Public Storage Aktie Analyse

Sollte man hier sein Geld lagern?

NYSE: PSA – Analyse vom 14.05.2023
Von Jan Fuhrmann und Adrian Rogl

▲ Public Storage Aktie jetzt kaufen? | Aktienanalyse | WKN: 867609 | ISIN: US74460D1090 | Ticker: PSA (NYSE)

Diese Analyse widmen wir dem Unternehmen Public Storage. Der REIT ist global der führende Anbieter für die Vermietung von Self-Storage-Einheiten, also Lagerplatz für Privatpersonen oder Geschäfte, welche vermietet werden. Die Erfolgsgeschichte von Public Storage geht zurück auf das Jahr 1972, die Aktie sollte vor allem für Dividendenjäger einen Blick wert sein. Wir beantworten dir die Frage, ob die Aktie mit aktuell über 4% Dividendenrendite auf aktuellem Niveau ein Kauf ist, oder ob du dein Geld lieber woanders “lagern” solltest.

PDF zu unserer Aktienanalyse

Bitte logge dich ein, um dir die Analyse als PDF herunterzuladen (58 Seiten)…

Podcast zu unserer Aktienanalyse

Bitte logge dich ein, um dir den Podcast anzuhören…

Kapitel	Timestamp
Einleitung, Historie, Werte und Nachhaltigkeit, Aktionärsstruktur	00:00:00
Geschäftsmodell, Burggraben und Geschäftsführung	00:11:14
Fundamentale Kennzahlen	00:27:02
Branchenanalyse & Konkurrenzvergleich	00:39:28
Chancen und Risiken, Unsere Bewertung, Technische Analyse	00:56:22

Kurzportrait Public Storage Aktie

Im Self-Storage-Sektor gibt es in den USA nur wenige große Player und Public Storage ist mit tausenden Einrichtungen einer davon. In Deutschland ist die Vermietung von Selbstlagerflächen zwar nicht besonders verbreitet, aber in den USA gewinnt die Branche seit Jahrzehnten extrem an Bedeutung.

Als Dividendenaktie kann Public Storage bereits seit Beginn an glänzen, denn das Unternehmen schüttet seit der Gründung in 1972 Teile des Gewinns an die Aktionäre aus. In den letzten Jahren konnte dabei eine sehr hohe Dividendenrendite mit einem ordentlichen Dividendenwachstum verbunden werden.

Im Gegensatz zu den meisten anderen Immobilien-Aktien kann der Konzern zudem nicht nur eine hohe Dividendenrendite, sondern auch einen langfristigen Aufwärtstrend vorweisen. Dieser zeigt eine enorme Stabilität seit rund 30 Jahren.

Die Aktienanalyse bezieht sich auf den Kenntnisstand unserer Recherche vom 13.05.2023.

WKN/ISIN	867609/US74460D1090
Branche	Immobilien
Peter Lynch Einordnung	Average Grower
Fundamentales WLA-Rating	?/10
Technisches WLA-Rating	?/10
Porters Burggraben-Rating	?/25
Marktkapitalisierung	52,02 Mrd. USD
Dividendenrendite	4,06 %
KFFOV	18,05
Firmensitz	Glendale (USA)
Gründungsjahr	1972
Mitarbeiter	5.900

WKN/ISIN	867609/US74460D1090
Branche	Immobilien
Peter Lynch Einordnung	Average Grower
Fundamentales WLA-Rating	7/10
Technisches WLA-Rating	7/10
Porters Burggraben-Rating	16/25
Marktkapitalisierung	52,02 Mrd. USD
Dividendenrendite	4,06 %
KFFOV	18,05
Firmensitz	Glendale (USA)
Gründungsjahr	1972
Mitarbeiter	5.900

1. Das Unternehmen Public Storage

Historie von Public Storage

Gründung

Public Storage ist ein Unternehmen mit einer beeindruckenden Geschichte. Wie die meisten Unternehmen hat Public Storage klein angefangen. Sehr klein. Es begann mit zwei klugen und fleißigen Männern, die sich zusammenschlossen, um in den 1970er-Jahren in eine aufstrebende Branche zu investieren. Mit jeweils 25.000,00 USD Startkapital legten sie den Grundstein für das, was heute zu den erfolgreichsten Unternehmen weltweit gehört.

Diese beiden besonderen Personen haben Public Storage auf einen erfolgreichen Weg gebracht und das Unternehmen kontinuierlich weiterentwickelt.

Wayne Hughes wurde während der Großen Depression in Armut geboren. Zusätzlich dazu wurde seine Familie durch den Dust Bowl, einer extremen Dürre welche in den 1930er-Jahren Teile der USA komplett austrocknete, gezwungen aus Oklahoma nach Südkalifornien auszuwandern. Im Alter von 10 Jahren übernahm Hughes eine Zeitungsroute beim Los Angeles Herald-Express, um seiner Familie bei der Bezahlung von Rechnungen zu helfen. Er war so erfolgreich, dass das Unternehmen ihm immer wieder Preise wie Fernseher, Fahrräder, 5.000,00 USD und schließlich sogar ein Stipendium an der University of Southern California schenkte.

Partner Ken Volk war stolz darauf, ein Eagle Scout zu sein. Eagle Scout ist die höchste Auszeichnung im Pfadfindersystem der Boy Scouts of America. Um die Auszeichnung zu erhalten, muss man u. a. eine Führungspositionen innerhalb der Pfadfindertruppe innehaben. Volk besuchte die Los Angeles High School und schloss sein Studium an der Stanford University mit einem Bachelor-Abschluss in Volkswirtschaft ab. Nach seinem Dienst in der Marine im Zweiten Weltkrieg gründete Volk mit einem Partner die Volk-McLain Communities, welche sich auf die Entwicklung und den Bau von Wohnimmobilien spezialisierte.

Hughes und Volk trafen sich schließlich in den 1970er—Jahren, als Hughes als Executive Vice President bei einem Immobilieninvestmentunternehmen tätig war. Volk war bereit, sein Unternehmen zu verkaufen, und Hughes war damit beauftragt, die Vermögenswerte zu verkaufen, einschließlich eines 5.000 Hektar großen Komplexes in Nordkalifornien. Hughes war nach dem Treffen zwischen ihm und Volk überzeugt, er sei einer der klügsten Menschen, die er je getroffen habe und dass sie sich zusammentun sollten.

Kurze Zeit später entdeckte Volk eine kleine Lagereinrichtung in Houston, Texas, USA. Als er dort vorbeischaute und feststellte, dass die Lagerräume ausverkauft waren und eine Warteliste existierte, erkannte Volk das Potenzial. Der erste Public-Storage-Standort wurde 1972 in El Cajon, Kalifornien, USA, mit einer Fiesta mit Mariachis und leuchtend orangefarbenen Türen eröffnet, um die Aufmerksamkeit potenzieller Kunden auf dem nahe gelegenen Highway auf sich zu ziehen. Diese und andere frühe Einrichtungen sollten eigentlich eine vorübergehende Nutzung des Landes sein. Die Philosophie bestand darin, so lange Lagerstätte zu bauen, bis sie sich nicht mehr füllen ließen, aber mehr als 40 Jahre und Tausende von Lagerräumen später, ist das noch immer nicht geschehen.

Was 1972 als Partnerschaft begann, ist heute ein börsennotiertes S&P 500-Unternehmen und ein Arbeitgeber für mehr als 5.000 Mitarbeiter – dank einer zündenden Idee und der Voraussicht zweier Männer, die gerne zusammenarbeiten. Public Storage ist der größte Eigentümer/Betreiber von Self-Storage-Anlagen weltweit.

„Solange etwas los ist, wird es uns gut gehen. Menschen ziehen um, Unternehmen gründen, Unternehmen scheitern, Menschen heiraten, lassen sich scheiden, Kinder gehen aufs College, Menschen sterben. Diese Aktivitäten machen uns notwendig”, Ron Havner, ehemaliger CEO von Public Storage.

Akquisitionen

Im Jahr 2006 erwarb Public Storage Shurgard Storage Centers im Rahmen einer Transaktion im Wert von 5,50 Mrd. USD und übernahm damit 624 Standorte, darunter 141 in Europa. Public Storage hatte bereits im Jahr 2000 und 2005 versucht, das Unternehmen zu übernehmen, die Angebote wurden jedoch immer abgelehnt.

2021 akquirierte Public Storage EzStorage für 1,80 Mrd. USD. Damit wanderte eines der hochwertigsten Self-Storage-Portfolios in den Vereinigten Staaten mit 48 Objekte und 4,20 Mio. Quadratmeter vermietbare Fläche in das Portfolio von Public Storage. Druch die Lage der Objekte in Washington DC, Virginia und Maryland ist eine hohe Nachfrage gesichert.

Auch in 2021 wurde All Storage für weitere 1,50 Mrd. USD übernommen. Das Portfolio des Unternehmens beinhaltete 56 Self-Storage-Immobilien, mit 7,50 Mio. Quadratmeter vermietbare Fläche, welche sich hauptsächlich am Dallas/Fort Worth internationalen Flughafen befinden.

Vision, Werte und Nachhaltigkeit bei Public Storage

Vision und Werte

Public Storage hat ein Ziel: ein vielfältiges und integratives Umfeld zu schaffen, in dem sich alle Mitarbeiter wertgeschätzt, einbezogen und begeistert fühlen, Teil eines erstklassigen Teams zu sein. Mit über 5.000 Teammitgliedern unterschiedlichster Hintergründe und Lebenserfahrungen möchte Public Storage Inklusion zelebrieren und die Vielfalt schätzen, die jeder Einzelne einbringt. Der Konzern glaubt, dass das Engagement für Vielfalt und Integration ein stärkeres Unternehmen repräsentiert und ein Gefühl des Stolzes im Team, aber auch bei den Kunden vermittelt.

Die Unternehmensstrategie von Public Storage ist nach einer Kernphilosophie ausgerichtet: Durch langfristiges Halten von Immobilien und durch eine nachhaltige Unternehmensführung, einen Mehrwert zu schaffen. Die Einhaltung dieser Strategie hat zu Folgendem geführt: Ein geografisch diversifiziertes Immobilienportfolio mit geringem Umwelteinfluss. Eine Kultur hoher Integrität, eine starke Bilanz und eine beispiellose Marke und Betriebsplattform, die starken freien Cashflow mit nachhaltigem Wachstum generieren und ein gut gemanagtes Risiko mit signifikanter Wertschöpfung für Public Storages Stakeholder.

Nachhaltigkeit

Mit Tausenden von Standorten im ganzen Land hat Public Storage einen geografischen Fußabdruck, welcher sich über das ganze Land erstreckt. Von der Unternehmenszentrale bis zu jedem einzelnen Standort ist das Unternehmen bestrebt, den ökologischen Fußabdruck durch einen zukunftsorientierten, integrierten Ansatz zur Nachhaltigkeit zu verringern.

Weiterhin ist Public Storage überzeugt, die Stärke in Bezug auf Marken und Plattform wird durch die Mitarbeiter getragen, welche eine Kultur der Integrität, Innovation, Unternehmergeist, Entwicklung, Diversität, Inklusion und Fokussierung auf die Gemeinschaft verkörpern. Das Team hat in den letzten Jahren floriert und außergewöhnliche Kundenbetreuung bereitgestellt, während das Unternehmen durch die Pandemie manövrierte. 2022 startete Public Storage das Programm Community Connects, in welchem jeder durch ehrenamtliche Arbeit und Spenden, Kinder und Krebsbehandlungen in den lokalen Gemeinden unterstützen kann. Das Unternehmen erhielt den renommierten „Great Place to Work“-Preis, welcher auf den Erfahrungen der Mitarbeiter basiert und wurde von Forbes zu einem der besten großen Arbeitgeber der USA ernannt.

Aktionärsstruktur von Public Storage

Unter den Top-10-Aktionären von Public Storage befinden sich nur drei bekannte Fondsmanager und Investmenthäuser. Diese sind The Vanguard Group, SSgA Funds Management und BlackRock Fund Advisors. Welche in selbiger Reihenfolge 11,30 %, 9,83 % bzw. 6,45 % der Anteile von Public Storage halten. Bradley Wayne Hughes, der Gründer von Public Storage, starb 2021 im Alter von 87 Jahren. Auch als er nicht mehr Public Storage leitete, glaubte er stets an das Unternehmen, sodass er nach seinem Tod ein Anteil von 9,83 % des Unternehmens seinen Erben hinterließ. Die restlichen Investoren sind eher unbekannt. Cohen & Steers Capital Management hält mit 5,09 % das viertgrößte Aktienpaket. Alle weiteren Aktionäre befinden sich im Bereich zwischen 2,65 % und 1,09 %. (Stand: 13.05.2023)

Geschäftsmodell von Public Storage

Einleitung

Lange Zeit entwickelten sich Immobilienpreise in den meisten Industriestaaten nur in eine Richtung: Nach oben. In den letzten Monaten erlebten viele Beobachter und Investoren erstmals, dass die Preise bei nachlassender Nachfrage mitunter auch mal fallen können. Besonders unter Druck stehen Unternehmen, die sich auf die Vermietung von Gewerbeimmobilien spezialisiert haben – viele Bürogebäude stehen aufgrund von Faktoren wie etwa der derzeitigen konjunkturellen Schwäche und der zunehmenden Etablierung von Homeoffice zu großen Teilen leer.

Doch nicht alle Immobilienunternehmen leiden gleichermaßen unter der aktuellen Situation. Einige Sektoren haben sich als krisenresistent erwiesen, vor allem eine in Deutschland und Europa weniger bekannte Art der Gewerbeimmobilien: Die Vermietung von Lagerimmobilien. Insbesondere in den USA ist die Bereitstellung von Selbstlagerungs-möglichkeiten für Privatpersonen und Unternehmen populär. In den dortigen Ballungsgebieten sind Wohnungen aufgrund der hohen Mieten klein – häufig bringt man dort alles, was nicht in den eigenen vier Wänden untergebracht werden kann, in Selbstlagerungsflächen.

Der weltweit größte Anbieter von Lagerimmobilien ist Public Storage mit Sitz im kalifornischen Glendale. Das US-amerikanische Unternehmen beschäftigt über 5.500 Mitarbeiter und besitzt mehr als 2.800 Lagerimmobilien verteilt auf 40 Staaten in den USA sowie einigen europäischen Ländern. Public Storage bietet seinen Kunden Lagerflächen unterschiedlicher Größe und Ausstattung an und wird damit den meisten Bedürfnissen gerecht. Im Jahr 2022 erwirtschaftete Public Storage trotz schwächelnder Konjunktur Rekordeinnahmen i. H. v. 4,20 Mrd. USD, Lagerimmobilien erfreuen sich weiterhin starker Nachfrage.

Public Storage wurde im Jahr 1972 gegründet und feierte damit im vergangenen Jahr bereits das 50-jährige Jubiläum. Das Unternehmen ist als Real Estate Investment Trust (REIT) organisiert, eine spezielle Unternehmensform für die Investition in Immobilien. Damit unterliegt Public Storage besonderen Auflagen, bietet Investoren allerdings auch viele Vorteile. Bevor wir uns also das Geschäftsmodell näher anschauen, beschäftigen wir uns mit den Besonderheiten eines Real Estate Investment Trusts.

Was ist ein REIT?

Ein Real Estate Investment Trust ist eine spezielle Form der Kapitalgesellschaft, die sich insbesondere in den USA großer Beliebtheit erfreut und dort auf eine lange Tradition zurückblickt. Bereits im Jahr 1960 gab es in den Vereinigten Staaten erste REITs, während die rechtliche Grundlage dafür in Deutschland erst 2007 geschaffen wurde.

Ein REIT ermöglicht es Anlegern, bereits mit kleinen Beträgen in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne direkt Immobilien erwerben zu müssen. Damit fungiert ein REIT ähnlich wie ein Investmentfonds, indem er Kapital von verschiedenen Anlegern sammelt und es in Immobilienprojekte investiert. Bei den Immobilien handelt es sich bspw. um Gewerbeimmobilien, Hotels, Wohnhäuser, Einkaufscenter oder Lagerflächen. Erträge werden aus der Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet. Real Estate Investment Fonds verknüpfen den breiten Kapitalmarkt mit der Immobilienbranche, was für beide Seiten Vorteile bietet.

Für Investoren ist insbesondere vorteilhaft, dass durch die Anlage in einen REIT das eigene Kapital auf verschiedene Immobilienprojekte verteilt wird, was das Risiko deutlich reduziert. Zudem werden ein Großteil der Erträge der Gesellschaften dieser Unternehmensform als Dividenden an die Anleger ausgeschüttet – gesetzlich geregelt ist, dass ein REIT mindestens 90,00 % seines steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten muss. Weiterhin müssen über 75,00 % des Gesamtvermögens in Immobilien investiert sein.

Doch auch auf Unternehmensebene ergeben sich Vorteile, insbesondere deutliche steuerliche Vergünstigungen im Vergleich zu anderen Kapitalgesellschaften.

Geschäftsmodell im Detail

Public Storage bietet Privat- und Geschäftskunden die Möglichkeit, persönliche Gegenstände und Geschäftswaren sicher und bequem in Lagereinrichtungen aufzubewahren. Dabei variieren die Lagerflächen des Unternehmens in Größe und Ausstattung, um den unterschiedlichen Bedürfnissen der jeweiligen Kunden gerecht zu werden. Je nach Bedarf können etwa kleinere Schließfächer oder größere Räume gemietet werden. Die Einrichtungen sind in der Regel sicher und mit Überwachungskameras, Alarmsystemen und Zugangskontrollen ausgestattet, um den Schutz der darin gelagerten Gegenstände zu gewährleisten.

Public Storage bietet auch eine Vielzahl von Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Lagerung an, einschließlich des Verkaufs von Verpackungsmaterialien und Zubehör, Versicherungsoptionen für die aufbewahrten Gegenstände und Unterstützung bei der Umzugsplanung.

Weltweit verfügt das Unternehmen über mehr als 2.800 eigene Lagerimmobilien. Schwerpunktmäßig befinden sich diese dort, wo der meiste Bedarf besteht: In den großen Ballungsgebieten der US-amerikanischen Bundesstaaten Kalifornien, Texas und Florida. Insbesondere durch die 5,50 Mrd. USD schwere Beteiligung an Shurgard Storage Centers im Jahr 2006 etablierte sich Public Storage auch am europäischen Markt und ist dort heute mit über 200 Lagerimmobilien vertreten.

Burggraben von Public Storage

Einleitung

Public Storage existiert seit mehr als 50 Jahren und ist in diesem Zeitraum zum weltweit größten Eigentümer, Betreiber und Entwickler von Self-Storage-Einrichtungen herangewachsen. In den USA, Heimatmarkt des Unternehmens, kann Public Storage nach eigenen Angaben einen Marktanteil i. H. v. 9,00 % für sich beanspruchen. Derzeit nutzen annähernd zwei Millionen Kunden die Dienstleistungen des REITs, welche im Rahmen langfristiger Verträge für mehrere Jahre an Public Storage gebunden sind.

Um den Burggraben zu untermauern, sind darüber hinaus die folgenden Faktoren nicht zu vernachlässigen: Die Marke des Unternehmens, welche dem Management zufolge für eine hohe Zufriedenheit und ein fortschrittliches Kundenerlebnis steht, sowie die Entwicklung der vermietbaren Fläche. Wie Abbildung 4 zu entnehmen ist, stieg diese innerhalb der letzten zehn Geschäftsjahre kontinuierlich mit 4,20 % pro Jahr an. Beachtenswert ist insbesondere der Anstieg in 2021, welcher sich auf 13,29 % belief und auf die Übernahme der Einrichtungen von ezStorage und All Storage zurückzuführen ist.

Werde jetzt Mitglied und erhalte direkt Zugriff auf alle Premium-Inhalte

Du möchtest weiterlesen?

Der spannendste Teil des Artikels mit vielen exklusiven Informationen folgt erst noch. Schalte jetzt alle Vorteile als Premium-Mitglied frei!

Jetzt Mitglied werden

Du bist bereits Mitglied? Dann logge dich jetzt hier ein!

Porters Five Forces

Nachstehend die Branchenstrukturanalyse nach Michael E. Porter. Diese dient der Einordnung von externen Kräften, welche auf die Unternehmen einer Branche einwirken. Unsere Skala reicht hierbei von 0 bis 5. Je besser Public Storage aufgestellt ist, desto höher ist die Punktzahl, welche wir vergeben.

Externe Kraft	Stärke	Begründung
Rivalität unter bestehenden Wettbewerbern	2/5	Wie beim Burggraben bereits erwähnt, ist Public Storage derzeit der weltweit größte Eigentümer und Vermieter von Self-Storage-Einrichtungen. Dennoch vergeben wir für die Rivalität unter bestehenden Mitbewerbern nur 2 von 5 Punkte, da durch den geplanten Zusammenschluss von Extra Space Storage und Life Storage ein ähnlich großer Player entstehen wird und die Branche allgemein als sehr fragmentiert einzuordnen ist. Zur Einordnung: Nach Angaben von Public Storage erreichen die fünf größten Unternehmen einen kumulierten Marktanteil von ca. 20,00 %.
Bedrohung durch neue Wettbewerber	3/5	Die Bedrohung durch neue Wettbewerber sehen wir nur leicht unterhalb der Rivalität unter bestehenden Mitbewerbern, denn der Erwerb von Self-Storage-Einrichtungen erfordert in Relation zur allgemeinen Immobilienbranche eher geringe Kapitalanforderungen. Darüber hinaus lässt sich die Verwaltung vergleichsweise simpel gestalten. Daher erachten wir 3 von 5 Punkte für diese externe Kraft als angemessen.
Verhandlungsmacht der Lieferanten	4/5	Für die Errichtung, den Ausbau und den Betrieb der Self-Storage-Einrichtungen benötigt Public Storage verschiedene Materialien und Werkzeuge. Des Weiteren vertreibt das Unternehmen im Rahmen des Ancillary-Segments verschiedene Güter. Allerdings bestehen in diesem Zusammenhang keine Abhängigkeiten von einzelnen Lieferanten, sodass wir 4 von 5 Punkte vergeben.
Verhandlungsmacht der Kunden	3/5	Grundsätzlich ist es als Betreiber von Self-Storage-Einrichtungen schwierig, sich von Mitbewerbern zu differenzieren. Bei der Suche nach passenden Lagerungsmöglichkeiten besteht für die potenziellen Kunden eine große Auswahl. Für die Verhandlungsmacht von Public Storage spricht allerdings , dass die Einnahmen bestehender Self-Storage-Einrichtungen durch Preiserhöhungen um 14,80 % gesteigert werden konnten. Somit ordnen wir die Verhandlungspositionen als ungefähr ausgeglichen ein.
Bedrohung durch Ersatzprodukte	4/5	Neben Self-Storage-Einrichtungen, wie Public Storage sie betreibt, existieren weitere Möglichkeiten für Privatleute und Unternehmen, Güter unterzubringen. Als Beispiel sind sogenannte Lagerdienste im „Valet-Stil“ zu nennen. Der Unterschied zu Self-Storage-Dienstleistungen besteht darin, dass nur die Mitarbeiter des Betreibers Zugang zu den Lagern haben und die Artikel der Kunden abholen bzw. sie wieder zu ihnen bringen. Die Bedrohung durch Ersatzprodukte ordnen wir dennoch als gering ein, da der Markt für traditionelle Self-Storage-Einrichtungen stetig am wachsen ist und den Prognosen der Analysten entsprechend auch weiterhin an Volumen gewinnen wird.

Geschäftsführung

Joseph D. Russel, Jr.

Russell ist der Präsident, Chief Executive Officer und Treuhänder von Public Storage sowie Direktor und Präsident von PS Business Parks, Inc. Russell ist auch im Vorstand der National Association of Real Estate Investment Trusts, Inc. und der Self Storage Association sowie Mitglied des Silicon Valley Chapter bei NAIOP, Inc. Zuvor war Russell Präsident der Silicon Valley-Region bei Spieker Properties, Inc. Er erwarb seinen Bachelor-Abschluss an der University of Southern California und einen MBA an der Harvard Business School.

2021 erhielt Russel ein Grundgehalt in Höhe von 800.000,00 USD, eine Zielprämie in Höhe von 1,20 Mio. USD und 80.000 Optionen für gute Leistungen, wobei der Bemessungszeitraum hier bis Ende 2023 geht. Zusätzlich wurde Russel mit 15.000 Restricted Stock Units (RSUs) belohnt, welche einer fünfjährigen Sperrfrist unterliegen.

2. Fundamentale Analyse zu Public Storage

Kennzahlen

Aktienfinder

Die Prognosen aus diesem Abschnitt werden vom Aktienfinder zur Verfügung gestellt.

Umsatz

Entwicklung

Seit dem Ende der Finanzkrise kann Public Storage ein kontinuierliches Wachstum der Erlöse vorweisen. Dieses fußt auf mehreren Faktoren. Erstens arbeitet das Unternehmen stets daran, das Portfolio an Self-Storage-Einrichtungen stetig auszubauen, wie im Abschnitt zum Burggraben bereits beschrieben wurde. Dies erreicht Public Storage in erster Linie durch die Erweiterung bestehender Standorte oder durch Übernahmen fremder Portfolios.

Ein weiterer Faktor, welcher insbesondere in 2021 und 2022 für einen erheblichen Anstieg der Einnahmen verantwortlich war, ist die Erhöhung der Mieten auf bestehende Fläche. Während die Preise für langfristige Abnehmer um ca. 14,80 % gesteigert wurden, konnte Public Storage für neue Mieter eine Preiserhöhung um 6,20 % durchsetzen. Somit lässt sich für die letzten fünf Geschäftsjahre ein durchschnittliches Wachstum von 10,95 % pro Jahr ermitteln.

Für das laufende Geschäftsjahr rechnet die Unternehmensführung von Public Storage mit einer Abkühlung der Nachfrage im Vergleich zu 2022 und begründet dies mit dem makroökonomischen Ausblick. Dieser Entwicklung will man mit höheren Marketingausgaben sowie Preissenkungen für neue Mieter begegnen. Dementsprechend ist von einer deutlichen Verlangsamung der Wachstumsdynamik auszugehen, zumal derzeit keine größeren Akquisitionen geplant sind. Die Analysten teilen diese Ansicht und prognostizieren bis 2025 einen durchschnittlichen Anstieg der Erlöse um lediglich 4,99 %.

Umsatzverteilung nach Segmenten

Public Storage besitzt zwei verschiedene Einnahmequellen. Mit einem Anteil von fast 95,00 % entstammt der Großteil der Erlöse der Vermietung von Self-Storage-Einrichtungen. Aufgrund der beschriebenen, überdurchschnittlichen Entwicklung seit 2020 konnte der Umsatzanteil zuletzt sogar noch ausgebaut werden.

Etwas weniger als 5,00 % der Erlöse sind demnach dem Geschäftsbereich Ancillary zuzuordnen, was so viel wie „untergeordnet“ bedeutet. Im Rahmen dieses Segments bietet Public Storage seinen Kunden in erster Linie Versicherungsdienstleistungen an. Doch auch physische Güter wie Schlösser oder Kartons werden vertrieben. In Zukunft soll dieses Segment weiterhin ausgebaut werden.

Verteilung der vermietbaren Fläche nach US-Bundesstaaten

Mit einem Anteil i. H. v. 35,00 % ist Public Storage an Shurgard, einem belgischen Vermieter von Self-Storage-Einrichtungen, beteiligt. Das eigene operative Geschäft beschränkt sich jedoch zu 100,00 % auf die USA, weshalb wir im Folgenden die Verteilung der vermietbaren Flächen nach US-Bundesstaaten betrachten.

Derzeit besitzt Public Storage Immobilien in 40 Staaten. Texas, Kalifornien und Florida kommen jeweils auf einen Anteil von mehr als 10,00 %, welcher sich kumuliert auf 43,80 % beläuft. Im Umkehrschluss entfallen 56,20 % der vermietbaren Fläche auf alle anderen Regionen der USA.

Funds from Operations

Public Storage ist der erste REIT, welchen wir uns im Rahmen der wöchentlichen Analysen detailliert ansehen. Bei dieser Gesellschaftsform ergeben sich mehrere Besonderheiten. Zum einen müssen REITs auf Unternehmensebene auf die erwirtschafteten Überschüsse keine Steuern zahlen. Doch viel wichtiger für den folgenden Abschnitt: Die operativen Ergebnisse und Konzerngewinne werden durch hohe Abschreibungen auf das bestehende Portfolio an Immobilien stark beeinträchtigt und künstlich nach unten gedrückt. Somit spiegeln die Kennzahlen, welche wir normalerweise an dieser Stelle betrachten, die Entwicklung der Ertragskraft von Public Storage nicht angemessen wider.

Aus diesem Grund betrachten wir stattdessen die sogenannten Funds from Operations (FFO). Hierbei handelt es sich um eine non-GAAP-Kennzahl, welche die Gewinne von REITs um mehrere Faktoren (u. a. Abschreibungen, Gewinne und Verluste aus dem Verkauf von Immobilien und Beteiligungen) bereinigt, um so ein besseres Bild über die Profitabilität des operativen Geschäfts abgeben zu können.

Bis auf einen kurzzeitigen Rückgang im Jahr 2020, welcher mit ungewöhnlich hohen Währungsverlusten zu begründen ist, entwickelten sich die Funds from Operations von Public Storage vollständig analog zu den Umsatzerlösen. Die höheren Einnahmen aus der Vermietung der Self-Storage-Einrichtungen sowie dem Ancillary-Geschäft konnten demnach auch in höhere „Überschüsse“ umgewandelt werden. Der durchschnittliche Anstieg beträgt 11,42 %.

Die Analysten erwarten auch hier eine Fortsetzung des historischen Wachstumstrends, wenn auch mit einer deutlich geringeren Dynamik. Während Public Storage in 2022 noch Funds from Operations i. H. v. 2,81 Mrd. USD erwirtschaftete, könnte sich die Kennzahl in 2025 bereits auf 3,32 belaufen, wodurch ein Anstieg um 5,80 % pro Jahr zustande kommen würde.

Margen

Auch an dieser Stelle setzen wir nicht die operativen Ergebnissen oder die Konzerngewinnen von Public Storage in Relation zu den Erlösen, sondern ebenfalls die Funds from Operations. Im betrachteten Zeitraum entwickelte sich die FFO Marge fast ohne Auffälligkeiten und konnte mit Ausnahme des marginalen Einbruchs in 2020 stets oberhalb von 65,00 % gehalten werden. Unterm Strich ist Public Storage sogar ein Anstieg um einen Prozentpunkt von 66,01 % auf 67,12 % gelungen.

In den folgenden Geschäftsjahren ist anhand der aktuellen Prognosen nicht von starken Schwankungen der FFO Marge auszugehen. Zwar rechnen die Analysten in 2023 mit einem kurzzeitigen Rückgang, allerdings soll Public Storage das vorherige Niveau bereits in 2024 wieder erreichen können und diese Marge in den darauffolgenden Geschäftsjahren sogar noch ausbauen. Obwohl derart hohe Margen in der Branche von Public Storage nicht unüblich sind, sind die vorliegenden Werte definitiv als überdurchschnittlich einzustufen, wie auch der folgende Konkurrenzvergleich zeigen wird.

Gewinn- und Verlustrechnung

In der folgenden Abbildung ist die Gewinn- und Verlustrechnung von Public Storage dargestellt. Diese ist im Gegensatz zu anderen Unternehmen allerdings nur von zweitrangiger Aussagekraft, weshalb wir zuvor auf die Funds from Operations geblickt haben. Im letzten Geschäftsjahr fiel der Nettogewinn von dem Unternehmen überdurchschnittlich hoch aus, was aber vor allem auch auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Beteiligung zurückzuführen ist.

Dividendenpolitik und Aktienrückkäufe

Seit dem Börsengang im Jahr 1980 beteiligt Public Storage die Aktionäre in vierteljährlichen Intervallen an den erwirtschafteten Einnahmen. Allerdings gelang es dem Betreiber von Self-Storage-Einrichtungen nicht von Anfang an, stetige Erhöhung oder zumindest ein gleichbleibendes Niveau der Ausschüttungen zu gewährleisten. Obwohl die Dividenden zwischen 2017 und 2022 bei 8,00 USD stagnierten, ergeben zum Zeitpunkt dieser Analyse bereits 32 Jahre ohne Kürzung. Hervorzuheben ist eine Sonderdividende i. H. v. 13,15 USD, welche im vergangenen Geschäftsjahr in Verbindung mit der Veräußerung der Anteile an PSB vorgenommen wurde.

Zuletzt beschloss das Management von Public Storage, die Quartalsdividende nach fünf Jahren der Stagnation von 2,00 USD um 50,00 % auf 3,00 USD anzuheben. Somit lässt sich eine annualisierte Ausschüttung i. H. v. 12,00 USD je Aktie ermitteln, was einer Dividendenrendite von 4,06 % entspricht. Die Ausschüttungsquote in Bezug auf die Funds from Operations beträgt 73,39 %. Für 2025 rechnen die Analysten mit weiteren Anhebungen auf 12,70 USD, was einem Wachstum von 16,66 % pro Jahr entsprechen würde.

Um finanzielle Mittel für den Ausbau des Portfolios an Self-Storage-Einrichtungen einzusammeln, greift Public Storage nicht nur auf Fremdkapital zurück, sondern auch auf die Emission neuer Aktien. Demnach lässt sich langfristig ein Anstieg der Anzahl ausstehender Anteile beobachten. Seit 2013 belief sich dieser auf durchschnittlich 0,23 % pro Jahr, was in Relation zu anderen REITs als unterdurchschnittlich einzuordnen ist.

Historische Kennzahlen

KUV

Bis einschließlich 2020 lag das Wachstum der Marktkapitalisierung von Public Storage leicht oberhalb des Umsatzwachstums, sodass sich ein marginaler Anstieg des Kurs-Umsatz-Verhältnisses beobachten ließ. In 2021 verzeichnete die Aktie des Unternehmens allerdings einen Zuwachs von 62,20 %, sodass das KUV auf den bisher höchsten Wert seit dem Börsengang angestiegen ist. In Folge der jüngsten Korrektur befindet sich das Multiple aktuell unterhalb des historischen Mittelwerts (12,09) und könnte in Zukunft weiter sinken.

KFFOV

An dieser Stelle setzen wir die Marktkapitalisierung von Public Storage ins Verhältnis zu den Funds from Operations, da eine Betrachtung der klassischen Gewinne, wie zuvor beschrieben, wenig sinnvoll ist. Die Entwicklung des KFFOVs lässt sich vollständig mit der Entwicklung des KUVs vergleichen. So wurde in 2021 mit 28,95 ebenfalls der höchste Wert im vorliegenden Zeitraum verzeichnet. Inzwischen liegt das Multiple bei 18,05 und könnte bis 2025 auf 15,65 sinken.

KOCV

Die Berechnung des operativen Cashflows von Public Storage unterscheidet sich ein wenig von der Berechnung der Funds from Operations. Obwohl das KOCV stets unterhalb des KFFOV notierte, lässt sich die Entwicklung der Multiples ohne Weiteres vergleichen. Im Schnitt wurde Public Storage mit den 19,30-fachen Mittelzuflüssen aus dem operativen Geschäft bewertet. Zum Zeitpunkt dieser Analyse beläuft sich die Bewertungskennzahl auf 16,47. Innerhalb der nächsten drei Geschäftsjahre könnte ein Rückgang auf 15,60 erfolgen.

Einordnung nach Peter Lynch

Durch die stetige Erhöhung der Mieten auf bestehende Flächen, zahlreiche Akquisitionen sowie der Entwicklung neuer Einrichtungen ist es Public Storage gelungen, die Umsätze und Funds from Operations seit 2018 mit mehr als 10,00 % pro Jahr zu steigern. Den aktuellen Analystenschätzungen entsprechend ist allerdings davon auszugehen, dass die Wachstumsdynamik zumindest bis 2025 abnehmen und sich im mittleren einstelligen Bereich einpendeln wird, weshalb wir uns für eine Einordnung als Average Grower entschieden haben.

Fundamentales Wir Lieben Aktien-Rating

Um Public Storage unserem fundamentalen Wir Lieben Aktien-Rating unterziehen zu können, haben wir einige Anpassungen vorgenommen. Denn wie im bisherigen Verlauf der Analyse bereits thematisiert wurde, ist die Betrachtung klassischer Gewinnkennzahlen bei REITs nicht zielführend. Daher haben wir bei den Kriterien, welche normalerweise anhand des EBITs oder des Konzerngewinns bestimmt werden, auf die Funds from Operations zurückgegriffen.

Mit 7 von 10 möglichen Punkten erreicht der Vermieter von Self-Storage-Einrichtungen ein solides Ergebnis. Die meisten Kriterien, welche wir an Average Grower stellen, werden problemlos erfüllt. Lediglich für das zukünftige Umsatz-, FFO-, und Margenwachstum, welche unterhalb unserer Anforderungen liegen, müssen drei Punkte abgezogen werden.

3. Konkurrenzvergleich und Branchenanalyse

Allgemeine Infos über die Branche

Einordnung nach dem GICS

Zur besseren Einordnung definieren wir zuerst die Branche, basierend auf der zentralen Geschäftstätigkeit des Unternehmens. Wir beziehen uns hierbei auf den Global Industry Classification Standard (kurz GICS), der zunächst den Sektor definiert, welcher sich wiederum in Industriegruppe, Industrie und Subindustrie unterteilen lässt:

Marktüberblick der Self-Storage-Branche

Umsatzentwicklung

Der Begriff Self-Storage-Immobilien bezieht sich auf die Vermietung von Lagerräumen oder Lagerflächen, bei denen Kunden ihre persönlichen Gegenstände sicher aufbewahren können. Einfach gesagt, verdienen die Eigentümer wie Public Storage ihr Geld dann mit den Mieteinnahmen aus dieser Vermietung und haben im Gegensatz zu anderen Immobilienarten eher geringe Betriebskosten. Hierzu aber später mehr, anfangen wollen wir die Branchenanalyse mit einer Umsatzentwicklung dieses Sektors.

Schaut man sich die durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten seit 2010 an, erhält man einen Wert von 3,75 %. Insgesamt ist das Wachstum weiter intakt und es wird auch bis 2024 mit einer steigenden Nachfrage gerechnet, die sich in der Umsatzentwicklung ebenfalls auf Public Storage positiv auswirken dürfte. Faktoren, wie eine steigende Urbanisierung und die Zunahme des begrenzten Wohnraums wirken sich zusätzlich positiv aus und lassen die Nachfrage allgemein steigen.

Zusätzlich stieg jedoch auch das Angebot in den vergangenen Jahren so schnell wie noch nie – viele neue Mitbewerber sind in den Markt vorgedrungen und gaben ihr Angebot auf den Markt. Da sich jedoch gerade in den letzten Monaten das Marktumfeld änderte, eröffneten sich neue Risiken, auf die wir später nochmal gesondert Bezug nehmen. Gerade in Anbetracht dessen, dass die letzten Daten dieser Umsatzprognosen aus 2019 stammen, sollte man sich nicht allzu sehr an diese Werte klammern.

Belegungsquote der Lagereinrichtungen

Ein guter Indikator für die Nachfrageentwicklung und auch ein Stück weit der Effizienz der Branche ist die Belegungsquote der entsprechenden Lagereinrichtungen. Bei dieser Berechnung werden die belegten Self-Storage-Einheiten ins Verhältnis der gesamten verfügbaren Einheiten gesetzt. Im Folgenden schauen wir uns diese entsprechende Entwicklung in der Gesamtbranche an, werden diesen Indikator jedoch auch im Konkurrenzvergleich verwenden und auf unterschiedliche Unternehmen anwenden.

Seit 2010 steht der Belegungsquote ein beachtliches Wachstum zu Buche. Während im genannten Jahr mit 76,00 % das Tief markiert wurde, stieg die Belegung bis ins Jahr 2017 auf 93,00 % an. Eine hohe Auslastung bedeutet, dass die Unternehmen es schaffen, Einheiten effektiv zu vermieten und von einem Nachfrageanstieg zu profitieren. Der Entwicklung dieser Grafik kann man unserer Meinung nach sehr gut entnehmen, wie sich die Wichtigkeit der Self-Storage-Lösungen über die Jahre entwickelte und ebenso die Nachfrage anstieg.

Jedoch auch die Gründe für die im Verhältnis gesehen so niedrige Auslastung zwischen 2002 und 2012 sollte angesprochen werden. Der Hauptaspekt hierbei war wohl insbesondere ein Überangebot an Self-Storage-Einrichtungen. In den Jahren vor der Finanzkrise 2008 wurde in den USA bspw. ein sehr hoher Anstieg an neuen Self-Storage-Einrichtungen verzeichnet, der in manchen Regionen zu einem Überangebot führte und entsprechend die Leerstandsquote stieg.

Veränderungen und Eigenschaften der Self-Storage-Industrie

Einleitung

Während die Self-Storage-Industrie in den USA nun schon seit mehr als 60 Jahren besteht, wurde sie in Europa erst um die 1990er-Jahre eingeführt. Seit jeher sahen sich Unternehmen wie Public Storage verändernden Kundenbedürfnissen und neuen Marktumfeldern gegenüber, auf die entsprechend reagiert werden musste. Diese Eigenschaft stoppt bis heute nicht und so gibt es weiterhin einige spannende Themen für die Zukunft im Bezug auf die Branche.

Unterschied Europa und USA

Da Public Storage sowohl im US-amerikanischen Markt als auch in Europa präsent ist, macht es durchaus Sinn, kurz darauf einzugehen, wie sich beide Märkte eigentlich unterscheiden. Allgemein gilt, dass die Markteintrittsbarrieren in Europa eher höher sind als in den USA. Dies liegt u. a. an relativ neuen, strengeren Auflagen zum Betreiben und Bauen von Self-Storage-Anlagen, was selbstverständlich auch für Public Storage und Co. eine Herausforderung darstellen kann, sie jedoch aus unserer Sicht ebenso vor neuen Mitbewerbern schützt. Darüber hinaus gelten in der Regel die Preise für Immobilien und Mieten in Europa als teurer. Dennoch hat sich auch die Branche in Europa in den vergangenen Jahren stark weiterentwickelt.

Zukunftstrends und -technologien

Ein hervorzuhebendes Thema ist in dieser Hinsicht klar der Bereich digitale Weiterentwicklung. Public Storage selbst investierte in den vergangenen Jahren erhebliche Summen in den Ausbau des digitalen Netzes und kann somit das Kundenerlebnis wesentlich verbessern. So stellte man digitale Tools und auch eine eigene App vor, mit denen Kunden Mieteinheiten reservieren oder auch Mietverträge unterschreiben können. Aber auch von noch folgenden Weiterentwicklungen wird die Branche sehr profitieren können, wie bspw. von mehr ausgebauten Online-Marktplätzen. Diese Neuerungen werden ebenso Auswirkungen auf das Marketing der Konzerne nehmen und diesen Bereich wohl gänzlich neu gestalten können. Bei passender Nutzung kann insbesondere die Effizienz dieser Schritte profitieren.

Vergleich der Konkurrenten

Marktkapitalisierung

Um im ersten Schritt des Konkurrenzvergleichs ein Gefühl für die Größenordnung zu bekommen, schauen wir uns zunächst an, welche REITs die höchste Marktkapitalisierung besitzen. Wichtig hierbei zu verstehen ist, dass die Berechnung mit einer Multiplikation der ausstehenden Aktien mit dem Aktienkurs erfolgt, wodurch sich die Werte sehr schnell ändern und nur eine gewisse Aussagekraft besitzen. Um erstmal ein Grundgefühl zu bekommen, ist eine solche Einordnung an dieser Stelle jedoch ganz passend.

Public Storage kann klar den dritten Platz behaupten, liegt jedoch auch weit hinter den führenden Unternehmen wie Prologis, dessen Börsenwert über zwei Mal so hoch ist. Hierbei ist aber wichtig zu beachten, dass die Unternehmen in verschiedene Immobilienarten investieren und bspw. Prologis hauptsächlich in Logistikgebäude investiert, während es bei Public Storage größtenteils Self-Storage-Lösungen sind. Vergleicht man den amerikanischen Konzern hier mit direkten Konkurrenten, sind diese weit abgeschlagen hinter ihm.

Anzahl der Self-Storage-Einrichtungen

Die Anzahl der Self-Storage-Einrichtungen mag auf den ersten Blick nicht wirklich aussagekräftig wirken, gibt uns jedoch einen noch besseren Überblick über die direkte Konkurrenzsituation. Im Vergleich zu Mitbewerbern kann Public Storage die mit Abstand meisten Anlagen vorweisen und kommt bei den gezeigten Unternehmen insgesamt auf einen Anteil i. H. v. 33,00 %. Lediglich Public Storage konnte zum Ende des letzten Geschäftsjahres über 3.000 Einrichtungen vorweisen und können daher in dieser Hinsicht als Branchenführer betitelt werden.

Obwohl man hierdurch einen sehr positiven Eindruck gewinnen kann, sollte man sich die wirkliche Aussagekraft nochmals vor Augen führen, da die Anzahl der Einrichtungen nicht unbedingt ein guter Indikator dafür ist, wie die Unternehmen finanziell aufgestellt sind oder wie es um die Belegungsquote bestellt ist. Auf diese Punkte werden wir im weiteren Verlauf zurückkommen, konnten durch diese Werte Public Storage jedoch nochmals besser einordnen und in einen Gesamtzusammenhang setzen. Zusätzlich wird die allgemeine Präsenz des Konzerns nochmal verdeutlicht.

Belegungsquoten im Vergleich

Auf die Belegungsraten sind wir bereits in der Branchenübersicht eingegangen. Bezieht man diese Werte nun auf einzelne Unternehmen, ist der Interpretationsansatz nicht gänzlich verschieden, sondern ähnelt sich sehr. Ein solcher Wert gibt uns nämlich Auskunft darüber, wie gut der jeweilige Anbieter in der Lage ist, seine Lagerflächen zu vermieten und wie es mit der allgemeinen Nachfrage aussieht.

Public Storage sticht auch hier mit einem hervorragenden Wert hervor und belegt mit etwa 95,00 % klar den ersten Platz. Der Konzern besitzt somit also im Vergleich zur Konkurrenz nicht nur die meisten Lagerflächen, sondern diesem Angebot steht ebenso viel Nachfrage gegenüber, was, allgemein gesprochen, als sehr positiv zu deuten ist. Zudem kann eine solche Quote weitere Interpretationsmöglichkeiten im Hinblick auf die Standortwahl der jeweiligen Einheiten zulassen.

Überblick über die Konkurrenz

Kennzahlen

In folgender Tabelle vergleichen wir die Konkurrenten von Public Storage anhand der Kennzahlen.

Unternehmen	Public Storage	Extra Space Storage	CubeSmart	National Storage
WKN/ISIN	967609/US74460D1090	A0B7S6/US30225T1025	A1JKQD/US2296631094	A14VRL/US6378701063
Mitarbeiter	5.900	4.781	2.804	1.155
Marktkapitalisierung	52,02 Mrd. USD	20,74 Mrd. USD	10,36 Mrd. USD	3,39 Mrd. USD
Umsatz	4,30 Mrd. USD	1,98 Mrd. USD	1,03 Mrd. USD	0,82 Mrd. USD
Umsatzwachstum (letzten 5 Jahre)	10,95 % p. a.	11,65 % p. a.	13,99 % p. a.	24,76 % p. a.
Umsatzwachstum (nächsten 3 Jahre)	4,99 % p. a.	6,53 % p. a.	4,99 % p. a.	5,49 % p. a.
FFO Marge	67,00 %	60,61 %	57,19 %	42,72 %
KUV	12,09	10,46	10,09	4,12
KFFOV	18,05	17,26	17,64	9,65
Dividendenrendite	4,06 %	4,22 %	4,25 %	5,73 %
Ausschüttungsquote	73,39 %	72,94 %	70,77 %	78,57 %
Nettoverschuldung	6,20 Mrd. USD	7,24 Mrd. USD	2,99 Mrd. USD	3,60 Mrd. USD
FFO pro vermietbarer Fläche in Quadratmeter	151,46 USD	156,11 USD	143,39 USD	65,62 USD
Renditeerwartung für die nächsten drei Geschäftsjahre*	13,60 % p. a.	13,30 % p. a.	11,20 % p. a.	20,90 % p. a.

*Die Renditeerwartung entstammt der „Fairer Wert“-Funktion von Aktienfinder.net. Für die Ermittlung haben wir das durchschnittliche KFFOV der letzten fünf Jahre verwendet und in Kombination mit den erwarteten Funds from Operations bis zum Ende der nächsten drei Geschäftsjahre fortgeschrieben.

Entwicklung des fairen Werts

Der faire Wert entwickelte sich bei Public Storage in der Vergangenheit sehr stetig, wobei sich der Zuwachs in 2021 und 2022 beschleunigte. In den nächsten Jahren ist wieder mit langsameren Wachstumsraten zu rechnen, so wie auch bei den Funds from Operations, welche als Grundlage für diese Berechnung des Fair Values dienen. Aktuell notiert die Aktie rund 10,00 % unterhalb des fairen Werts, was für die Aktie ein eher niedriges Niveau ist.

Performance seit 10 Jahren

Beim Vergleich der Performance von Public Storage und weiteren Aktien aus der Branche ist zunächst die sehr hohe Korrelation aller einzelnen Werte hervorzuheben. Public Storage schneidet renditentechnisch je nach Betrachtungszeitraum unterschiedlich gut ab – im 10-Jahreszeitraum kann die Aktie nicht mit einer Outperformance überzeugen.

4. Chancen und Risiken bei Public Storage

Chancen

Urbanisierung und Kundenstruktur (1)

Wir sind davon überzeugt, dass Public Storage von der zunehmenden Urbanisierung profitieren wird und ebenso eine sehr vorteilhafte Kundenstruktur besitzt, was insgesamt unsere erste Chance darstellt.

Bei dem Begriff Urbanisierung spricht man in der Regel von der Ausweitung und immer mehr voranschreitenden städtischen Lebensformen. Die allgemeine Self-Storage-Branche sowie Public Storage an sich können hierbei auf unterschiedliche Wege profitieren. Zum einen steigt offensichtlich die Bevölkerungsdichte in den Städten, da mehr Menschen auf dem gleichen Raum wohnen. Durch eine immer weiter zunehmende Wohnraumknappheit und damit einhergehend steigenden Immobilienpreisen, kann die Nachfrage nach Self-Storage-Einrichtungen in diesen Gebieten spürbar steigen. Gleichzeitig kann die Urbanisierung ebenfalls ein Treiber dafür sein, dass in den Städten mehr Neugründungen von Firmen stattfinden und hierdurch die Nachfrage an Gewerberäumen und Lagerungsgebäuden steigt. Hiervon werden die Self-Storage-Lösungen auch profitieren dürfen.

Ebenso gibt es aus unserer Sicht gute Aussichten für Public Storage im Hinblick auf die Kundenstruktur bzw. der potenziellen Kundenanzahl in ihren Zielgruppen. Hierzu ist es wichtig, sich erstmal mit der Struktur der in diesem Falle amerikanischen Bevölkerung zu beschäftigen, die wir in Abbildung 23 dargestellt haben. Ein Großteil der Menschen ist nämlich zwischen 20 und 40 Jahre alt und gehört somit nicht vollständig zum primären Kundenstamm des Unternehmens. In den folgenden Jahren wird genau diese Gruppe jedoch in den Bereich kommen, in dem die Hauptkundschaft von Public Storage anzutreffen ist, nämlich einem Alter von 30 bis 60 Jahre.

Vergleicht man zudem die Anzahl der Personen, die in den kommenden Jahren aus diesem Bereich herausgehen werden, mit den Menschen, die neu hinzukommen, sieht man ein klares Übergewicht zugunsten der dazukommenden Leute. Hierbei ist es wichtig, die Grafik nicht zu statisch zu sehen. Denn selbstverständlich gibt es ebenso Kunden, die nicht in diese Altersstruktur reinpassen, es geht hier wirklich lediglich um den Kernstamm. Durch mehr Personen, die in dieses Schema passen, gibt es mehr potenzielle Abnehmer für Public Storage. Aufgrund der bereits jetzt führenden Marktposition und überzeugenden Indikatoren und Quoten im Vergleich zur Konkurrenz, sehen wir den amerikanischen Konzern in einer sehr guten Ausgangslage, hiervon zu profitieren.

Stärke des Konzerns (2)

Unsere zweite Chance stellt die Stärke von Public Storage an sich dar. Dieser Punkt zeigt sich anhand unterschiedlicher Indikatoren oder Vergleiche mit Konkurrenten, die wir nun thematisieren wollen.

Einige Quellen gehen davon aus, dass die Auslastungsquoten in der Branche tendenziell eher rückläufig sind, gerade weil seit 2015 der Ausbau enorm beschleunigt wurde und diesem Angebot nicht ausreichend Nachfrage gegenübersteht. Ein Stück weit hat dies auch mit der Zyklik und Konjunkturabhängigkeit zu tun, auf die wir in den Risiken noch eingehen werden, aber prinzipiell sind die durchschnittlichen Auslastungsraten in der Branche seit 2021 stark gesunken. Diese Entwicklung macht Public Storage jedoch keinesfalls mit und hat noch immer mit 94,90 % eine sehr hoch einzuordnende Auslastungsquote. Knapp 1,50 % musste man im Vergleich zu 2021 zwar auch einbüßen, ist in der gesamten Entwicklung jedoch weitaus stabiler, was aus unserer Sicht für die Stärke des Unternehmens spricht.

Gleichzeitig zeigt sich insbesondere mit Blick auf die letzten 15 Jahre die finanzielle Stärke von Public Storage, die man anscheinend entsprechend gut einsetzen kann. In dem genannten Zeitraum schaffte man es nämlich, die mit Abstand größte Erweiterung des eigenen Grundstücks-Portfolios zu erlangen, 8,36 Mio. Quadratmeter ließ sich dazu gewinnen. Zusätzlich besitzt man den branchenführenden Wert im Hinblick auf die Anzahl der Self-Storage-Einrichtungen.

Diese Fakten allein betrachtet haben jedoch eher wenig Aussagekraft, einfach weil sich das Unternehmen auch hätte hoch verschulden können, um diese Investitionen zu tätigen. Public Storage kann hingegen im Verhältnis zum Vermögen die niedrigste Schuldenquote im Vergleich zur Konkurrenz vorweisen, wodurch der Punkt eher nochmals verstärkt wird.

Abschließend sind wir von der Stärke von Public Storage überzeugt. Der Konzern schafft es mit der höchsten Anzahl an Self-Storage-Einrichtungen, die höchste Auslastungsquote der Branche in einem aktuell doch eher schwierigen Umfeld zu besitzen. Zudem ist Public Storage zum Teil weitaus weniger verschuldet, konnte aber dennoch in den vergangenen Jahren den größten Zuwachs an eigens erworbenen Grundstücken verzeichnen. Wir denken aufgrund dieser genannten Punkte zudem auch, dass Public Storage sich im Falle eines langanhaltend schwierigen Marktumfeldes als krisenresistenter erweisen kann und im Zweifelsfall weniger Auswirkungen zu spüren bekommt.

Risiken

Konjunkturabhängigkeit (1)

Eintrittswahrscheinlichkeit: mittel
Auswirkungen: mittel

Unser erstes auf Public Storage bezogenes Risiko stellt die gewisse Abhängigkeit zur Konjunktur dar. In Zeiten einer abschwächenden Wirtschaft kann die Bereitschaft zu Investitionen in Lagerräume und Self-Storage-Lösungen sinken und damit ebenfalls das Geschäft vom amerikanischen Unternehmen beeinflussen. Im Gegensatz zu vielen anderen Arten kann dieser Sektor in manchen Szenarien ebenfalls von schwachen Wirtschaftsszenarien profitieren, wenn viele Einwohner sich bspw. dazu entscheiden, ihren Wohnraum drastisch zu verkleinern und in einer Art Übergangsphase ihre persönlichen Dinge bei Unternehmen wie Public Storage lagern. Allgemein gesagt sind schwache Wirtschaftszyklen jedoch davon geprägt, sinkende Immobilienpreise vorzuweisen, wodurch ebenfalls die von Public Storage erworbenen Grundstücke und Lagereinrichtungen an Wert verlieren würden.

Ebenso konnte man bereits in der Vergangenheit beobachten, dass vorrangig in schwachen Wirtschaftszyklen die Belegungsquote von Self-Storage-Einrichtungen auf einem sehr niedrigen Stand war und auch eine Zeit lang anhalten kann. Wir meinen hiermit explizit den Zeitraum zwischen 2002 und 2012, den wir bereits in der Branchenanalyse offengelegt hatten. Innerhalb dieser Zeit befand sich die Auslastung erstens auf einem ungewöhnlich niedrigen Niveau, das jedoch auch verhältnismäßig lange andauerte. Die Gefahr, die hierbei besteht, ist, dass Unternehmen wie Public Storage erforderliche Einnahmen fehlen, die gepaart mit Wertminderungen gegebenenfalls starke Auswirkungen hätten und sich insbesondere finanziell bemerkbar machen würden.

Nicht zu vergessen sind auch Risiken im Zusammenhang mit der Zinsentwicklung. Vorrangig kapitalintensive Branchen, wie es der Immobilienmarkt ist, sind von den Auswirkungen tendenziell eher stärker betroffen, da besonders hier die Mehrkosten steigen, sollte es sich bei den Schuldverschreibungen um Kredite mit variablen Zinssätzen handeln. Public Storage hat zwar allgemein eher eine im Verhältnis niedrige Schuldenquote mit einem niedrigen Anteil an variablen Zinssätzen, kann sich bei einem solchen Szenario aber ebenso nicht vor Mehrkosten wirklich schützen.

Abschließend beurteilen wir die Eintrittswahrscheinlichkeit sowie die Auswirkungen auf mittel. Erstmal kommt es auf die Art und Weise des Umfeldes an, die bestimmt, ob überhaupt negative Einflüsse eintreten und diese Auswirkung nehmen können. Die miteinhergehenden Kosten sind allerdings durchaus in der Lage, auch das Geschäft von Public Storage negativ zu beeinflussen und einen nicht zu vernachlässigenden Einfluss zu nehmen.

Möglicher Angebotsüberhang und Nachfragerückgänge (2)

Eintrittswahrscheinlichkeit: niedrig-mittel
Auswirkungen: mittel

Zum Teil knüpft unser zweites Risiko an unser erstes an, unterscheidet sich dann jedoch in der Art und Weise, wie es entstanden ist, aber auch, welche Auswirkungen es nehmen kann. Denn im Gegensatz zu dem ersten angesprochenen Risiko ist dieses von den Anbietern zum Großteil selbst verursacht und liegt eher weniger an den gegebenen Eigenschaften der Branche. Insgesamt sehen wir Public Storage sowie allgemein die Branche für Self-Storage-Einrichtungen der Gefahr ausgesetzt, u. a. aufgrund eines Überangebots an Lagereinheiten, Einnahmeverluste verbuchen zu müssen. Gleichzeitig ist zum aktuellen Zeitpunkt ein Nachfragerückgang nicht auszuschließen.

In den vergangenen Jahren nahm das Wachstums der Neubauten von Self-Storage-Lagereinrichtungen ungewöhnlich stark zu und immer mehr Möglichkeiten zur Einlagerung wurden angeboten. Dieser Punkt allein betrachtet muss nicht einmal schlecht sein, denn am Ende ist es wichtig, an sehr vielen Orten gleichzeitig tätig zu sein. Wenige Kunden werden unglaublich lange Wege fahren, um persönliche Gegenstände zu lagern bzw. zu Einheiten zu kommen. Dennoch sah man in jüngster Vergangenheit zum Teil einen Rückgang der Nachfrage, der sich in verschiedenen Kennzahlen widerspiegelt.

Ein wichtiger Indikator hierfür sind die durchschnittlichen monatlichen Kosten für eine solche Self-Storage-Lagerung. Der Preis hierfür sank bereits in den vergangenen Monaten zum Teil sehr stark und erreichte zeitweise Werte von unter 100,00 USD, während der durchschnittliche Preis für 2022 110,00 USD betrug. Allgemein gesagt sind in dieser Branche die Wintermonate immer wesentlich schlechter und die Nachfrage in der Branche befindet sich im Jahresvergleich auf einem niedrigen Stand. Dies sieht man bspw., wenn man sich die Auslastungsquoten im Jahresschnitt anschaut und diese mit dem Wert für das Ende des Jahres vergleicht; bei Public Storage lag der Unterschied hier bei 2,50 %. Zum einen die Schnelle, aber auch die Dauer des Preisrückgangs zeigen aktuell jedoch ungewöhnliche Entwicklungen, die zu niedrigeren Einnahmen führen können, sollte sich das Bild so fortsetzen. Denn nach dem Prinzip des Marktmechanismus sinkt der Preis, wenn das Angebot zu hoch ist und die Nachfrage sinkt.

Ein weiterer unterstützender Punkt ist die Laufzeit der Mietverträge, die bei Self-Storage-Einrichtungen eher gering sind und somit die Skalierbarkeit der Umsätze bei den Anbietern im Regelfall niedriger ist. Zudem kann in einem solchen Fall genau das eintreten, was wir gerade angesprochen haben, und das sind schnelle und zum Teil heftige Reaktionen auf diese Veränderungen.

Insgesamt sehen wir die Eintrittswahrscheinlichkeit bei niedrig-mittel. Gerade ein möglicher Angebotsüberschuss, ausgelöst durch wahnsinnig viele Neubauten in diesem Sektor in jüngster Vergangenheit, ist nicht auszuschließen. Für uns ist dieses Risiko jedoch erstmal vorrangig kurzfristiger Natur und hat auf die langfristigen Auswirkungen eher wenig Einfluss. Sollte dieses Szenario in Kraft treten und die Preise sinken weiter, unterstützt durch eine schwache Konjunktur, ist mit sinkenden Einnahmen zu rechnen. Insgesamt sehen wir die Auswirkungen hier bei mittel.

5. Unsere Bewertung für Public Storage

Eigenkapitalkosten

Beginnen wir wie immer bei der Ermittlung der kalkulierten Eigenkapitalkosten:

Unsere Werte für Public Storage sind hier wie folgt:

Risikoloser Basiszins: 3,75 %

Risikoprämie: 6,18 %

Marktrendite: 7,00 %

Beta: 1,80

Diese ergeben insgesamt Eigenkapitalkosten von 9,60 %, welche wir, durch das erwartete Wachstum, aufgrund der aktuellen Marktlage durchaus für gerechtfertigt halten.

Bilanzanalyse

Die gesamte, von Public Storage ausgewiesene, Bilanzsumme beträgt für das Geschäftsjahr 2022 etwa 17,55 Mrd. USD und hat sich damit um ca. 171,40 Mio. USD verlängert. In der folgenden Tabelle wollen wir detaillierter auf die Struktur der Bilanz eingehen. Da Public Storage keine Unterteilung zwischen Anlage- und Umlaufvermögen, sowie kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten, vornimmt, werden wir ebenfalls darauf verzichten.

Kategorie	Begründung
Entwicklung der Aktivseite	Die Zahlungsmittelbestände sind um etwa 40,65 Mio. USD auf ca. 775,25 Mio. USD gestiegen. Die Sachanlagen konnten ebenfalls um knapp 730,97 Mio. USD auf ca. 16,04 Mrd. USD anwachsen. Der Goodwill, der von Public Storage mit den immateriellen Vermögenswerten zusammengefasst wird, ist dagegen um ca. 70,38 Mio. USD gesunken und beträgt damit noch ca. 232,52 Mio. USD.
Eigen- bzw. Fremdkapitalquote und Verhältnis der Schulden	Von Public Storage wird eine Fremdkapitalquote von ca. 42,08 % ausgewiesen. Das Eigenkapital hat sich während des letzten Geschäftsjahres um etwa 811,51 Mio. USD auf knapp 10,17 Mrd. USD gesteigert. Das Fremdkapital dagegen ist um ca. 640,11 Mio. USD auf etwa 7,39 Mrd. USD gesunken.
Schulden im Verhältnis zu kurzfristigen Zahlungsmitteln und kurzfristigen Investitionen	Da, wie bereits erwähnt, keine Unterteilung des Fremdkapitals in kurz- und langfristig unternommen wird, ist der Vergleich der Verpflichtungen mit den Zahlungsmittelbeständen wenig sinnvoll. Das Fremdkapital besteht allerdings zu sehr großen Teilen aus emittierten Anleihen (2022 etwa 6,87 Mrd. USD) und dafür lagen die Tilgungszahlungen 2022 bei etwa 513,50 Mio. USD. Diese liegen also deutlich (ca. 264,76 Mio. USD) unter den aktuellen Zahlungsmittelbeständen. Über die Investitionsaktivitäten konnte bei Public Storage ein Profit von fast 1,12 Mrd. USD generiert werden, weshalb hier der Vergleich mit den Zahlungsmittelbeständen ebenfalls nicht sinnvoll ist.
Schulden im Verhältnis zum EBIT des letzten Geschäftsjahres	Das EBIT von Public Storage betrug 2022 etwa 2,15 Mrd. USD. Die Verpflichtungen belaufen sich damit auf das ca. 3,43-fachen dessen.
Fazit	Die Bilanz von Public Storage macht einen ziemlich guten Eindruck. Das Eigenkapital konnte signifikant gesteigert werden und auch die Sachanlagen lagen 2022 deutlich höher als 21. Der Posten aus Goodwill und immateriellen Vermögenswerte ist zwar stark gesunken, hatte allerdings bereits vorher keinen großen Anteil an der Bilanzsumme.

Bewertungsszenarien und -modelle

Optimistisches Szenario

Für die Jahre 2023 bis 2026 rechnen wir mit einem durchschnittlichen Umsatzwachstum von ca. 6,77 % p. a. Im Weiteren soll sich dieses von 10,00 % in 2027 so abflachen, dass im Jahr 2032 3,00 % und in der ewigen Rente (2033ff.) 2,00 % erreicht werden.

Bezüglich der Margen nehmen wir an, dass diese sich, von den 51,44 % aus dem Geschäftsjahr 2022, auf bis zu 65,00 % in der ewigen Rente (2033ff.) steigern können.

Für Public Storage kalkulieren wir ohne Aktienrückkäufe, aber einer Ausschüttungsquote von ca. 70,00 %.

Der dann ermittelte faire Wert beläuft sich auf 234,79 USD und gibt damit eine Überbewertung von etwa 26,00 % an.

Mit einem KGVe von 27 in 2032 kommen wir dann auf eine Renditeerwartung von 9,79 % p. a.

Pessimistisches Szenario

Das pessimistische Szenario gestalten wir bis 2026 exakt gleich wie das optimistische. Anschließend gehen wir davon aus, dass der Umsatz 2027 ein Wachstum von 4,00 % verzeichnen kann, um sich anschließend auf 2,00 % in 2032 langsam abzuflachen. In der ewigen Rente (2032ff.) soll das Wachstum dann noch 1,50 % betragen.

Für die Margen nehmen wir an, dass diese sich bis 2026 wie im optimistischen Szenario auf 60,00 % steigern, um anschließend langsam auf 55,00 % in der ewigen Rente (2033ff.) zu sinken.

Zum aktuellen Zeitpunkt kommen wir damit nur noch auf einen fairen Wert von 178,46 USD und eine Überbewertung von ca. 66,00 %.

Mit einem Gewinnmultiple von 17 kommen wir dann auf eine Rendite von 2,04 % p. a.

Auch hier rechnen wir ohne Aktienrückkäufe, allerdings mit einer Ausschüttungsquote von etwa 60,00 %.

DCF-Modell

Bei der DCF-Berechnung berechnen wir einen WACC von 8,83 % und verwenden einen Wachstumsabschlag von 2,00 %.

Für den Zeitraum 2023 bis 2026 verwenden wir hier die Umsatzzahlen der beiden DNP-Szenarien und anschließend Durchschnittswerte dieser.

Wir rechnen damit, dass die Free Cashflow Marge von den für 2023 erwarteten 64,00 % auf bis zu 70,00 % im Jahr 2028 ansteigt.

Damit kommen wir auf einen fairen Wert von 272,17 USD und eine Überbewertung von etwa 9,00 %.

Das Modell findest du hier.

Unsere Einschätzung

Public Storage macht im Gesamten einen sehr guten Eindruck und auch unsere Modelle zeigen zwar eine Überbewertung, lassen aber dennoch eine ordentliche Rendite erwarten. Bilanziell gibt es hier ebenfalls keine relevanten Kritikpunkte.

Um nach unseren Annahmen mit dem DNP-Modell eine etwa faire Bewertung zu erreichen, müsste im Schnitt ein Umsatzwachstum von 10,00 % erreicht werden. Das dann benötigte KGV, um eine Renditeerwartung von ca. 10,00 % zu erreichen, würde bei 20 liegen.

Die erwartete Rendite setzen wir hier auf etwa 9,00 % p. a. und orientieren uns damit eher am optimistischen Szenario.

Die Investmentampel stellen wir auf Grün, da hier Risiko und potenzielle Rendite stimmig sind.

Die genaue Berechnung kann der Exceltabelle (DNP-Modell) durch einen Klick entnommen werden.

6. Technische Analyse zu Public Storage

Charttechnische Trendeinordnung

Übersicht

Langfristig

Public Storage befindet sich seit über 30 Jahren in einem langfristigen Aufwärtstrend, welcher sich sehr gleichmäßig entwickelt. Die aktuelle Korrekturphase gefährdet den Trend in keiner Weise; auch wenn diese noch ausgeweitet wird.

Mittelfristig

Auf der mittelfristigen Zeitebene ist der Charakter der langfristigen Korrekturbewegung genauer erkennbar. Diese lässt sich in zwei starke Abwärtsbewegungen unterteilen, worauf nun eine Seitwärtsphase folgt. Der mittelfristige Abwärtstrend ist also inzwischen neutralisiert und steht am Scheideweg: Entweder er wird mit neuen Tiefs noch einmal fortgesetzt oder mit einem Ausbruch nach oben wird ein neuer Aufwärtstrend etabliert.

Kurzfristig

Im Tages-Chart ist die Seitwärtsphase erkennbar, in der sich Public Storage bereits seit über einem halben Jahr befindet. Bevor kein Ausbruch zur Ober- oder Unterseite gelingt, kann kein nachhaltiger Trend etabliert werden.

Aussicht

Grundsätzlich befindet sich Public Storage bereits jetzt in einer langfristig relevanten Umkehrzone. Sollte der Ausbruch aus der bereits genannten Seitwärtsphase zur Oberseite (über rund 317,00 USD) gelingen, wird eine Ausweitung der Korrektur unwahrscheinlich und die Range dient als Bodenbildung. Geschieht jedoch der Ausbruch zur Unterseite (unter rund 270,00 USD), findet eine zusätzliche Ausweitung der Abwärtsphase statt und eine erneute Stabilisierung muss abgewartet werden. Entweder diese gelingt in der Kursregion um 255,00 USD (wahrscheinliches Szenario) oder erst in der tieferen Zone bei ca. 211,00 USD.

Technisches Wir Lieben Aktien-Rating

Im technischen Wir Lieben Aktien-Rating erzielt Public Storage mit 7 von 10 Punkten ein gutes Ergebnis. Da die Aktie in der sehr langfristigen Betrachtung auch Korrekturphasen durchläuft, die einige Jahre andauern (zuletzt von 2016 bis 2020), ist die Trendstabilität nicht makellos – im Kontext der Aktie sind diese Korrekturen aber normal. Ein weiterer Punkt geht aufgrund der ausgeprägten Volumenakkumulation verloren, die auf dem derzeitigen Niveau besteht. Gelingt der Ausbruch aus der Range nach oben (über ca. 317,00 USD), erzielt Public Storage einen Punkt mehr.

Marktsymmetrie

In den vergangenen drei Jahrzehnten durchlief Public Storage drei große Korrekturen, welche nicht nur vom Ausmaß, sondern auch vom zeitlichen Umfang außergewöhnlich sind. Die aktuelle Korrekturlänge ist angemessen, aber auch eine Ausweitung der Abwärtsphase wäre noch vertretbar.

Die Betrachtung der Rainbow-EMAs lässt eine Einordnung der Korrekturlänge, bereinigt um die Trendgeschwindigkeit, zu. Im Fall von Public Storage ist dies sehr hilfreich, denn auf diese Weise können die einzelnen Abwärtsphasen charakterisiert werden. Die größten Korrekturen von Public Storage dauern einige Jahre an und bilden ihren Boden erst im roten EMA-Bereich aus. Einige mittelgroße Korrekturen erreichen nur den gelben EMA-Bereich (so wie aktuell) und über lange Zeiträume bewegt sich Public Storage ohne größere Abwärtsphasen maximal bis in die Region der grünen gleitenden Durchschnitte. Insgesamt ergibt dies ein langfristiges, sehr harmonisches Trendbild.

Systematisches Risiko

Das systematische Risiko von Public Storage ist im direkten Vergleich zu den Konkurrenten eher niedrig. Bei der Korrelation gegenüber dem Gesamtmarkt liegen allerdings alle Werte für die verschiedenen Aktien auf einem ähnlichen Niveau.

7. Fazit zur Public Storage Aktie

Allgemein

Public Storage ist der weltweit größte Eigentümer von Self-Storage-Einrichtungen und kann in den Vereinigten Staaten fast ein Zehntel des Marktes für sich beanspruchen. Insbesondere die letzten zwei Geschäftsjahre waren von einem starken Ausbau des bestehenden Portfolios geprägt, sodass der REIT die Umsätze und Funds from Operations mit zweistelligen Wachstumsraten steigern konnte. Auch in Hinblick auf die Margen und Belegungsquoten schneidet der Konzern im Vergleich zu den bestehenden Konkurrenten äußerst positiv ab.

Wenngleich davon auszugehen ist, dass die Umsätze der Self-Storage-Branche in den USA auch in den kommenden Jahren zulegen werden, erwarten sowohl die Analysten als auch die Unternehmensführung der Immobiliengesellschaft einen Rückgang der Dynamik. Demnach wird Public Storage voraussichtlich nicht in der Lage sein, die überproportionalen Anstiege seit 2020 fortsetzen zu können. Eher ist mit einer Rückkehr auf den langfristigen Wachstumspfad mit jährlichen Zunahmen im mittleren einstelligen Bereich zu rechnen.

Wie beschrieben, steht die Investmentampel auf Grün, mit einer Renditeerwartung von 9,00 % p. a.

Public Storage kann aus der technischen Perspektive mit einer sehr gleichmäßigen langfristigen Trendstruktur überzeugen. Zwar korrigiert die Aktie hin und wieder für einige Jahre, aber darauf folgte in der Vergangenheit immer eine lange Zeit enormer Stärke. Die aktuelle Korrektur befindet sich bereits in der wichtigsten Kursregion, in der eine Bodenbildung wahrscheinlich ist, aber noch ist diese nicht bestätigt und vollendet; tiefere Tiefs sind also weiterhin möglich.

Meinungen der Team-Mitglieder

Jan

Die Self-Storage-Aktien gehören für mich zu den attraktivsten Aktien aus dem Immobilien-Sektor, denn die Entwicklung der Branche und der Aktien ist von hoher Stabilität geprägt. Public Storage ist für mich aus dem Sektor besonders interessant, denn sie überzeugen mit einer starken Marktposition, guten KPIs (bspw. Belegungsquoten) und einer angemessenen Renditeerwartung. Aus technischer Sicht möchte ich allerdings noch einen Test der Zone um 250,00 USD bis 260,00 USD sehen, bevor ich einen Kauf in Erwägung ziehe. Bis dahin bleibt die Aktie auf meiner engen Watchlist.

Adrian

Public Storage hat ein sehr spannendes Geschäftsmodell, dessen operative Entwicklung im Vergleich zu anderen REITs deutlich weniger von der Entwicklung des Immobilienmarktes abhängig ist. Sehr schön sieht man das auch an der langfristigen Performance zum Beispiel im Vergleich zu anderen in Deutschland sehr bekannten REITs wie Medical Properties Trust oder auch Realty Income. Public Storage kommt für mich als Kaufkandidat für das Cashflowdepot also durchaus in Frage. Ich würde für ein finales Kaufsignal aber gerne einen nachhaltigen Ausbruch über das Niveau von 317,00 USD sehen, ansonsten nochmal eine Ausweitung der Korrektur in den Bereich um die 257,00 USD.

Autoren dieser Analyse

Jan Fuhrmann

"If you’re not failing, you’re not pushing your limits, and if you’re not pushing your limits, you’re not maximizing your potential." - Ray Dalio

Adrian Rogl

Risiko entsteht dann, wenn Investoren nicht wissen, was sie tun.

Live Kursdaten von Tradingview

Transparenzhinweis und Haftungsausschluss:

Die Autoren haben diesen Beitrag nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, können die Richtigkeit der angegebenen Informationen und Daten aber nicht garantieren. Es findet keinerlei Anlageberatung durch “Wir Lieben Aktien”, oder durch einen für “Wir Lieben Aktien” tätigen Autor statt. Dieser Beitrag soll eine journalistische Publikation darstellen und dient ausschließlich Informationszwecken. Die Informationen stellen keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar. Börsengeschäfte sind mit erheblichen Risiken verbunden. Wer an den Finanz- und Rohstoffmärkten handelt, muss sich zunächst selbstständig mit den Risiken vertraut machen. Der Kunde handelt immer auf eigenes Risiko und eigene Gefahr. “Wir Lieben Aktien” und die für uns tätigen Autoren übernehmen keine Verantwortung für jegliche Konsequenzen und Verluste, die durch Verwendung unserer Informationen entstehen. Es kann zu Interessenkonflikten kommen, durch Käufe und einen darauffolgenden Profit durch eine positive Kursentwicklung von in Artikeln erwähnten Aktien.

Mehr Infos unter: https://wir-lieben-aktien.de/haftungsausschluss/

Public Storage Aktie Analyse

Sollte man hier sein Geld lagern?

PDF zu unserer Aktienanalyse

Podcast zu unserer Aktienanalyse

Kurzportrait Public Storage Aktie

Inhaltsverzeichnis

1. Das Unternehmen Public Storage

Historie von Public Storage

Gründung

Akquisitionen

Vision, Werte und Nachhaltigkeit bei Public Storage

Vision und Werte

Nachhaltigkeit

Aktionärsstruktur von Public Storage

Geschäftsmodell von Public Storage

Einleitung

Was ist ein REIT?

Geschäftsmodell im Detail

Burggraben von Public Storage

Einleitung

Werde jetzt Mitglied und erhalte direkt Zugriff auf alle Premium-Inhalte

Porters Five Forces

Geschäftsführung

Joseph D. Russel, Jr.

2. Fundamentale Analyse zu Public Storage

Kennzahlen

Umsatz

Entwicklung

Umsatzverteilung nach Segmenten

Verteilung der vermietbaren Fläche nach US-Bundesstaaten

Funds from Operations

Margen

Gewinn- und Verlustrechnung

Dividendenpolitik und Aktienrückkäufe

Historische Kennzahlen

KUV

KFFOV

KOCV

Einordnung nach Peter Lynch

Fundamentales Wir Lieben Aktien-Rating

3. Konkurrenzvergleich und Branchenanalyse

Allgemeine Infos über die Branche

Einordnung nach dem GICS

Marktüberblick der Self-Storage-Branche

Umsatzentwicklung

Belegungsquote der Lagereinrichtungen

Veränderungen und Eigenschaften der Self-Storage-Industrie

Einleitung

Unterschied Europa und USA

Zukunftstrends und -technologien

Vergleich der Konkurrenten

Marktkapitalisierung

Anzahl der Self-Storage-Einrichtungen

Belegungsquoten im Vergleich

Überblick über die Konkurrenz

Kennzahlen

Entwicklung des fairen Werts

Performance seit 10 Jahren

4. Chancen und Risiken bei Public Storage

Chancen

Urbanisierung und Kundenstruktur (1)

Stärke des Konzerns (2)

Risiken

Konjunkturabhängigkeit (1)

Möglicher Angebotsüberhang und Nachfragerückgänge (2)

5. Unsere Bewertung für Public Storage

Eigenkapitalkosten

Bilanzanalyse

Bewertungsszenarien und -modelle

Optimistisches Szenario

Pessimistisches Szenario

DCF-Modell

Unsere Einschätzung

6. Technische Analyse zu Public Storage

Charttechnische Trendeinordnung

Übersicht

Langfristig

Mittelfristig

Kurzfristig

Aussicht