 lediglich 64,42 % betragen, was im historischen Kontext für Realty Income als unterdurchschnittlich zu bewerten ist. Im Vergleich zur Peer Group an der Börse sind diese Werte nichtsdestotrotz eher überdurchschnittlich.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 11: FFO Marge

Gewinn- und Verlustrechnung

In der folgenden Abbildung ist die Gewinn- und Verlustrechnung von Realty Income dargestellt. Diese dient als Zusammenfassung der Erkenntnisse aus den vorherigen Kapiteln.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 12: Gewinn- und Verlustrechnung

Dividendenpolitik und Aktienrückkäufe

Man könnte fast sagen, bei Realty Income dreht sich alles um Dividenden, denn das Unternehmen besitzt in diesem Zusammenhang eine beachtliche Historie. Obwohl der Börsengang erst im Jahr 1994 erfolgte, können sich die Inhaber der Aktien bereits seit 54 Jahren über Dividendenzahlungen freuen. Eine Besonderheit stellt das Ausschüttungsintervall dar, denn der REIT beteiligt seine Anteilseigner nicht wie für US-amerikanische Aktien üblich alle drei Monate, sondern jeden Monat. Daher hat Realty Income vor etwas mehr als 20 Jahren den Alternativnamen „The Monthly Dividend Company“ schützen lassen.

Seit dem Börsengang wurden die Ausschüttungen von jedes Jahr erhöht, sodass zum Zeitpunkt dieser Analyse 29 Jahre an Steigerungen zu Buche stehen. Somit gehört Realty Income den Dividendenaristokraten an. Zwischen 2018 und 2022 wurden die Gewinnbeteiligungen von 2,65 USD auf 2,98 USD je Aktie erhöht, was einem Anstieg um 2,98 % pro Jahr entspricht. Während sich die aktuelle Dividendenrendite auf 5,30 % bei einer Ausschüttungsquote (in Bezug auf die FFOs) von 73,67 % beläuft, erwarten die Analysten bis 2025 einen Anstieg auf 3,26 USD.

Im Kontrast zu der stetigen Dividendenentwicklung von Realty Income, welche die Stabilität des operativen Geschäfts unterstreicht, steht ein kontinuierlicher Anstieg der Anzahl ausstehender Aktien. Dies ist jedoch weder schlimm, noch verwunderlich. Denn wie bereits erwähnt, benutzt Realty Income die Ausgabe junger Aktien häufig, um Akquisitionen zu finanzieren. Allerdings nur, wenn die Übernahme einen überproportionalen Anstieg der FFOs zur Folge hat, denn andernfalls wäre diese nicht sinnvoll. Die anstehende Akquisition von Spirit Realty soll bspw. einen Anstieg der FFOs je Aktie um 2,50 % bewirken.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 13: Entwicklung der Dividende und Anzahl ausstehender Aktien

Historische Kennzahlen

KUV

Obwohl sich der Aktienkurs von Realty Income innerhalb der letzten fünf Geschäftsjahre ohne eindeutigen Trend entwickelte, stieg die Marktkapitalisierung durch die umfangreiche Emission neuer Anteile stark an. Dieser Anstieg konnte jedoch durch entsprechend höhere Erlöse kompensiert werden, sodass das Kurs-Umsatz-Verhältnis um den historischen Mittelwert von 15,30 schwankte. Während sich zum Zeitpunkt dieser Analyse ein Wert von 10,66 ergibt, ist anhand der Analystenschätzungen bis 2025 von einem Rückgang auf 8,56 auszugehen.

KFFOV

Da der Gewinn eines REITs, wie zuvor beschrieben, keine Aussagekraft besitzt, betrachten wir statt des KGVs an dieser Stelle das „KFFOV“, also das Verhältnis von Marktkapitalisierung zu den FFOs. Die Übernahme von VEREIT in 2021 führte aufgrund von einmaligen Kosten für die Durchführung der Transaktion zu einem vorübergehenden Rückgang der FFOs je Aktie. Dementsprechend stieg das KFFOV auf 34,12. Ansonsten schwankte auch dieses Multiple um den historischen Mittelwert, welcher sich auf 22,85 beläuft. Für 2025 lässt sich anhand der Analystenschätzungen ein Wert von 13,29 ermitteln.

KOCV

Die Entwicklung der Kurs-Cashflow-Verhältnisse weicht nur geringfügig von den bisher thematisierten Multiples ab. Auch hier lässt sich kein eindeutiger Trend erkennen. Der Durchschnittswert seit 2018 beläuft sich auf 22,11. Aktuell wird Realty Income mit den 14,66-fachen Mittelzuflüssen aus dem operativen Geschäft bewertet. In den nächsten drei Geschäftsjahren könnte das KOCV auf 11,62 schrumpfen.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 14: Entwicklung von KUV, KFFOV und KOCV

Einordnung nach Peter Lynch

Im von uns betrachteten Zeitraum ist Realty Income auf den ersten Blick eine phänomenale Entwicklung des operativen Geschäfts gelungen: Während die Umsätze um 25,97 % pro Jahr gesteigert werden konnten, sind die FFOs gar um 28,62 % angewachsen. Ist Realty Income also ein Fast Grower? Nein, denn wie bereits erwähnt, entstammt der überwiegende Anteil des historischen Wachstums Akquisitionen, welche zu großen Teilen mit Kapitalerhöhungen finanziert wurden. Dementsprechend ist der Blick auf den Umsatz bzw. FFOs je Aktie sinnvoller, denn dann schrumpft die durchschnittliche Steigerung auf 4,49 % bzw. 7,55 % pro Jahr. Obwohl den Analystenschätzungen entsprechend, in den kommenden Jahren mit einem Abflachen der Wachstumsdynamik zu rechnen ist, traut sich Realty Income nach wie vor langfristige Wachstumsraten zwischen 4,00 % und 5,00 % zu, weshalb wir uns für eine Einordnung als Average Grower entschieden haben.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 15: Realty Income ist ein Average Grower.
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Fundamentales Wir Lieben Aktien-Rating  

Um einen REIT sinnvoll unserem fundamentalen Wir Lieben Aktien-Rating unterziehen zu können, haben wir einige Anpassungen vorgenommen. Denn wie zuvor bereits thematisiert, ist eine Betrachtung vieler „klassischer“ Kennzahlen wie die des operativen Ergebnisses oder die der Nettogewinne bei Unternehmen wie Realty Income nicht zielführend. Daher haben wir anstelle des EBITs auf die FFOs zurückgegriffen.

Nach der Anpassung erfüllt Realty Income 7 von 10 mögliche Kriterien und erreicht somit ein eher positives Ergebnis. Zum Abzug führen die erhöhte, für Immobiliengesellschaften jedoch nicht ungewöhnliche Nettoverschuldung, welche sich auf das 5,30-fache EBITDA beläuft. Darüber hinaus müssen wir aufgrund der voraussichtlich schrumpfenden Margen bis 2025 und der niedrigen Eigenkapitalrendite zwei Punkte abziehen.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 16: Realty Income erzielt im fundamentalen Rating für Average Grower 7 von 10 Punkte.

3. Konkurrenzvergleich und Branchenanalyse         

Allgemeine Infos über die Branche

Einordnung nach dem GICS

Zur besseren Einordnung definieren wir zuerst die Branche, basierend auf der zentralen Geschäftstätigkeit des Unternehmens. Wir beziehen uns hierbei auf den Global Industry Classification Standard (kurz GICS), der zunächst den Sektor definiert, welcher sich wiederum in Industriegruppe, Industrie und Subindustrie unterteilen lässt.

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Abb. 17: Branchendefinition nach dem GICS

Markt für Einzelhandelsimmobilien

Costar Commercial Repeat-Sale-Index

Den ersten Teil der Branchenanalyse widmen wir dem Costar Commercial Repeat-Sale-Index, mit Fokus auf Einzelhandelsimmobilien in den USA. Der Index basiert auf Verkaufspreisen von Immobilien in den USA, die innerhalb der letzten zwölf Monate wiederholt verkauft wurden, wodurch der Index einmalige Sondereffekte, die das Gesamtbild verzerren könnten, ausblendet. Allerdings ist auch zu beachten, dass so nicht die gesamte Entwicklung der Branche abgebildet werden kann.

Der Index wählte das Jahr 2000 als Basisjahr mit einem Wert von 100,00. Steigt der Wert der gewerblichen Immobilien also um 10,00 %, steht der Index bei 110,00 – dies ist gerade für die Interpretation wichtig zu berücksichtigen. Um die allgemeine Marktentwicklung besser darstellen zu können, haben wir den equal-weighted Index ausgewählt.  

Im September dieses Jahres stand der Index bei insgesamt 281,00 Punkten und verdreifachte sich damit etwa im Vergleich zum Basisjahr. Gerade die Entwicklung seit 2021 ist sehr impulsiv, die letzte längere Korrekturphase gab es von 2008 bis 2011 und ist damit bereits über zehn Jahre her. Seitdem steigt der Index unermüdlich weiter, was im Kontext für steigende Einzelhandelsimmobilienpreise spricht.

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Abb. 18: Costar Commercial Repeat-Sale-Index
Durchschnittliche Angebotsmieten für Einzelhandelsflächen

Einzelhandelsimmobilien machen den größten Teil des Portfolios von Realty Income aus. Dementsprechend hat die Mietentwicklung in diesem Bereich auch unmittelbaren Einfluss auf die Ergebnisse des US-amerikanischen REITs, weshalb wir nun einen Blick auf die Entwicklung der Angebotsmieten werfen werden. Wichtig hierbei ist, dass die Angebotsmieten selbst in der Regel höher sind als die letztendlich gezahlten Mieten. Dennoch geben sie einen guten Einblick in die Entwicklung der Branche.

Seit dem zweiten Quartal 2013 sind die Angebotsmieten in den USA um über 3,00 USD pro Quadratmeter angestiegen und zeigen nach wie vor eine stark steigende Entwicklung auf. Dies geht einher mit der wachsenden Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in den USA, die insgesamt klar positive Reaktionen bei Realty Income hervorruft. Durch ein starkes Portfolio an Einzelhandelsimmobilien kann der REIT von steigenden Mietpreisen profitieren und seine Einnahmen weiter steigern.

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Abb. 19: Durchschnittliche Angebotsmieten für Einzelhandelsflächen in den USA
Investitionsattraktivität verschiedener Immobilienklassen

Der Immobilienmarkt ist sehr verschieden und besitzt viele verschiedene Anlageklassen, die jeweils ihre ganz spezifischen Eigenschaften haben. Mit unserer Aktienanalyse zu Public Storage haben wir bspw. ein Unternehmen im Bereich der Self-Storage-Lösungen analysiert, das zwar an sich auch ein Immobilienkonzern ist, allerdings strukturell anders ist als Realty Income.

Laut einer Umfrage von Immobilieninvestoren, welche Immobilienklassen diese interessant fänden, waren insbesondere die Mehrfamilienhäuser führend. Der Einzelhandel hingegen repräsentiert das Schlusslicht und kommt auf einen Betrag von lediglich unter 40,00 %. Grund für eine derartig niedrige Quote könnte u. a. der voranschreitende Onlinehandel sein, der Investitionen in diesen Bereich aus Sicht der Immobilieninvestoren eher uninteressant macht.

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Abb. 20: Investitionsattraktivität von Immobilienklassen
Leerstandsquoten verschiedener Einzelhandelsimmobilienklassen

In der vorherigen Grafik sind wir bereits auf Unterschiede im Bezug auf Immobilienklassen eingegangen, die sich wie in dem Beispiel auf die Investitionsattraktivität beziehen können. Aber auch innerhalb der Branche gibt es zum Teil starke Unterschiede, die für Realty Income sowie weitere Immobilienunternehmen durchaus wichtig zu wissen sind.

Einzelhandelsimmobilien- als solche ein sehr weitläufiger Begriff – von riesigen Malls, über Power Center bis hin zum klassischen Einzelhandel ist hier alles dabei. Schaut man sich die Leerstandsquoten für genau diese Immobilienklassen im Einzelhandel an, sind gerade Malls, also große Einkaufszentren, von einer hohen Quote geprägt, die im vierten Quartal 2022 etwa 9,00 % betrug. Der allgemeine bzw. klassische Einzelhandel hingegen, bei dem auch Realty Income hauptsächlich anzutreffen ist, besaß zum selben Zeitpunkt lediglich 2,50 % und konnte den Wert im Vergleich zu Q4 2021 nochmals senken.

Eine solch niedrige Quote sorgt auch beim US-amerikanischen REIT für sicherere Einnahmen, die durch eine sehr hohe Belegungsquote eigener Flächen begleitet werden.

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Abb. 21: Leerstandsquoten bei Einzelhandelsimmobilien in den USA nach Gebäudeart

Umfeld für Realty Income

Die größten REITs nach Marktkapitalisierung

Den Einstieg in die Beleuchtung des Umfeldes für Realty Income wollen wir mit einem Vergleich der jeweiligen Marktkapitalisierung ermöglichen. Hier sei allerdings zu Anfang direkt erwähnt, dass die Marktkapitalisierung allein kein wirklich guter Indikator für eine Aktienbewertung ist. Vielmehr geht es uns hierbei um eine erste Relation in Bezug auf Realty Income.

Gemessen an der Marktkapitalisierung liegt Realty Income auf Platz acht der gesamten REITs und kommt auf einen Wert von etwa 40,00 Mrd. USD. Die Simon Property Group, die wir ebenso im Konkurrenzvergleich mit aufgenommen haben, ist hier noch etwas größer und erreicht eine Marktkapitalisierung von ca. 50,00 Mrd. USD. Damit belegt der gesagte REIT Platz vier.

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Abb. 22: Führende REITs nach Marktkapitalisierung
Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in den USA

Zum Umfeld für Realty Income gehört es, aus unserer Sicht auch, aufzuzeigen, wie sich die Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in den USA entwickelt hat. Gerade seit dem Jahr 2020 ist ein weitaus stärkeres Wachstum in der Anzahl zu erkennen, die 2022 bei etwa 1.060.000 Einzelhandelsgeschäften lag. Auch beim Blick auf die Zahlen seit 2013 lassen sich stark steigende Tendenzen erkennen, die sich in den vorläufigen Werten für das Jahr 2023 ebenso wiedererkennen lassen.

Man muss zwar aus langfristiger Sicht zugeben, dass die Werte bspw. im Vergleich zum Ende des 20. Jahrhunderts niedriger sind, von einer bisherigen kompletten Ablösung des E-Commerce ist hier allerdings keine Spur.

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Abb. 23: Einzelhandelsgeschäfte in den USA

Überblick über die Konkurrenz 

Leerstandsquoten

Im Konkurrenzvergleich zu Realty Income vergleichen wir den US-amerikanischen REIT mit Regency Centers Corp., Kimco Realty Corp. und der Simon Property Group. Hierbei betrachten wir zunächst die Entwicklung der Leerstandsquote, die angibt, wie viel Prozent der Gesamtimmobilien leer stehen.

Bereits seit Anfang unseres gewählten Zeitraums ist Realty Income an der Spitze und konnte für 2022 mit lediglich 1,00 % einen neuen Tiefststand vermelden. Zum selben Zeitpunkt bewegen sich die Konkurrenten überwiegend zwischen Werten von 4,00 % und 8,00 %. Die weitaus niedrigere Leerstandsquote zeigt vor allem die Effizienz der Strategie von Realty Income auf, die sich hauptsächlich auf frequenzstarke Lagen konzentrieren.

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Abb. 24: Leerstandsquote von Realty Income und Konkurrenten

Kennzahlen

In folgender Tabelle vergleichen wir die Konkurrenten von Realty Income anhand der Kennzahlen.

Unternehmen
Realty Income
Regency Centers
Kimco Realty
Simon Property Group
WKN/ISIN
899744/US7561091049
888499/US7588491032
883111/US49446R1095
916647/US8288061091
Mitarbeiter
395
445
639
3.300
Marktkapitalisierung
41,47 Mrd. USD
12,35 Mrd. USD
13,84 Mrd. USD
47,09 Mrd. USD
Umsatz
3,89 Mrd. USD
1,28 Mrd. USD
1,77 Mrd. USD
5,53 Mrd. USD
Umsatzwachstum (letzten 5 Jahre)
25,97 % p. a.
-2,66 % p. a.
10,36 % p. a.
-1,58 % p. a.
Umsatzwachstum (nächsten 3 Jahre)
13,16 % p. a.
7,12 % p. a.
2,75 % p. a.
1,07 % p. a.
FFO Marge
71,26 %
56,96 %
54,49 %
72,29 %
KUV
10,66
9,67
7,81
8,51
KFFOV
14,96
16,98
14,34
11,78
Dividendenrendite
5,36 %
4,01 %
5,91 %
5,26 %
Ausschüttungsquote
73,67 %
62,68 %
59,62 %
60,97 %
Eigenkapitalquote
57,51 %
58,41 %
54,16 %
10,35 %
Nettoverschuldung/EBITDA
5,30
5,50
5,62
5,90
Renditeerwartung für die nächsten drei Geschäftsjahre*
20,70 % p. a.
8,80 % p. a.
5,60 % p. a.
3,80 % p. a.

*Die Renditeerwartung entstammt der „Fairer Wert“-Funktion von Aktienfinder.net. Für die Ermittlung haben wir das durchschnittliche KGV der letzten fünf Jahre verwendet und in Kombination mit den erwarteten Nettoergebnissen bis zum Ende der nächsten drei Geschäftsjahre fortgeschrieben.

Entwicklung des fairen Werts

Während der Aktienkurs von Realty Income zuletzt eine hohe Volatilität vorweisen musste, hat sich der Fair Value basierend auf den bereinigten FFOs langsam, aber positiv entwickelt. Derzeit notiert die Aktie fast 20,00 % unterhalb des fairen Werts (nach auf dieser Berechnungsmethode), was dem größten Abschlag seit dem Corona-Crash entspricht.

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Abb. 25: Entwicklung des fairen Werts auf Basis des bereinigten FFOs

Performance seit 10 Jahren

In den letzten zehn Jahren korrelierten Realty Income und die Konkurrenten an der Börse stark miteinander. Realty Income konnte sich dabei positiv von den anderen Werten am Aktienmarkt abheben, gefolgt von Regency Centers, Kimco Realty und der schwächsten Aktie, der Simon Property Group. Diese Auswertung bezieht sich nicht nur auf die Kursgewinne, sondern inkludiert auch ein Reinvestment sämtlicher Ausschüttungen.

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Abb. 26: Performance von Realty Income und Konkurrenten inkl. reinvestierter Dividenden (in USD)

4. Chancen und Risiken von Realty Income 

Chancen

Gute Portfolioqualität sorgt für mehr Sicherheit (1)

Die erste Chance für Realty Income sehen wir in der Qualität des Immobilienportfolios sowie bei den strategischen Ausrichtungen des Konzerns. Die genannten Punkte sorgen dafür, dass man zum einen im Hinblick auf Mieteinnahmen wesentlich abgesichert ist, sich auf der anderen Seite aber auch gegen möglicherweise abschwächende Trends wehren kann.

Die Mietverträge, die Realty Income überwiegend mit Gewerbekunden tätigt, werden grundlegend als Nettomietverträge abgeschlossen und haben üblicherweise eine Laufzeit über zehn Jahre. Dies bedeutet, dass der Mieter neben der Grundmiete auch für die Nebenkosten aufkommt und diese nicht von Realty Income getragen werden müssen. Durch das sogenannte Triple-Net-Leasing trägt der Mieter u. a. die Ausgaben für Steuern, Wartungs- und Versicherungskosten, was einen konsistenten Cashflow zur Folge hat. Auch für die Planbarkeit der Ausgaben ist dies ein wesentlicher Vorteil.

Mit über 13.000 Immobilien im Rahmen langfristiger Nettomietverträge, die sich über 85 separate Branchen erstrecken, ist Realty Income in dieser Hinsicht bestens diversifiziert. Die Standortauswahl ist gerade auf frequenzstarke Gebiete konzentriert, was insbesondere das Risiko einer Ablösung durch den Onlinehandel mindert. Es ist aus unserer Sicht eher unwahrscheinlich, dass bspw. der Lebensmitteleinzelhandel in der Bedeutungslosigkeit versinkt und durch den E-Commerce abgelöst wird. Ganz ausgeglichen wird der Risikoaspekt unserer Ansicht nach nicht, mindert diesen aber spürbar.

Als letzten Anhaltspunkt wollen wir nochmal näher auf die Kundenstruktur eingehen, bei der gleich zwei positiv zu vermerkende Sachen anzutreffen sind. Schaut man sich die Kunden von Realty Income an, sind mit Dollar General, Walmart, Walgreens oder auch FedEx weltweit bekannte Konzerne anzutreffen. Die Bonität dieser ist zum Großteil als gut einzustufen, was das Gesamtportfolio von Realty Income gerade in wirtschaftlich schwierigen Phasen absichert. Auch die Gewichtung der einzelnen Mieter ist zu erwähnen, im dritten Quartal 2023 war der größte Kunde nicht einmal für 4,00 % der jährlichen Vertragsmiete verantwortlich.

Insgesamt spielen bei diesen Chance, wie wir bereits am Anfang erwähnt haben, mehrere Faktoren eine Rolle. Alles in allem machen sie das Geschäft des REITs sehr planbar und sicher, was gerade für Stabilität im Portfolio sorgen kann, wenn es schwierige Phasen gibt. Mit einer außerordentlich guten Reputation in der Branche wird es dem Konzern möglich sein, weiterhin die genannten Kunden zu binden und somit die genannten Vorteile weiter auszubauen.

Expansionen und Akquisitionen zur Generierung von Wachstum (2)

Die zweite Chance für Realty Income bezieht sich auf Expansionen in neue Gebiete und Länder sowie Akquisitionen und Fusionen zur Generierung von weiterem Wachstum. Gerade bei letzterem Punkt gab es in den vergangenen Monaten und Jahren viel Bewegung.

Bereits seit einigen Jahren bemüht sich der REIT darum, sich geographisch diversifizierter aufzustellen. Während man im Jahr 2018 bspw. noch 100,00 % der Umsätze in den USA generierte, waren es zum Ende des Jahres 2022 bereits unter 90,00 %. Über die Jahre baute man erste Standbeine in Großbritannien oder Italien auf und expandierte mit einem klaren Fokus auf Europa. Dies stellt ganz klar eine Chance für Realty Income dar, aufgrund der Tatsache, dass zum einen die Einnahmen besser diversifiziert und ebenso stark gesteigert werden können. Die Expansion kann hierbei insbesondere über zwei Wege erfolgen. Mithilfe von Käufen ausgewählter Immobilien in den jeweiligen Standorten kann Realty Income ein Portfolio nach den eigenen Wünschen aufbauen, was in diesem Zusammenhang aber durchaus zeitintensiv ist. Die zweite Möglichkeit wäre es, Unternehmen zu akquirieren oder mit anderen Konzernen zu fusionieren, die in den ausgewählten Gebieten bereits eine starke Reputation- und Immobiliengebäude besitzen.    

Dies führt uns eigentlich perfekt zum zweiten Aspekt dieser Chance, die sich genau um diese Vorgehensweise drehen soll, sich hierbei allerdings nicht nur auf die Expansion beschränkt. Als ein bereits sehr großes REIT-Unternehmen ist es auch für Realty Income schwer, das eigene Wachstum auf einem hohen Niveau zu halten. Mithilfe von Übernahmen anderer Unternehmen kann allerdings sowohl das Wachstum als auch der Marktanteil gesteigert werden. Vor ungefähr zwei Monaten gab man bspw. bekannt, Spirit Realty Capital für über 9,00 Mrd. USD zu übernehmen, was eine bedeutende Transaktion für die Erweiterung von Realty Income darstellt. Auch die Fusion mit VEREIT aus dem Jahr 2021 stellte für den Konzern einen wichtigen Meilenstein zum Ausbau der Wettbewerbsvorteile und Diversifizierung dar. Ebenso die Erweiterung des Geschäfts erhöht die Wachstumsaussichten für den REIT, der sich vor kurzem erstmalig an Rechenzentren beteiligte. Dies geschieht im Rahmen eines Joint Ventures mit Digital Realty.

Abschließend kann Realty Income Expansionen in neue Märkte nutzen, um durch neue Wirtschaftsräume Wachstum zu generieren. Dies ist u. a. mit Erweiterungen in Richtung Großbritannien, Spanien und Italien geschehen. Des Weiteren verfolgt Realty Income eine Akquisitionsstrategie, nur einer von vielen Pfeilern der Wachstumsstrategie. Die genannten Übernahmen waren hierbei nur zwei von vielen Beispielen, die zeigen, wie Realty Income diesen Aspekt umsetzt. Für die Zukunft verspricht sich das Unternehmen aus den USA, hierdurch gerade zusätzliches Wachstum generieren zu können und noch besser diversifiziert zu sein.

Risiken

Zins- und Konjunkturrisiken (1)

Eintrittswahrscheinlichkeit: mittel
Auswirkungen: niedrig-mittel

Das erste Risiko für Realty Income bezieht sich auf mögliche Zins- und Konjunkturrisiken. Zwar hat der Konzern einige Maßnahmen ergriffen bzw. setzt auf Strukturen, die die Auswirkungen dieser Aspekte minimieren, ist aus unserer Sicht aber keinesfalls von dem Risiko ausgenommen. Der Immobiliensektor ist äußerst kapitalintensiv – Käufe werden hier nur ganz selten ausschließlich mit Eigenkapital finanziert.

Realty Income selbst setzt eher eine konservative Finanzierungsstruktur ein und hält in der Bilanz mehr Eigenkapital als Fremdkapital. Obwohl das Geschäft der Nettoleasingverträge weitaus weniger anfällig für negative Auswirkungen durch höhere Zinssätze ist, kann sich dieser Punkt negativ auf Realty Income auswirken. Höhere Finanzierungskosten wären die Folge. Der REIT aus den USA schützt sich gegen Zinsrisiken u. a. mit festverzinslichen Darlehen ab. Hier variiert der Zinssatz nicht, sondern bleibt über den gesamten Zeitraum gleich, wodurch solche Erhöhungen keine Auswirkungen haben. Gerade für die durchaus kapitalintensiven Expansionspläne kann ein höherer Zinssatz allerdings negative Auswirkungen haben. Der Leitzins der FED steht zum Zeitpunkt der Analyse bei über 5,00 %.

Neben den angesprochenen Zinsrisiken ist allerdings auch der Einfluss der Konjunktur zu berücksichtigen, was sich über die gesamte Immobilienbranche erstreckt. Sobald die Wirtschaft abkühlt und das Wachstum möglicherweise rückläufig ist, steigt das Risiko, dass sich Kunden ihre Zahlungen nicht mehr leisten können und es tritt ein hoher Leerstand als Folge auf. Diese Veränderung über das letzte Jahr hatten wir in der Branchenanalyse dargelegt. Eine höhere Leerstandsquote spricht, wie der Name schon sagt, für leerstehende Gebäude, die für Realty Income gerade negative Auswirkungen auf die Einnahmen hätten.

Das Unternehmen hat, wie bereits beschrieben, weltweit führende Unternehmen als Kunden, wodurch dieses Risiko maßgeblich gesenkt wird. Aus diesem Grund ordnen wir die Eintrittswahrscheinlichkeit auf mittel ein und die Auswirkungen bei niedrig-mittel. Zum Vergleich: Bei Public Storage sahen wir beide Aspekte bei mittel und haben dementsprechend die Einordnung vorgenommen. Klar ist, dass vor allem langanhaltende konjunkturelle Abschwünge sowie hohe Zinssätze das Umfeld für Realty Income negativ beeinflussen würden. Bei Realty Income lässt sich beim Blick auf die Kreditlaufzeiten gerade 2026 ein hoher Wert für auslaufende Kredite identifizieren.

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Abb. 27: Leitzinsentwicklung der Federal Reserve Bank

Rückgang der Einzelhandelsumsätze und weitere Risiken (2)

Eintrittswahrscheinlichkeit: niedrig-mittel
Auswirkungen: niedrig-mittel

Das zweite Risiko für Realty Income bezieht sich vorwiegend auf den Rückgang der Einzelhandelsumsätze. Dadurch, dass die Abnehmer von Realty Income zum Großteil aus der Einzelhandelsbranche stammen, ist der Konzern auch dementsprechend abhängig von der Entwicklung der Branche. Diese ist natürlich nicht eins zu eins auf das Geschäft des REITs zu übertragen, hat aber gerade bei strukturellen Änderungen zu erwähnende Auswirkungen.

Der Onlinehandel nimmt bereits seit Jahren immer größer werdende Teile der Einzelhandelsumsätze ein und erhöht für den Verbraucher vor allem die Bequemlichkeit. Auch in der Zukunft ist davon auszugehen, dass der entsprechende Anteil weiter steigt und an Beliebtheit in der Bevölkerung gewinnen wird. In den Chancen hatten wir bereits erwähnt, dass wir dieses Risiko bei Realty Income nicht allzu hoch einschätzen, weil der REIT in seinem Portfolio Kunden vereint, dessen Produkte nach wie vor überwiegend für den stationären Handel bestimmt sind. Es ist daher unwahrscheinlich, dass all diese Produkte in den Onlinehandel übergehen und ausschließlich dort verkauft werden.

Aus unserer Sicht ist allerdings schon denkbar, dass ein Teil der Verkäufe an das E-Commerce-Geschäft abgegeben werden muss und nicht wie noch heute im Laden direkt verkauft wird. Dies kann gerade Änderungen in der Nachfrage von Einzelhandelsflächen zur Folge haben, die sich beim REIT auf die Belegungsquote auswirken wird. Ende des Jahres 2022 lag diese bei 99,00 %. Zwar konzentriert sich Realty Income bei der Standortauswahl überwiegend auf solche Gebiete, die als frequenzstarke Gebiete klassifiziert werden können. Der Vorteil hier ist, dass das E-Commerce-Geschäft laut aktuellen Schätzungen in genau solchen Gebieten weniger Anteile einnehmen können wird.

Wir ordnen die Eintrittswahrscheinlichkeit zum aktuellen Zeitpunkt auf niedrig-mittel ein. Das Risiko bezieht sich vor allem auf den mittelfristigen Bereich und wird höchstwahrscheinlich nicht bereits in ein paar Jahren eintreten. Vielmehr ist hier eine langsam, aber stetige Entwicklung zu erwarten. Die Auswirkungen sehen wir bei niedrig-mittel. Realty Income investiert bereits jetzt in neue Gebäudearten und hat dieses Risiko durchaus erkannt. Als Beispiel wäre hier das Joint Venture für zwei Rechenzentren zu nennen. Neben der weitaus höheren Wachstumsaussichten kann diese Sparte bei weitsichtiger Betrachtung auch durchaus ein weiteres Standbein darstellen und somit mögliche Rückgänge im Einzelhandel ausgleichen.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 28: Risikomatrix

5. Unsere Bewertung von Realty Income

Eigenkapitalkosten

Beginnen wir wie immer bei der Ermittlung der kalkulierten Eigenkapitalkosten:

Unsere Werte für Realty Income sind hier wie folgt:

Risikoloser Basiszins: 3,91 %

Risikoprämie: 3,67 %

Marktrendite: 7,00 %

Beta: 1,19

Diese ergeben insgesamt Eigenkapitalkosten von 7,59 %.

Bilanzanalyse

Die gesamte, von Realty Income ausgewiesene, Bilanzsumme beträgt für das Geschäftsjahr 2022 etwa 49,67 Mrd. USD und hat sich damit um 15,15 % verlängert. In der folgenden Tabelle wollen wir detaillierter auf die Struktur der Bilanz eingehen. Da Realty Income keine Unterteilung zwischen Anlage- und Umlaufvermögen sowie kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten vornimmt, werden wir ebenfalls darauf verzichten.

Kategorie
Begründung
Entwicklung der Aktivseite
Trotz der hohen Abschreibungen steigt der Wert an Immobilien und Grundstücken in der Bilanz von Realty Income aufgrund des Ausbaus des Portfolios fortlaufend an. So steht auch für das vergangene Geschäftsjahr ein Anstieg um 18,13 % zu Buche. Als weitere wichtige Posten der Aktivseite lassen sich der angehäufte Goodwill sowie andere nicht greifbare Vermögenswerte identifizieren. Diese veränderten sich jedoch nur in einem unwesentlichen Umfang, sodass die Aktivseite bzw. die Bilanzsumme von Realty Income in 2022 um 15,15 % angewachsen ist.
Eigen- bzw. Fremdkapitalquote und Verhältnis der Schulden
Für 2022 lässt sich bei Realty Income eine Eigenkapitalquote i. H. v. 58,07 % ermitteln. Aufgrund der Emission junger Aktien ist das Eigenkapital von 25,05 Mrd. USD auf 28,71 Mrd. USD angestiegen. Allerdings hat sich auch das Fremdkapital durch die Ausgabe von Anleihen von 18,00 Mrd. USD auf 20,83 Mrd. USD erhöht.
Schulden im Verhältnis zu kurzfristigen Zahlungsmitteln und kurzfristigen Investitionen
Der Cashbestand von Realty Income belief sich in 2022 auf 171,01 Mio. USD. Diesem stehen die bereits erwähnten Verbindlichkeiten i. H. v. 20,83 Mrd. USD gegenüber. Aufgrund des planbaren Geschäftsmodells von Realty Income, welches die Erwirtschaftung hoher Überschüsse ermöglicht, ist dieses Verhältnis jedoch als unbedenklich zu bewerten. Die kurzfristigen Investitionen lagen aufgrund der Triple-Net-Lease-Verträge zuletzt bei lediglich 95,51 Mio. USD.
Schulden im Verhältnis zum EBIT des letzten Geschäftsjahres
An dieser Stelle betrachten wir anstelle des EBITs erneut die FFOs, welche sich im vergangenen Geschäftsjahr auf 2,47 Mrd. USD beliefen. Im Vergleich zum gesamten Fremdkapital ergibt sich folglich ein Faktor i. H. v. 8,43.
Fazit
Die Bilanz von Realty Income erscheint zum Zeitpunkt dieser Analyse als gesund. Die Immobiliengesellschaft ist zu einem überwiegenden Anteil mit Eigenkapital finanziert und besitzt ein werthaltiges und diversifiziertes Immobilienportfolio. Setzt man die verzinsten Schulden ins Verhältnis zum EBITDA, ergibt sich ein Faktor i. H. v. 5,30. Für ein Unternehmen wie Realty Income, welches über eine hohe Stabilität und Planbarkeit verfügt, ist dieser Wert als unproblematisch zu bewerten.
Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 29: Bilanz

Bewertungsszenarien und -modelle   

Optimistisches Szenario

In den kommenden Geschäftsjahren erwarten die Analysten aufgrund der geplanten Übernahme von Spirit Realty einen deutlichen Anstieg der Umsatzerlöse von Realty Income. Wie bei allen anderen Analysen berücksichtigen wir diese Prognosen in unseren Bewertungsmodellen. Im Anschluss orientieren wir uns an den Prognosen des Management des Unternehmens. Langfristig sollen die FFOs je Aktie um 4,00 % bis 5,00 % pro Jahr erhöht werden können. Wegen der fortlaufenden Emission junger Aktien ist dies nur mit einem überproportionalen Umsatzwachstum möglich. Dementsprechend rechnen wir in 2032 mit gesamten Einnahmen i. H. v. 7,18 Mrd. USD, wodurch ein Wachstum von 7,95 % pro Jahr zustande kommen würde.

Was die FFO Margen von Realty Income betrifft, so erwarten wir, dass diese ab 2026 unter leichten Schwankungen in Richtung der alten Bestwerte gesteigert werden können. Allerdings kalkulieren wir auch einen Anstieg der Anzahl ausstehender Anteile um 1,00 % pro Jahr ein, welcher das Wachstum der Kennzahl je Aktie mindert. Folglich belaufen sich die FFOs je Aktie im Rahmen unseres optimistischen Szenarios für 2032 auf 6,17 USD, was einem Wachstum von 4,33 % pro Jahr entsprechen würde, was innerhalb des Zielkorridors von Realty Income liegt.

Mit diesen Annahmen ergibt sich ein fairer Wert je Aktie von 99,42 USD, was einer Unterbewertung von 42,37 % entspricht. Dabei muss jedoch berücksichtigt werden, dass ein erheblicher Anteil des zukünftigen Wachstums von Realty Income durch Übernahmen entstehen wird, welchem eine Verwässerung in Form von einer steigenden Aktienanzahl gegenüberstehen wird. Letzterer Faktor wird bei der Berechnung des fairen Werts nicht berücksichtigt.

Mit einer durchschnittlichen Ausschüttungsquote von 85,00 % sowie einem KFFOVe von 15,00 in 2032 ergibt sich ein Renditepotenzial von 8,35 % pro Jahr.

Pessimistisches Szenario 

Auch in unserem pessimistischen Szenario kalkulieren wir bis 2025 mit den derzeit vorliegenden Analystenschätzungen. In den darauffolgenden Jahren erwarten wir allerdings eine leicht schwächere Wachstumsdynamik. Dementsprechend sollen die Einnahmen von Realty Income bis 2032 nur um 7,13 % pro Jahr gesteigert werden können.

Bei der FFO Marge kalkulieren wir mit deutlich stärkeren Schwankungen und erwarten nicht, dass Realty Income die Bestwerte der vergangenen Geschäftsjahre erreichen können wird. Darüber hinaus wird das Wachstum der FFOs je Aktie durch einen durchschnittlichen Anstieg der Anzahl ausstehender Anteile i. H. v. 2,50 % verlangsamt.

Somit sinkt der faire Wert auf 85,23 USD, wodurch immer noch einer Unterbewertung von 32,78 % zustande kommt. Allerdings wird auch hier die Verwässerung der Aktionäre nicht berücksichtigt. Die durchschnittliche Ausschüttungsquote und das KFFOV in 2032 setzen wir auf 70,00 % bzw. 11,00, sodass sich eine Renditeerwartung von 3,13 % pro Jahr ergibt.

DCF-Modell

Für die Berechnung des fairen Werts in unserem DCF-Modell verwenden wir einen WACC von 6,60 % sowie einen Wachstumsabschlag von 1,50 %. Genau wie in unseren DNP-Modellen kalkulieren wir bis 2025 mit den aktuellen Prognosen der Analysten und im Anschluss mit Durchschnittswerten der beiden Szenarien.

Die Entwicklung des Free Cashflows von Realty Income ähnelte in den fünf vergangenen Geschäftsjahren stark der Entwicklung der FFOs. Folglich schwankte die Marge recht stark zwischen 62,64 % und 73,82 %. Diese Entwicklung soll sich in den aktuell vorliegenden Prognosen bis 2025 fortsetzen. Wir erwarten auch darüber hinaus, dass die Free Cashflow Marge sich uneinheitlich entwickeln und im mittleren bis hohen „Sechzigerbereich“ liegen wird.

Diese Annahmen führen zu einem fairen Wert je Aktie von 64,46 USD. Folglich beläuft sich die Unterbewertung auf 11,13 %.

Unsere Einschätzung  

Realty Income besitzt eine beeindruckende Historie. In den 55 Jahren, die seit der Gründung vergangen sind, ist es dem Unternehmen gelungen, zu einem der größten REITs in den USA mit einem Portfolio aus mehr als 10.000 Immobilien heranzuwachsen. Das operative Geschäft von Realty Income kann eine überdurchschnittliche Stabilität sowie eine hohe Profitabilität (anhand der FFOs) vorweisen, was sich nicht zuletzt in 29 Jahren eines ununterbrochenen Dividendenwachstums sowie hohen Belegungsquoten widerspiegelt.

Darüber hinaus ist Realty Income im Branchenvergleich sehr solide finanziert und anhand unserer Bewertungsmodelle eher günstig bewertet. Das Management des Real Estate Investment Trusts geht weiterhin von einem langfristigen Wachstum der FFOs je Aktie zwischen 4,00 % und 5,00 % pro Jahr aus. Sollte dieses Ziel erreicht werden, ist grundsätzlich mit einer attraktiven Rendite zu rechnen.

Nichtsdestotrotz stellen wir die Investmentampel zum derzeitigen Kurs des Wertpapiers nur auf Gelb, mit einer Tendenz zu Grün. Zum einen hat Realty Income bereits eine beachtliche Größe erreicht, was das Erfüllen der Wachstumsziele in den kommenden Geschäftsjahren erschwert. Außerdem existiert in den USA eine Vielzahl an spannenden REITs, von denen viele über ein höheres Wachstumspotenzial verfügen. Dennoch könnte sich eine Investition in Realty Income für Investoren empfehlen bzw. anbieten, welche auf einen hohen Cashflow in Form von Dividenden sowie auf eine hohe Planbarkeit setzen.

Die erwartete Rendite setzen wir auf etwa 7,50 % bis 8,00 % pro Jahr.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 30: Bewertungsszenarien

6. Technische Analyse von Realty Income

Charttechnische Trendeinordnung 

Übersicht

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 31: Trendeinordnung

Langfristig

Bis zum Jahr 2020 befand sich Realty Income in einem langfristigen Aufwärtstrend, aber dieser wurde mit dem Corona-Crash neutralisiert. Seitdem läuft die Aktie im Monats-Chart eher seitwärts und stabilisierte sich zuletzt wieder auf Höhe des Verlaufstiefs aus 2018 und 2020 (auf Monatsschlusskursbasis).

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 32: Langfristiger Trend im Monats-Chart

Mittelfristig

Auf der mittelfristigen Zeitebene (Wochen-Chart) befindet sich die Aktie in einem dynamischen Abwärtstrend, welcher aktuell in einer Aufwärtsbewegung korrigiert wird. Streng genommen ist der Abwärtstrend noch bis zum Hoch bei 68,85 USD intakt. Allerdings hat Realty Income bereits eine sehr signifikante mittelfristige Unterstruktur gebildet, welche bereits über dem Hoch bei 64,18 USD gebrochen wird. Aktuell ist der Kurs aber noch deutlich davon entfernt.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 33: Mittelfristiger Trend im Wochen-Chart

Kurzfristig

Im Tages-Chart ist Realty Income bereits eine Umkehr gelungen und der Abwärtstrend wurde im November beendet. Im gleichen Zug hat die Aktie direkt einen neuen kurzfristigen Aufwärtstrend eingeleitet, welcher seitdem in einer engen Trendstruktur läuft. 

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 34: Kurzfristiger Trend im Tages-Chart

Aussicht

Durch den Bruch des langfristigen Aufwärtstrends und die erneute Stabilisierung (auf Monatsschlusskursbasis) in der Kursregion um 45,00 USD bis 48,00 USD hat sich im übergeordneten Chartbild eine große Range gebildet. Das obere Ende dieser Seitwärtsphase befindet sich in der Region der Allzeithochs ab 70,00 USD. Der Großteil des akkumulierten Volumens befindet sich tendenziell am oberen Ende dieser Range und fungiert nun als Widerstand (bzw. untermauert die dortigen Widerstandszonen) Generell stellt das obere Range-Ende auch das erste Kursziel für das Wertpapier dar. In der unteren Hälfte der Seitwärtsphase, speziell unterhalb des aktuellen Kurses, befindet sich hingegen relativ gesehen weniger akkumuliertes Handelsvolumen. Diese Verteilung schwächt das Bild der Range aus Sicht der Bullen etwas.

Damit die Range nun nicht zur Unterseite verlassen wird, müssen die Käufer zwingend das untere Ende im Bereich des Charts von 45,00 USD bis 48,00 USD verteidigen (auf Monatsschlusskursbasis). Der bisherige Boden ist eher klein und von keinerlei mittelfristiger Relevanz, sondern besitzt lediglich eine kurzfristige Bedeutung. Damit die Range also hält, ist es wichtig, dass sich Realty Income entweder Stück für Stück „durch die Widerstandszonen” arbeitet oder, noch besser, einen relevanten mittelfristigen Boden bildet. Letzteres Szenario kann auf verschiedene Art erfolgen bspw. durch einen erneuten Test der Verlaufstiefs aus 2023 und dann ein Anstieg über die gebildeten Zwischenhochs. In jedem Fall ist es wahrscheinlich, dass dies Wochen bis Monate in Anspruch nehmen kann.

Da das obere Ende der erwähnten Seitwärtsphase mehr und stärkere Volumenakkumulationen umfasst, hellt sich das übergeordnete Chartbild erst auf, wenn auch die Zone um 70,00 USD erobert und durchbrochen wird. Diese Zone ist als Range-Ende das erste Kursziel und beim Durchbruch kann das Allzeithoch als nächstes Kursziel anvisiert werden. Mit der Eroberung der tieferen Widerstandszonen (siehe Abbildung 35) steigt die Wahrscheinlichkeit für ein positives Szenario zwar, aber die stärkste Widerstandszone liegt erst „ganz oben”. Erst mit dem Ausbruch über das Hoch bei 75,40 USD und neuen Allzeithochs verbessert sich auch die langfristige charttechnische Perspektive deutlich und höhere Kursziele können anvisiert werden.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 35: Realty Income hat einige starke Widerstandszonen über sich.

Technisches Wir Lieben Aktien-Rating

Im technischen Wir Lieben Aktien-Rating erzielt Realty Income zum aktuellen Kurs nur 3 von 10 Punkte. Seit dem Bruch des langfristigen Aufwärtstrends in 2020 ist die Aktie kein Dauerläufer mehr, sondern (zumindest vorerst) nur eine Turnaround-Chance. Der sehr langfristige Aufwärtstrend im Drei-Monats-Chart ist je nach Interpretation allerdings noch intakt, auch wenn die Relevanz dieser Struktur nicht allzu bedeutend ist. Aus der subjektiven Sicht vergeben wir einen Punkt, da die langfristige Range im Monats-Chart noch intakt ist und dadurch die Chance auf einen erfolgreichen Turnaround vorhanden ist. Alle anderen Kriterien werden von Realty Income nicht erfüllt.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 36: Im technischen Wir Lieben Aktien-Rating erzielt Realty Income 3 von 10 Punkte.

Marktsymmetrie

Da die Aktie keinen langfristigen Aufwärtstrend mehr vorweisen kann, ist auch die Betrachtung der Marktsymmetrie teilweise hinfällig. Offensichtlich ist die Korrektur „zu lang”, denn sie führte zum Trendbruch. Vergleicht man die Korrektur in 2020 (hier wurde das maximale Ausmaß der Abwärtsphase erreicht) mit den übrigen Abwärtsphasen des sehr langfristigen Trends (1997 bis 2000 sowie 2008 bis 2009), kann man diese durchaus als angemessen einordnen.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 37: Rallye- und Korrekturlängen
Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 38: Trendbasiertes Chance-Risiko-Verhältnis

Die Rainbow-EMAs ermöglichen eine Einordnung der Korrekturlänge, bereinigt um die Trendgeschwindigkeit der Aktie. Auch dies ist aufgrund des Bruchs des langfristigen Aufwärtstrends nur bedingt möglich und die aktuelle Situation ist nur mit 2000 und 2009 vergleichbar. In diesen Fällen, sofern man es mit der Charthistorie bewerten kann, reichte das Ausmaß der Korrekturen immer leicht über die roten EMAs hinaus. Dort liegt auch das bisherige Tief in 2023, was ein schwaches positives Signal für eine erfolgreiche Umkehr auf diesem Niveau ist.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 39: Korrekturen im Verhältnis zur Trendgeschwindigkeit, dargestellt mit Rainbow-EMAs.

Systematisches Risiko 

Alle Aktien aus dem Konkurrenzvergleich weisen eine ähnlich starke Korrelation mit dem gesamten Aktienmarkt (ACWI) auf, aber unterscheiden sich deutlich im Hinblick auf ihren Beta-Faktor. Zwar liegt das systematische Risiko von allen Aktien über dem Wert des ACWI, aber dennoch unterscheiden sich die einzelnen Aktien deutlich voneinander. Die Simon Property Group fällt mit einem besonders hohen Beta-Faktor auf und Realty Income weist den niedrigsten Wert auf.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 40: Systematisches Risiko und Korrelation von Realty Income zum ACWI

7. Fazit zur Realty Income Aktie

Allgemein

Realty Income ist mit hoher Wahrscheinlichkeit der unter Privatanlegern bekannteste Real Estate Investment Trust. Denn dass die Aktionäre jeden Monat Dividenden erhalten, hat zur Popularität des Unternehmens beigetragen. In den vergangenen Jahren hat Realty Income dank umfangreicher Akquisitionen, absolut betrachtet, hohe Wachstumsraten verzeichnen können. Doch auch wenn man die Entwicklung der fundamentalen Kennzahlen je Aktie betrachtet, sind diese fast ununterbrochen angestiegen.

Dieser Trend wird sich bereits im kommenden Jahr mit der geplanten Übernahme von Spirit Realty aller Voraussicht nach fortsetzen. Doch auch angesichts der vertraglich geregelten, jährlichen Mieterhöhungen ist derzeit davon auszugehen, dass Realty Income weiterhin steigende Umsätze und Funds from Operations generieren und diese an die Aktionäre weiterreichen können wird.

Wie beschrieben, steht die Investmentampel auf Gelb, mit Tendenz zu Grün und die Renditeerwartung beträgt 7,50 % bis 8,00 % pro Jahr.

Langfristig befindet sich die Realty Income-Aktie in keinem Aufwärtstrend, sondern wechselte in eine Seitwärtsphase. Solange das untere Ende dieser Range bei rund 45,00 USD bis 48,00 USD hält, ist diese Seitwärtsphase aktiv. Dennoch muss berücksichtigt werden, dass über dem aktuellen Kurs viele starke Widerstände liegen und die bisherigen Umkehrsignale eher schwach sind.

Realty Income Aktie Analyse - Kommt der Turnaround?
Abb. 41: Fazit unserer Analyse

Meinungen der Team-Mitglieder 

Jan

Realty Income kann mit Faktoren wie der konstant sehr hohen Belegungsquote, dem diversifizierten Kundenstamm aus etablierten Unternehmen und einer angemessenen Bewertung überzeugen. Zudem gefällt mir die eher konservative Strategie. Die Aktie sehe ich grundsätzlich positiv, solange sie die langfristige Range nicht zur Unterseite verlässt, und die erwarteten Zinssenkungen in 2024 könnten der nötige Auslöser für den nachhaltigen Turnaround sein.

Allerdings gibt es auch im Bereich der Cashflow-Aktien aus dem Immobilien-Sektor Werte, die weiterhin in ihren stabilen langfristigen Aufwärtstrends laufen und technisch besser einschätzbar sind – bspw. Public Storage. Da hier die technische und fundamentale Seite für mich passen, würde ich diese Aktie somit vorziehen.

Adrian  

Obwohl Realty Income rein aus Sicht der Fundamentaldaten durchaus attraktiv erscheint, käme ein Kauf aufgrund der angeschlagenen Trends nicht in Frage. Auch für Dividendeninvestoren führt ein ungesunder Aufwärtstrend zu mangelnder Flexibilität. Und das in Anbetracht der Tatsache, dass es genug andere REITs am Markt gibt, die eine ähnlich zuverlässige Dividende zahlen – die monatliche Ausschüttung wäre mir relativ egal und hat für mich keinerlei rationale Vorteile.

Wer die Aktie trotzdem unbedingt kaufen will, sollte darauf achten, dass aus dem gebrochenen langfristigen Aufwärtstrend kein langfristiger Abwärtstrend wird. Das wäre der Fall, wenn Realty Income unter 36,80 USD fällt.

Autoren dieser Analyse  

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Adrian Rogl

Risiko entsteht dann, wenn Investoren nicht wissen, was sie tun.

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Mehr Infos unter: https://wir-lieben-aktien.de/haftungsausschluss/ 

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