Mid-America Apartment Communities Aktie Analyse

In unseren Analysen zu Public Storage und Reality Income sind wir bereits auf die Besonderheiten eingegangen, welche Real Estate Investment Trusts (dt. Immobilieninvestmentfonds, kurz REITs) am Aktienmarkt betreffen und inwiefern sich diese von „gewöhnlichen“ Aktiengesellschaften unterscheiden. Nichtsdestotrotz wollen wir an dieser Stelle die wichtigsten Unterschiede erneut kurz thematisieren.

Um sich als REIT zu qualifizieren, sind verschiedene Faktoren und Voraussetzungen zu erfüllen. Erstens muss ein Real Estate Investment Trust den Großteil der Umsätze durch Mieteinnahmen generieren und zweitens jedes Jahr mehr als 90,00 % der steuerpflichtigen Gewinne als Dividende an seine Anteilseigner ausschütten. Sind diese Voraussetzungen gegeben, profitiert der REIT von einer deutlich niedrigeren Steuerbelastung im Vergleich zu normalen Unternehmen, was sich positiv in der Gewinn- und Verlustrechnung (siehe Kapitel zur Fundamentalanalyse) bemerkbar macht. In Abbildung 1 ist die grobe Funktionsweise eines REITs anschaulich dargestellt.

Während sich alle REITs hinsichtlich ihrer rechtlichen Struktur ähneln, bestehen beim operativen Geschäft selbstverständlich erhebliche Unterschiede. Public Storage befasst sich mit der Vermietung von Self Storage Units an Privatpersonen; Realty Income besitzt hingegen ein umfassendes Portfolio bestehend aus Gewerbeimmobilien. Wie der Name bereits vermuten lässt, ist Mid-America Apartment Communities im Bereich der Vermietung von Mehrfamilienhäusern, typischerweise innerhalb von großen Wohnanlagen, tätig. Wie Abbildung 2 zu entnehmen ist, fokussiert sich das Unternehmen dabei auf gut gepflegte und attraktive Gemeinden.

Zum Ende des letzten Geschäftsjahres umfasste das Portfolio von Mid-America Apartment Communities etwas mehr als 100.000 Wohnanlagen. Diese befinden sich hauptsächlich in den Sunbelt-Staaten im Südosten, Südwesten sowie der mittelatlantischen Region der Vereinigten Staaten. Als wichtigste Bundesstaaten der Strategie von MAA lassen sich Texas, Georgia, Florida und North Carolina identifizieren, in welchen sich ca. 40,00 % der Objekte von Mid-America Apartment Communities befinden. Abbildung 3 kann darüber hinaus entnommen werden, in welchen Regionen Mid-America Apartment Communities derzeit an der Konstruktion zusätzlicher Wohnanlagen arbeitet.

Mid-America Apartment Communities verfolgt im Vergleich zu Real Estate Investment Trusts aus anderen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft eine etwas andere Wachstumsstrategie. Nachdem die Übernahme bzw. die Fusion mit Post Properties im Geschäftsjahr 2016 einen starken Anstieg der Wohnungen zur Folge hatte, stagnierte das Portfolio von Mid-America Apartment Communities seitdem bei rund 100.000 Einheiten. Wie Abbildung 4 entnommen werden kann, generierte der Konzern stattdessen durch Mieterhöhungen im Rahmen von Renovierungen Wachstum. So lag das durchschnittliche Wachstum der vereinnahmten Miete von renovierten Wohnungen seit 2017 im hohen einstelligen Bereich.

Dieses Vorgehen steht im Zusammenhang mit der zuvor beschriebenen geographischen Präsenz von Mid-America Apartment Communities. Durch die attraktiven demographischen Gegebenheiten in den Sunbelt-Staaten der USA besitzen die Bewohner ein überdurchschnittliches Einkommen. Der durchschnittliche Mieter von Mid-America Apartment Communities verdient im Jahr etwas mehr als 90.000,00 USD, weshalb etwaige Mieterhöhungen vergleichsweise gut zu verkraften sind.

Die Historie von dem Immobilienkonzern reicht zurück ins Jahr 1977, als sich George E. Cates in Memphis, Tennessee, USA, als Wohnungsverwalter selbstständig machte. Zu Beginn verwaltete der ehemalige Mitarbeiter von Procter & Gamble eine einzige Immobilie mit 252 Einheiten.

Im Laufe der nächsten 16 Jahre expandierte die damalige „The Cates Company“ stetig und wurde zu einem voll integrierten Eigentümer und Manager von Apartmentkomplexen. Bis Ende 1993 beschäftigte das Unternehmen 175 Mitarbeiter, um 22 Immobilien in vier Bundesstaaten zu verwalten, die insgesamt etwa 5.600 Apartments umfassten. Zu diesem Zeitpunkt gründeten Cates, Robert Fogelman, ein Wohnungsbauunternehmer aus Memphis, und andere Investoren das Unternehmen Mid-America Apartment Communities. Das Ziel war es, das Geschäft von Cates unter dem Dach eines REITs fortzuführen.

Die ersten Real Estate Investment Trusts wurden 1960 vom Kongress in den USA geschaffen und waren als Investmentfonds konzipiert, um kleinen Anlegern den Einstieg in den Immobilienmarkt zu ermöglichen. Im Jahr 1986 hatte das Steuerreformgesetz einen dramatischen Einfluss auf die Art der Immobilieninvestitionen. Die Reform ermöglichte es, gehaltene Immobilien zu betreiben und zu verwalten, wodurch Real Estate Investment Trusts deutlich öfter genutzt wurden.

In den frühen 1990er-Jahren waren durch Marktbereinigungseffekte Immobilien aller Art zu stark reduzierten Preisen erhältlich, was Real Estate Investment Trusts schließlich zu einer attraktiven Mainstream-Investitionsmöglichkeit machten. Für viele Immobilienfirmen ermöglichte die Umwandlung in REITs, massiven Schulden zu entkommen und zu rekapitalisieren. Als Folge gingen ab 1993 Dutzende von Immobilienunternehmen an die Börse und sicherten sich ihren Anteil an verschiedenen Marktsegmenten. Mid-America Apartment Communities wurde gegründet, um gehobene Vorortwohnungskomplexe zu erwerben, zu entwickeln, zu vermarkten und zu verwalten. Aufgrund des „umbrella partnership“ arrangements galt es als „UPREIT”. Nach seiner Gründung im September 1993 wurde Mid-America Apartment Communities im Februar 1994 öffentlich und die Vermögenswerte der Cates Company wurden übernommen.

Das Unternehmen nutzte die Gelegenheit, sein Portfolio schnell zu erweitern, konzentrierte sich dabei auf Akquisitionen in zweitklassigen Sunbelt-Märkten wie Arkansas, Kentucky, Florida, South Carolina und Mississippi. Bis Ende 1994 fügte der REIT 32 Gemeinden mit mehr als 8.500 Wohnungen hinzu, was Mid-America Apartment Communities zu einem der sechs größten Apartment-REITs und dem am schnellsten wachsenden REIT im Land machte. Zum Ende des ersten Jahres meldete das Unternehmen einen Umsatz von 51,20 Mio. USD und einen Nettogewinn von fast 7,00 Mio. USD.

Im Juni 1995 nutzte das Unternehmen einen Teil der eigens gehaltenen Aktien, um den America First REIT mit Sitz in Omaha, Nebraska, zu erwerben. Damit wurden auf einen Schlag 12 Apartmentkomplexe mit mehr als 3.200 Einheiten im Südosten und Südwesten hinzugefügt. Das Portfolio des Unternehmens umfasste nun mehr als 15.000 Apartments. Weiterhin wurde durch Akquisitionen und die Eröffnung eines firmeneigenen Projektes weitere 3.000 Apartments hinzugefügt, wodurch das Unternehmen in 70 Gemeinden und 11 Bundesstaaten vertreten war.

Um den Umsatz weiterhin zu steigern und das Wachstumsniveau beizubehalten, übernahm das Unternehmen weiterhin andere REITs oder Immobiliengesellschaften. 2016 wurde Mid-America Apartment Communities in den S&P 500 Index aufgenommen und ein Jahr später von Forbes als „Growth Champion“ betitelt.

In der Aktionärsstruktur von Mid-America Apartment Communities sind zwei der größten und bekanntesten Investmentgesellschaften zu finden. Vanguard führt die Liste zudem mit 16,40 % und einem großen Abstand an. Gefolgt durch BlackRock mit 9,60 %. Cohen&Steers hält mit 8,50 % auch einen beachtlichen Anteil an dem Unternehmen. Als letzter Anteilseigner, welcher über der 5,00 %-Marke liegt, folgt State Street mit 6,50 %.

Bolton wurde am 1. Oktober 2002 zum Vorsitzenden von Mid-America Apartment Communities ernannt, nachdem er ein Jahr zuvor die Aufgaben des CEOs übernommen hatte. Seit 1994 ist er Mitglied des Managementteams des Unternehmens. Zuvor arbeitete er sieben Jahre bei Trammell Crow in Dallas, einem Investor in Gewerbeimmobilien. Dort hatte er die Stelle als Executive Vice President und CFO inne. Zuvor arbeitete er weitere sieben Jahre in der kommerziellen Bankbranche.

Bolton hat einen Bachelor-Abschluss in Betriebswirtschaft und einen MBA mit Schwerpunkt Finanzen und Immobilien. Er ist außerdem als Wirtschaftsprüfer und Associate of Risk Management zertifiziert.

Weiterhin ist Bolton als Direktor bei EastGroup Properties (ebenfalls an der NYSE gelistet, ISIN: US2772761019) tätig – dabei handelt es sich um einen selbstverwalteten REIT, der sich auf die Entwicklung, den Erwerb und den Besitz von Industrieimmobilien in wichtigen Sunbelt-Märkten in den USA konzentriert. Außerdem ist er Mitglied des Beirats der National Association of REITs.

Im Geschäftsjahr 2022 wurde der CEO mit insgesamt 8,37 Mio. USD vergütet. Dabei hatten die Stock Awards mit 4,12 Mio. USD den größten Anteil an der Vergütung. Mit 3,08 Mio. USD ist der Non-Equity Incentive Plan die zweitgrößte Quelle. Weiterhin erhielt er 600,00 USD als Bonus, andere Vergütung i. H. v. 282,13 Tsd. USD und das Grundgehalt beläuft sich auf 0,88 Mio. USD.

2021 belief sich der Vergütung auf insgesamt 7,67 Mio. USD. Auch hier machten die Stock Awards mit 3,74 Mio. USD den größten Anteil aus.

Das CEO-Pay-Ratio liegt bei Mid-America Apartment Communities bei 1 zu 143. Hierfür wurde ein Mediangehalt der Angestellten von 58.417,00 USD berechnet.