Prologis Aktie Analyse

In unseren Aktienanalysen zu Mid-America Apartment Communities, Public Storage und Realty Income sind wir bereits auf die Besonderheiten eingegangen, die Real Estate Investment Trusts (dt. Immobilieninvestmentfonds, kurz REIT) am Aktienmarkt betreffen und inwiefern sich diese von „gewöhnlichen“ Aktiengesellschaften unterscheiden. Nichtsdestotrotz möchten wir der Vollständigkeit halber an dieser Stelle die wichtigsten Unterschiede noch einmal kurz thematisieren.

Um sich als REIT zu qualifizieren, sind verschiedene Faktoren und Voraussetzungen zu erfüllen. Erstens muss ein Real Estate Investment Trust den Großteil der Umsätze durch die langfristige Vermietung von Immobilien generieren – kurzfristiger Handel ist nicht gestattet. Zweitens muss ein REIT jedes Jahr mehr als 90,00 % der steuerpflichtigen Gewinne als Dividende an seine Anteilseigner ausschütten. Drittens muss das Unternehmens als Aktiengesellschaft strukturiert sein und in einigen Ländern gewisse Verschuldungsgrenzen einhalten. Sind diese Voraussetzungen gegeben, profitiert der REIT von einer deutlich niedrigeren Steuerbelastung im Vergleich zu „normalen“ Unternehmen, was sich positiv in der Gewinn- und Verlustrechnung (siehe Kapitel zur Fundamentalanalyse) bemerkbar macht. In Abbildung 1 ist die grobe Funktionsweise eines REITs anschaulich dargestellt. Hier findet ihr zu dem einen Report zu den besten REITs, zu welchen zum Teil auch gesonderte Aktienanalysen vorliegen.

Anleger und Aktionäre, die ihr Portfolio bspw. im Hinblick auf das strukturelle Wachstum des E-Commerce um den Logistiksektor ergänzen wollen, greifen meistens auf Aktien wie Deutsche Post, UPS oder FedEx zurück. Neben diesen offensichtlichen Unternehmen gibt es jedoch weitere interessante Akteure, die ebenfalls von der wachsenden Bedeutung des globalen Handels profitieren, aber oft weniger im Fokus stehen. Zu dieser Gruppe gehört Prologis, der führende Betreiber im Bereich der Logistikimmobilien und gleichzeitig größte REIT der Welt. Welche Position Prologis genau in der Wertschöpfungskette von der Produktion eines Guts bis zur Lieferung zum Endkunden einnimmt, kann Abbildung 2 entnommen werden.

Aktuell ist Prologis in 19 Ländern auf vier Kontinenten vertreten und fokussiert sich dabei selbstverständlich auf die wichtigsten und wachstumsstärksten Handelszentren unseres Globus. Vor diesem Hintergrund überrascht es wenig, dass sich mehr als 90,00 % der vermietbaren Fläche im Heimatland des REITs, den Vereinigten Staaten von Amerika, befinden. Hier bespielt man in erster Linie die bevölkerungs- und einkommensstärksten Regionen wie bspw. Kalifornien. Der gesamte geographische Fußabdruck von Prologis in den USA ist in Abbildung 3 dargestellt. Die Relevanz aller anderen Märkte thematisieren wir im weiteren Verlauf der Analyse.

Seine langjährige Expertise im Immobiliengeschäft nutzt Prologis außerdem innerhalb seines sogenannten Strategic Capital-Segments, das sich mit der Erbringung von Dienstleistungen in den Bereichen Asset und Property Management befasst. Genauer gesagt unterstützt Prologis externe Investoren sowohl beim Erwerb von Immobilien – vorwiegend Lagerhallen und Logistikzentren – als auch bei deren anschließender Verwaltung. Hierfür werden logischerweise Gebühren und Gewinnbeteiligungen fällig, die inzwischen eine zweite Einnahmequelle für Prologis darstellen.

Dass das Management von Prologis zukunftsorientiert denkt, zeigt sich in zwei aktuellen Bestrebungen: Erstens will das Unternehmen sein operatives Geschäft – trotz der weiterhin attraktiven Aussichten im Logistiksektor – aufgrund der boomenden Nachfrage in Richtung von Datenzentren erweitern. Zwischen den Jahren 2024 und 2028 plant der REIT, ca. 7,00 Mrd. USD bis 8,00 Mrd. USD zu investieren um rund 20 Datenzentren in den USA zu errichten. Dadurch sollen die ohnehin sehr positiven Aussichten des Unternehmens durch einen weiteren Megatrend verbessert und diversifiziert werden.

Zweitens legt Prologis, wie eigentlich alle Unternehmen heutzutage, viel Wert auf nachhaltige Energieerzeugung. So werden neue und auch bestehende Logistikzentren mit Solar Anlagen ausgestattet, um nicht nur den Strommix innerhalb der Gebäude grüner zu gestalten, sondern auch Strom für den elektrischen Fuhrpark seiner Kunden zu Verfügung stellen zu können. Unter anderem durch diese Investitionen will Prologis seine gesamte Wertschöpfungskette und Anlagen bis zum Jahr 2040 netto ohne Emissionen betreiben.

Die Historie von Prologis baut auf zwei unterschiedlichen Unternehmen auf, die zu einem der führenden Akteure im Bereich der Immobilienunternehmen als REIT fusionierten.

Douglas Abbey, Hamid Moghadam und T. Robert Burke gründen 1983 das Unternehmen AMB Property, das sich auf Investitionen in Büro-, Industrie- und Einkaufszentren für institutionelle Großanleger konzentriert. In den folgenden Jahren verfeinert AMB seine Investitionsstrategie, indem es sich aus Büromärkten zurückzieht und den Fokus auf Industrie- und Einkaufszentren in innerstädtischen Handelsgebieten legt. Im Jahre 1997 schloss AMB seinen Börsengang ab. Zugleich eröffnete AMB sein erstes europäisches Büro in Amsterdam.

Das Unternehmen, das später zu Prologis wird, wurde 1991 als Security Capital Industrial Trust (SCI) gegründet und ging 1994 an die New Yorker Börse. SCI expandiert erstmals außerhalb der USA mit Akquisitionen in Mexiko und ändert 1998 offiziell seinen Namen in Prologis. Im selben Jahr folgte die bis dahin größte Übernahme des Meridian Industrial Trust für insgesamt 1,50 Mrd. USD. Ein weiterer Schritt der Expansion wurde mit dem Markteintritt 2001 in Japan erreicht. Prologis wird 2003 in den S&P 500 aufgenommen und kündigt den Markteintritt in China an.

Nach Jahren der internationalen Expansion, folgte im Jahr 2011 die Fusion der zwei Unternehmen Prologis und AMB zu einem der führenden globalen Industrieimmobilienunternehmen mit Vermögenswerten von mehr als 40,00 Mrd. USD.

Nach einer weiteren Expansionsstrategie in Europa und Lateinamerika, folgte das Joint Venture Prologis European Logistic Partners mit der norwegischen Norges Bank und der Börsengang der FIBRA Prologis in Mexiko. Ein Schritt in Richtung Nachhaltigkeit folgte 2022 als der erste Logistik-REIT mit einem wissenschaftlich fundierten Ziel zur Reduzierung von Kohlenstoffemissionen und dem ehrgeizigen Unternehmensziel, bis 2040 Netto-Null zu erreichen.

Die Aktionärsstruktur von Prologis wird durch die zwei größten Vermögensverwalter der Welt angeführt. Vanguard hält einen Anteil von 12,93 %, während BlackRock auf einen etwas geringeren Anteil von 10,30 % kommt. An dritter Stelle befindet sich der US-amerikanische Finanzdienstleister State Street, der ein Aktienpaket von 6,71 % an Prologis hält.

Moghadam ist einer der Co-Founder des Vorgängerunternehmens AMB Property, das er auch durch den Börsengang im Jahr 1997 und bis zur Fusion mit Prologis im Jahr 2011 begleitete. Anschließend übernahm er die Stelle des CEOs. Er ist zudem Trustee Emeritus der Stanford University und derzeit in mehreren Vorständen von verschiedenen Stanford Tochterunternehmen vertreten.

2013 wurde Moghadam mit dem Ernst & Young National Entrepreneur of the Year Award ausgezeichnet und ist Träger der Ellis Island Medal of Honor. Er wurde zum CEO des Jahres ernannt und erhielt mehrere Auszeichnungen für sein Lebenswerk von führenden Publikationen, darunter die Harvard Business Review, die ihn in ihrer jüngsten Rangliste auf Platz 17 der weltweit leistungsstärksten CEOs wählte.

Seine akademische Karriere beendete er mit einem MBA an der Stanford Graduate School of Business und einen Bachelor sowie Master of Science in Ingenieurwissenschaften am Massachusetts Institute of Technology.

CEO-Vergütung

Die Vergütung für das Fiskaljahr 2023 ergibt sich aus einem geringen Grundgehalt in Höhe von 1,00 Tsd. USD, sowie einem Bonus von 1,91 Mio. USD. Den mit Abstand größten Anteil der Vergütung ergibt sich jedoch aus den Stock Awards, die einen Gegenwert von 48,97 Mio. USD erreichten. In der Summe ergibt sich eine Gesamtvergütung von 50,89 Mio. USD.

Auch im Vorjahr lag die Vergütung in einer ähnlichen Höhe, die maßgeblich durch die Stock Awards getrieben wurde. Die Gesamtvergütung lag bei 48,15 Mio. USD.

Im Fiskaljahr 2021 erreichten die Stock Awards einen geringeren Wert von 22,26 Mio. USD; die Gesamtvergütung belief sich dementsprechend auf 24,90 Mio. USD.