Die 15 besten Immobilien Aktien

Die 15 besten Immobilien Aktien

Von Jan Fuhrmann

Welche Immobilien Aktien sollte man jetzt kaufen?

In diesem Blog geht es um Immobilienaktien, die zu den größten Verlierern der jüngsten Zinsentwicklung gehören. Einerseits führte dies zu hohen Kursverlusten bei Vonovia (ex Deutsche Annington) und anderen Immobilienaktien und andererseits können dieselben Unternehmen dadurch mit hohen Dividendenrenditen locken. Die meisten Privatanleger sehen diese Immobilien Aktien mit hoher Dividende zwar als risikolose Rendite an, aber dies ist alles andere als risikolos. Um das zu bewerten reicht es einfach nicht kurz einen Blick auf die Dividendenrendite und Ausschüttungsquote zu werfen.

Aus diesem Grund ist es umso wichtiger, dass man die qualitativ besten Aktien und besten REITs aus der Branche für ein Investment heraussucht - je nach Sektor ist das Geschäftsmodell auch wesentlich weniger anfällig. Auf diese Weise kann die Korrektur gut genutzt werden um an Handelsplätzen wie Tradegate, Gettex oder Quotrix entsprechende Aktien zu kaufen um sich zu positionieren. Zugleich verzichtet man auf diese Weise auf unnötig hohe Risiken bei einer ähnlichen oder besseren zu erwartenden Rendite. Es dreht sich also alles um die Fragen: Welche sind diese top Immobilien Aktien, also die besten Immobilien Aktien? Und sollte man in Immobilien-Aktien investieren? Was ist besser: Aktien oder Immobilien (Wertpapiere oder Sachwerte)?

Immobilien Aktien Titelbild
Beste Immobilien Aktien

Inhaltsverzeichnis Immobilien Aktien

Große Chance bei Immobilien-Aktien: Einsteigen vor der Mega-Rallye?

Update vom 02. Mai 2024

Unser Report zur Immobilienbranche ist inzwischen einige Monate her, aber immer noch brandaktuell. Weiter unten findest du eine gesamte Branchenanalyse und unsere Favoriten aus dem Sektor. Eine noch aktuellere Einschätzung als Ergänzung bekommst du von uns hier im YouTube-Video:

Lageeinordnung der Immobilienbranche

Entwicklung der Immobilienbranche

Über viele Jahre hinweg entwickelte sich der Immobilienmarkt weltweit relativ stetig und mit positiven Renditen. Dies konnte man nicht nur bei den Immobilienpreisen selbst beobachten, sondern auch bei den Immobilien-Aktien (sowohl bei den besten Immobilien-Aktien, aber auch bei den eher schwächeren) und ETFs aus dem Sektor – bspw. Vonovia oder Realty Income, die lange auch eine üppige Dividendenrendite zahlten. Mit dem Crash in 2020 bekam diese konstante Entwicklung des Sektors (egal ob Aktien oder Immobilien) einen ersten Dämpfer, welcher mit den Zinserhöhungen der letzten Zeit zu einem größeren Crash wurde. Dies betrifft nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Immobilien-Aktien aus dem Bereich. Je nach Immobilienunternehmen kam es dadurch zu einem regelrechten Abverkauf, welcher auch deutlich zeigte, dass eine hohe Dividendenrendite alleine nicht ausreicht. Auch ein Kauf über Sparraten bzw. Sparpläne verbessert die Situation nicht wirklich.

Im Folgenden ist nun eine Abbildung zu den größten US-REITs (die beliebtesten Immobilienaktien) wie bspw. Realty Income und deren Korrekturlänge vom letzten Allzeithoch aus zu sehen. Die meisten Immobilienaktien und auch Themen-ETFs weisen inzwischen zwar schon hohe Dividendenrenditen auf, aber sind von einer Stabilisierung zudem noch weit entfernt. Darüber hinaus sind REITs, wie soeben beschrieben, eine spezifische Unternehmensform für Immobilienunternehmen. Vonovia (ex Deutsche Annington) ist als bekannter deutscher Immobilienkonzern bspw. ebenfalls ein Investor und Verwalter von Wohnimmobilien, aber deshalb nicht gleich ein REIT. Nichtsdestotrotz gerieten auch solche Immobilienaktien wie Vonovia oder Realty Income deutlich unter Druck und notieren mit einem erheblichen Abschlag vom Allzeithoch.

Übersicht über die größten REIT bzw. Immobilien Aktien
Abb. 1: Übersicht über die größten REITs

Deshalb crasht der Immobilien-Markt!

Der Grund für diese Kehrtwende im Immobiliensektor und bei den Immobilien Aktien sowie ETFs ist recht simpel. Das gesamte Geschäft der Vermietung ist sehr kapitalintensiv, denn der Kauf der gesamten Immobilien bedarf einer großen Geldmenge. Anders als bspw. bei einer Software-Aktiengesellschaft kann ein Immobilien-Konzern also nur Geld verdienen und Renditen erzielen, wenn er auch selbst viel Geld einsetzt. Dieser hohe Kapitalaufwand führt dazu, dass die Immobilien-Aktien bzw. die dahinterstehenden Aktiengesellschaften aus dem Sektor häufig mit großen Mengen an Fremdkapital agieren, was generell die Eigenkapitalquote verringert – mit dem geliehenen Geld wollen sie mit der Vermietung von Immobilien dann höhere Renditen erwirtschaften als sie selbst für die Kredite in Form von Zinsen zahlen müssen. Dieser Ausgleich der Kostenquote durch die Vermietung ist essenziell.

Dementsprechend liegt es nahe, dass ein Leitzins auf dem Niveau von 0 % oder nahezu 0 % ein wahres Geschenk für den gesamten Sektor ist… bzw. war. Geld war billig und die Immobilien-Konzerne wie Vonovia mussten für das geliehene Kapital verhältnismäßig wenig zahlen und konnten somit hohe Renditen erwirtschaften. Durch die höheren Zinsen hat sich die Lage allerdings maßgeblich verändert. Nicht nur Privatpersonen, die den Kapitalaufwand eingehen und sich ein Eigenheim kaufen möchten, werden mit viel höheren Zinskosten konfrontiert, sondern auch Immobilienunternehmen. Diese höhere Kostenquote schmälert die zu erwartenden Renditen und somit auch die Attraktivität von Investments im Immobiliensektor (unabhängig davon ob Aktien oder Immobilien).

Entwicklung Leitzinsen EZB Federal Reserve Bank
Abb. 2: Entwicklung der Leitzinsen

Die Folge sind fallende Immobilienpreise (kurzfristig negative Renditen), wobei dieser Effekt sogar noch durch eine Kettenreaktion verstärkt wird: Viele Privathaushalte sehen sich plötzlich mit höheren Zinskosten konfrontiert, die sich nicht tragen können. Zugleich hat sich die wirtschaftliche Lage je nach Land aber eher verschlechtert und durch die Inflation ist die finanzielle Situationen bei vielen Haushalten ohnehin angespannt. Die Attraktivität von Immobilien sinkt also nicht nur (und somit auch die Nachfrage), sondern auch das Angebot wird größer, denn es kommen tendenziell mehr Objekte auf den Markt.

Ähnlich verhält es sich auch bei Immobilienunternehmen, denn diese haben die Immobilien als riesige Vermögenswerte in der Bilanz stehen. Müssen die Werte dieser Assets in den Bilanzen der Immobilien-Aktien nun nach unten korrigiert werden oder es entstehen an anderer Stelle Zahlungsschwierigkeiten aufgrund höherer Zinskosten, müssen auch in diesem Fall zwangläufig Objekte verkauft werden. Hinzu kommt das Ausfallrisiko, wenn Mieter ebenfalls Probleme mit ihren Zahlungen haben – dieses Risiko der Vermietung ist in den letzten Jahren stark gestiegen.

REIT Bilanz am Beispiel von Public Storage
Abb. 3: Bilanz eines REITs

Unterbewertete Immobilien Aktien?

Je nachdem wie aggressiv ein Immobilien-Konzern nun agiert, gerät er auch schneller in Schwierigkeiten. In der Niedrigzinsphase hat aggressives Verhalten mit überdurchschnittlich viel Fremdkapital vielleicht zu überdurchschnittlich hoher Rendite geführt, aber nun holt ebendieses Verhalten einige Aktiengesellschaften ein. Die Börse straft solches Verhalten sofort ab. Zudem mussten einige Immobilienkonzerne auch schon ihre Dividende senken oder aussetzen, wodurch die Dividendenrendite auf 0,00 % fällt. Wer sich also von scheinbar hohen Dividendenrenditen locken lässt, denkt womöglich etwas zu kurz.

Wirft man einen Blick auf die REITs (Erklärung folgt) aus den USA, dann konnte zum Ende August 2023 ein erheblicher Bewertungsabschlag zum NAV verzeichnet werden. Der Net Asset Value der Portfolios der Immobilien-Unternehmen beschreibt die Vermögensgegenstände abzüglich der Verbindlichkeiten. Aktuell notieren die REITs aus den USA im Durchschnitt fast 20 % unterhalb des Net Asset Values. Dies legt direkt nahe,  dass all diese Immobilienaktien unterbewertet sind, aber ganz so einfach funktioniert der Aktienmarkt leider nicht. Zwar stimmt der NAV theoretisch zwar, aber steht eben nur auf dem Papier. Wenn ein Immobilienkonzern von heute auf morgen alle Immobilien verkaufen wollen würde (Fire Sale), erhält er mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht denselben Wert für die Objekte; es braucht Zeit den besten Deal für jede Immobilie zu finden und je nach Art der Immobilien, die ein Immobilienunternehmen hält, ist der Abschlag der Aktie zum NAV deshalb unterschiedlich groß.

Eine Auswertung von S&P Global zeigt die genaue Bewertung der US-REITs (bestimmte Art der Immobilien-Aktien aus den USA) in Bezug auf den Net Asset Value nach Sektoren. Auffällig ist speziell der Abschlag bei REITs aus dem Hotel- und Bürosektor, sowie auch bei regionalen Einkaufszentren. Dies ist bei einer näheren Betrachtung keine große Überraschung, denn diese Bereiche sind deutlich stärker vom Konsumverhalten, den Nachwirkungen der Pandemie etc. abhängig. Relativ krisenresistent zeigen sich hingegen REITs aus dem Gesundheitswesen, Casinos oder im Einzelhandel – alles eher unzyklische Bereiche. Besonders auffällig sind die Immobilienbesitzer, die bei Rechenzentren investiert sind, denn diese notieren sogar mit einem Aufschlag zum NAV – man könnte auch meinen, dass dies zumindest aktuell die besten Immobilien Aktien sind. In Anbetracht von KI, Big Data etc. ist das aber auch dies keine große Überraschung.

Bewertung REITs Net Asset Value
Abb. 4: Bewertung zum Net Asset Value von US-REITs nach Sektoren

Du willst wissen ob welche REITs wirklich günstig bewertet sind?

In unserer Analyse zu Public Storage zeigen wir dir Schritt für Schritt wie man eine REIT Aktie professionell bewertet. Im Gegensatz zu anderen Unternehmen sind hier völlig andere KPIs zu betrachten, bspw. die Funds from Operations. Auch die Struktur der Bilanz ist zu unterscheiden und bringt je nach Unternehmen andere Risiken mit sich. Es reicht also nicht bloß auf die Dividendenrendite und das KGV zu blicken. All die genannten anderen Aspekte und mehr haben Einfluss auf den fairen Wert und die zu erwartende Rendite einer Immobilienaktie.

Schau dir als Beispiel unsere Analyse zu Public Storage an – dem Marktführer im attraktiven Self-Storage-Markt.

Unternehmen aus dem Immobiliensektor

Übersicht

Bislang war in diesem Blog bereits häufiger die Rede von REITs – den Real Estate Investment Trusts. Ein REIT ist eine spezielle Art der Immobilien-Aktien, welche rechtlich eine besondere Form der Strukturierung genießen. Somit ist ein REIT wie ein Investmentfonds, welcher das Kapital von vielen kleinen Anlegern sammelt (dienst als Eigenkapital, das die Eigenkapitalquote erhöht) und dann in Immobilienprojekte investiert. Je nach “Fondsgröße” kann mit dem Geld eine unterschiedliche Anzahl an verschieden großen Projekten realisiert werden, an denen jeder Privatanleger dann einen kleinen Anteil hält. Man könnte auch sagen (nur zur Veranschaulichung), dass REITs wie ETFs für Immobilien sind. An der Börse sind diese Immobilien-Aktien sehr beliebt und Unternehmen wie Realty Income werden häufig als die besten Immobilien Aktien bezeichnet, aber warum?

Dadurch, dass REITs mindestens 90,00 % des steuerpflichtigen Einkommens an Aktionäre ausschütten müssen, ist die Attraktivität für Dividendeninvestoren hoch. Häufig können REITs auch relativ hohe Dividendenrenditen bieten. Zudem ist sichergestellt, dass sich REITs nicht in völlig andere Unternehmen “verwandeln” (Expansion in andere Geschäftsfelder), denn 75,00 % der “Fondsgröße” eines REITs müssen immer in Immobilien investiert sein. Ein REIT profitiert zudem von diversen Steuervorteilen. Diese Immobilien-Investmentgesellschaften kann man, wie bereits in Abbildung 4 gezeigt, noch weiter nach Themenfeldern untergliedern, aber dennoch sind REITs nicht die einzigen Aktien aus dem Sektor der Immobilien-Aktien, sondern repräsentieren nur einen geringen Anteil.

Funktionsweise von REIT Aktien
Abb. 5: Funktionsweise eines REITs

Zu den REITs kommen in der Branche noch unter anderem Immobilienentwickler, Dienstleister wie bspw. Makler und Unternehmen aus dem Gebäudemanagement hinzu – und das sind nur einige wenige Beispiele für Immobilien-Aktien. Diese Aufgaben der anderen Immobilien-Aktien aus dem Sektor übernehmen REITs zwar teilweise auch, aber zugleich investieren REITs auch in die Objekte – ein reiner Entwickler muss dies nicht tun. 

REIT Aktien Liste

Der beliebteste Markt für Immobilienaktien sind neben Themen-ETFs die REITs aus den USA, denn mit diesen kann man nicht nur ein reines Investment in Immobilien tätigen, sondern auch (meistens) relativ hohe Dividenden erhalten. Im Folgenden ist eine Liste mit den größten und bekanntesten Immobilienaktien und dem jeweiligen Tätigkeitsfeld. Im Gegensatz zu ETFs bieten diese Immobilien-Aktien die Möglichkeit gezielt die besten Werte herauszusuchen.

Als Cashflow-Aktien bezeichnen wir Aktien, die eine hohe Dividendenrendite vorweisen können und somit für einen hohen Cashflow für das eigene Depot sorgen. Unter die Strategie “Dividende” zählen wir hingegen die Aktien, die nur eine geringe bis mittelhohe Dividendenrendite vorweisen können, aber dafür mehr Wachstumspotenzial (Kurs & Dividende) mitbringen.

Aktie
WKN
Branche
Strategie
Prologis
A1JBD1
Logistikimmobilien
Cashflow/Dividende
American Tower
A1JRLA
Sendemaste, -anlagen
Cashflow
Equinix
A14M21
Rechenzentren
Dividende
Ventas
878380
Gesundheitseinrichtungen
Cashflow
Public Storage
867609
Self-Storage-Einrichtungen
Cashflow
Welltower
A1409D
Gesundheitseinrichtungen
Cashflow/Dividende
Crown Castle
A12GN3
Sendemaste, -anlagen
Cashflow
Digital Realty Trust
A0DLFT
Rechenzentren
Cashflow
Realty Income
899744
Einkaufszentren
Cashflow
Simon Property Group
916647
Einkaufszentren
Cashflow
VICI Properties
A2H5U8
Spieleinrichtungen
Cashflow
Goodman Group
A0MWRF
Industrie- und Gewerbeimmobilien
Dividende
Extra Space Storage
A0B7S6
Self-Storage-Einrichtungen
Dividende
AvalonBay Communities
914867
Wohnimmobilien
Cashflow
Equity Residential
985334
Wohnimmobilien, Apartments
Cashflow
Weyerhaeuser
854357
Forstwirtschaft, Waldfläche
Dividende
SBA Communications
A2DKP8
Sendemaste, -anlagen
Dividende
Invitation Homes
A2DK5V
Wohnimmobilien
Cashflow/Dividende
Iron Mountain
A14MS9
Archivierung und Informationsmanagement
Cashflow
Alexandria Real Estate Equities
907179
Bürogebäude, Labore
Cashflow

Liste mit Immobilien Aktien Deutschland (REIT Aktien Deutschland)

Auch in Deutschland gibt es REITs (bestimmte Art der deutschen Immobilien-Aktien), aber die Auswahl ist vergleichsweise gering. Da die deutschen Immobilien Aktien (REITs) etwas kleiner (bezogen auf die Marktkapitalisierung) sind, ist die Verfügbarkeit an Handelsplätzen begrenzter als bei anderen Aktiengesellschaften.

Bei großen Handelsplätzen wie Tradegate hat man dennoch kein Problem und in der Regel sind diese Aktien auch bei den (elektronischen) Regionalbörsen wie Gettex oder Quotrix gelistet. Ein Kauf an diesen Handelsplätzen kann aber mit höheren Ordergebühren einhergehen. Große Handelsplätze wie Tradegate haben bei den Immobilien-Aktien, aber auch allgemein, häufig geringere Ordergebühren. Man muss also nur einen kleineren Anteil des investierten Geldes direkt in Form von Gebühren “weggeben”.

Aktie
WKN
Branche
Strategie
alstria office REIT
A0LD2U
Büro- und Gewerbeimmobilien
Dividende
Deutsche Konsum REIT
A14KRD
Einzelhandelsgeschäfte
Cashflow
Fair Value REIT
A0MW97
Einzelhandels- und Büroimmobilien
Cashflow
Hamborner REIT
A3H233
Gewerbeimmobilien
Cashflow

Liste mit Immobilien Aktien Deutschland (keine REITs)

Zwar gibt es nur wenige REITs in Deutschland, aber dafür gibt es noch einige andere börsennotierte Aktiengesellschaften aus dem Immobiliensektor – allen voran die beliebte Aktie Vonovia. Diese deutschen Immobilien Aktien sind zwar nicht als klassische REITs einzuordnen, aber dennoch vollständig von der Entwicklung der Branche abhängig. Das macht sie allerdings nicht direkt zu den Top Immobilien Aktien.

Aktie
WKN
Branche
Strategie
Vonovia (ex Deutsche Annington)
A1ML7J
Wohnimmobilien
Cashflow
Branicks Group
A1X3XX
Gewerbeimmobilien
Cashflow
Aroundtown
A2DW8Z
Büro-, Hotel- und Gewerbeimmobilien
WCM Beteiligungs- und Grundbesitz
A1X3X3
Büro- und Einzelhandelsimmobilien
Cashflow
TAG Immobilien
830350
Wohnimmobilien
Immofinanz
A2JN9W
Einzelhandels- und Büroimmobilien
Patrizia
PAT1AG
Wohn- und Gewerbeimmobilien
Cashflow
Deutsche Euroshop
748020
Einkaufszentren
Cashflow
LEG Immobilien
LEG111
Wohnimmobilien
Instone Real Estate
A2NBX8
Wohnimmobilien (Projektentwickler)
Cashflow

Übersicht über die besten Immobilien Aktien und besten REITs

Wir haben weltweit unter hunderten Immobilienaktien die 15 besten Dauerläufer herausgesucht, die aus verschiedenen Sektoren der Branche stammen. Diese top Immobilien Aktien bzw. einfach die besten Immobilien Aktien überzeugen mit einer besonders hohen Stabilität und haben keinen Crash, sondern gesunde und angemessene Korrekturen hinter sich. Damit eignen sich diese Immobilienaktien zwar auch gut für ein Investment über Sparraten bzw. Sparpläne, aber noch besser funktionieren bei Dauerläufern Einzelkäufe. Aufgrund des ähnlichen Verhaltens in Korrekturen lassen sich diese besten Aktien verhältnismäßig gut einschätzen und Käufe über Sparraten führen damit tendenziell nur zu geringeren Renditeerwartungen. Auf lange Sicht werden mit Sparraten oder Sparplänen nämlich auch Käufe zu eher teuren Bewertungen getätigt.

Grundsätzlich kommen die meisten Aktien am besten für ein Cashflowdepot infrage, denn sie weisen vergleichsweise hohe Dividendenrenditen auf. Wenn noch eine Frage zu den einzelnen Aktien offen ist, bspw. wann man am besten einsteigen sollte, dann stell sie uns im Discord.

In der folgenden Tabelle findest du eine Übersicht mit den 15 besten Immobilienaktien, die das Ergebnis von unserem Screening-Prozess sind. Alle besten Immobilienaktien sind auch in der großen “Beste Aktien“-Tabelle enthalten, in der sämtliche weitere Daten wie unsere Ratings, die gängige Korrekturlänge oder Fundamentaldaten sichtbar sind. Darüber hinaus können sie an sämtlichen Handelsplätzen gekauft werden, wo es auch andere gängige Aktien und ETFs gibt.

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Blackstone ist zwar der Branche des Finanzwesens zuzuordnen, aber die Abhängigkeit von der Immobilienbranche ist dennoch hoch. Rund ein Drittel des verwalteten Vermögens (Assets under Management) von Blackstone ist diesem Sektor  zuzuordnen, weshalb die Aktie hier mit aufgeführt ist.

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