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Kapitel | Timestamp |
|---|---|
Einleitung und Unternehmensvorstellung | 00:00:00 |
Fundamentale Analyse | 00:19:12 |
Branchenanalyse und Konkurrenzvergleich | 00:38:13 |
Chancen und Risiken | 00:56:11 |
Unsere Bewertung | 01:08:22 |
Technische Analyse | 01:11:17 |
Fazit | 01:15:03 |
Kurzportrait
Mid-America Apartment Communities (ISIN: US59522J1034) ist ein REIT, welcher im Bereich der Mehrfamilien-Wohnanlagen im Süden der USA tätig ist. Während andere Immobilien-Aktien in Reaktion auf die erwarteten Zinssenkungen in 2024 mit Kurssprüngen reagierten, notiert dieser Real Estate Investment Trust noch nahe seiner Verlaufstiefs.
Besonders interessant ist die Aktie für Investoren, die eine Strategie mit hohen Ausschüttungen verfolgen. Die Aktie kann nicht nur eine lange Dividendenhistorie mit 29 Jahren ohne Senkungen vorweisen, sondern auch mit über 4,00 % eine hohe Dividendenrendite.
Im Gegensatz zu anderen Cashflow-Aktien befindet sich Mid-America Apartment Communities zudem in einem langfristigen Aufwärtstrend – ein weiterer Faktor, den viele Konkurrenten am Aktienmarkt nicht aufzeigen. Die Korrekturlänge wirkt zwar groß, aber kann im übergeordneten Chartbild dennoch als angemessen eingeordnet werden.
Die Analyse bezieht sich auf den Kenntnisstand unserer Recherche vom 10.02.2024.
WKN/ISIN | 889495/US59522J1034 |
|---|---|
Branche | Immobilien |
Peter Lynch Einordnung | Slow Grower |
Fundamentales WLA-Rating | ?/10 |
Technisches WLA-Rating | ?/10 |
Porters Burggraben-Rating | ?/25 |
Marktkapitalisierung | 14,53 Mrd. USD |
Dividendenrendite | 4,72% |
KFFOV | 12,93 |
Firmensitz | Memphis (USA) |
Gründungsjahr | 1977 (Vorgänger) |
Mitarbeiter | 2.387 |
WKN/ISIN | 889495/US59522J1034 |
|---|---|
Branche | Immobilien |
Peter Lynch Einordnung | Slow Grower |
Fundamentales WLA-Rating | 08/10 |
Technisches WLA-Rating | 06/10 |
Porters Burggraben-Rating | 19/25 |
Marktkapitalisierung | 14,53 Mrd. USD |
Dividendenrendite | 4,72 % |
KFFOV | 12,93 |
Firmensitz | Memphis (USA) |
Gründungsjahr | 1977 (Vorgänger) |
Mitarbeiter | 2.387 |
Inhaltsverzeichnis
1. Das Unternehmen Mid-America Apartment Communities
Geschäftsmodell von Mid-America Apartment Communities
Einleitung
In unseren Analysen zu Public Storage und Reality Income sind wir bereits auf die Besonderheiten eingegangen, welche Real Estate Investment Trusts (dt. Immobilieninvestmentfonds, kurz REITs) am Aktienmarkt betreffen und inwiefern sich diese von „gewöhnlichen“ Aktiengesellschaften unterscheiden. Nichtsdestotrotz wollen wir an dieser Stelle die wichtigsten Unterschiede erneut kurz thematisieren.
Um sich als REIT zu qualifizieren, sind verschiedene Faktoren und Voraussetzungen zu erfüllen. Erstens muss ein Real Estate Investment Trust den Großteil der Umsätze durch Mieteinnahmen generieren und zweitens jedes Jahr mehr als 90,00 % der steuerpflichtigen Gewinne als Dividende an seine Anteilseigner ausschütten. Sind diese Voraussetzungen gegeben, profitiert der REIT von einer deutlich niedrigeren Steuerbelastung im Vergleich zu normalen Unternehmen, was sich positiv in der Gewinn- und Verlustrechnung (siehe Kapitel zur Fundamentalanalyse) bemerkbar macht. In Abbildung 1 ist die grobe Funktionsweise eines REITs anschaulich dargestellt.
Während sich alle REITs hinsichtlich ihrer rechtlichen Struktur ähneln, bestehen beim operativen Geschäft selbstverständlich erhebliche Unterschiede. Public Storage befasst sich mit der Vermietung von Self Storage Units an Privatpersonen; Realty Income besitzt hingegen ein umfassendes Portfolio bestehend aus Gewerbeimmobilien. Wie der Name bereits vermuten lässt, ist Mid-America Apartment Communities im Bereich der Vermietung von Mehrfamilienhäusern, typischerweise innerhalb von großen Wohnanlagen, tätig. Wie Abbildung 2 zu entnehmen ist, fokussiert sich das Unternehmen dabei auf gut gepflegte und attraktive Gemeinden.
Geographische Präsenz
Zum Ende des letzten Geschäftsjahres umfasste das Portfolio von Mid-America Apartment Communities etwas mehr als 100.000 Wohnanlagen. Diese befinden sich hauptsächlich in den Sunbelt-Staaten im Südosten, Südwesten sowie der mittelatlantischen Region der Vereinigten Staaten. Als wichtigste Bundesstaaten der Strategie von MAA lassen sich Texas, Georgia, Florida und North Carolina identifizieren, in welchen sich ca. 40,00 % der Objekte von Mid-America Apartment Communities befinden. Abbildung 3 kann darüber hinaus entnommen werden, in welchen Regionen Mid-America Apartment Communities derzeit an der Konstruktion zusätzlicher Wohnanlagen arbeitet.
Die geographische Präsenz von Mid-America Apartment Communities ist nicht zufällig so gewählt worden. Denn die Staaten, in denen das Unternehmen tätig ist, zeichnen sich durch äußerst positive demographische Trends und Faktoren aus. Motiviert, u. a. durch steuerliche Anreize, hat in der Vergangenheit eine Vielzahl an Unternehmen den Hauptsitz in die Sunbelt-Staaten verlegt:
- Tesla: Palo Alto -> Austin
- Oracle: San Francisco -> Austin
- Caterpillar: Chicago -> Dallas
- Hewlett Packard Enterprise: San José -> Houston
- Boeing: Chicago -> Northern Virginia
Dies führt nicht nur zu einer überdurchschnittlichen Zuwanderung im Vergleich zur Abwanderung, sondern auch zu einer Migration von gut verdienenden Beschäftigten. Diese Entwicklung spielt Mid-America Apartment Communities natürlich in die Karten und ermöglicht es dem Konzern, fortlaufend hohe Belegungsquoten vorweisen zu können. Den Faktor der Belegungsquote werden wir im weiteren Verlauf der Analyse noch näher betrachten.
Wachstumsstrategie
Mid-America Apartment Communities verfolgt im Vergleich zu Real Estate Investment Trusts aus anderen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft eine etwas andere Wachstumsstrategie. Nachdem die Übernahme bzw. die Fusion mit Post Properties im Geschäftsjahr 2016 einen starken Anstieg der Wohnungen zur Folge hatte, stagnierte das Portfolio von Mid-America Apartment Communities seitdem bei rund 100.000 Einheiten. Wie Abbildung 4 entnommen werden kann, generierte der Konzern stattdessen durch Mieterhöhungen im Rahmen von Renovierungen Wachstum. So lag das durchschnittliche Wachstum der vereinnahmten Miete von renovierten Wohnungen seit 2017 im hohen einstelligen Bereich.
Dieses Vorgehen steht im Zusammenhang mit der zuvor beschriebenen geographischen Präsenz von Mid-America Apartment Communities. Durch die attraktiven demographischen Gegebenheiten in den Sunbelt-Staaten der USA besitzen die Bewohner ein überdurchschnittliches Einkommen. Der durchschnittliche Mieter von Mid-America Apartment Communities verdient im Jahr etwas mehr als 90.000,00 USD, weshalb etwaige Mieterhöhungen vergleichsweise gut zu verkraften sind.
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Gründung
Die Historie von dem Immobilienkonzern reicht zurück ins Jahr 1977, als sich George E. Cates in Memphis, Tennessee, USA, als Wohnungsverwalter selbstständig machte. Zu Beginn verwaltete der ehemalige Mitarbeiter von Procter & Gamble eine einzige Immobilie mit 252 Einheiten.
Im Laufe der nächsten 16 Jahre expandierte die damalige „The Cates Company“ stetig und wurde zu einem voll integrierten Eigentümer und Manager von Apartmentkomplexen. Bis Ende 1993 beschäftigte das Unternehmen 175 Mitarbeiter, um 22 Immobilien in vier Bundesstaaten zu verwalten, die insgesamt etwa 5.600 Apartments umfassten. Zu diesem Zeitpunkt gründeten Cates, Robert Fogelman, ein Wohnungsbauunternehmer aus Memphis, und andere Investoren das Unternehmen Mid-America Apartment Communities. Das Ziel war es, das Geschäft von Cates unter dem Dach eines REITs fortzuführen.
Die ersten Real Estate Investment Trusts wurden 1960 vom Kongress in den USA geschaffen und waren als Investmentfonds konzipiert, um kleinen Anlegern den Einstieg in den Immobilienmarkt zu ermöglichen. Im Jahr 1986 hatte das Steuerreformgesetz einen dramatischen Einfluss auf die Art der Immobilieninvestitionen. Die Reform ermöglichte es, gehaltene Immobilien zu betreiben und zu verwalten, wodurch Real Estate Investment Trusts deutlich öfter genutzt wurden.
Werdegang von Mid-America Apartment Communities
In den frühen 1990er-Jahren waren durch Marktbereinigungseffekte Immobilien aller Art zu stark reduzierten Preisen erhältlich, was Real Estate Investment Trusts schließlich zu einer attraktiven Mainstream-Investitionsmöglichkeit machten. Für viele Immobilienfirmen ermöglichte die Umwandlung in REITs, massiven Schulden zu entkommen und zu rekapitalisieren. Als Folge gingen ab 1993 Dutzende von Immobilienunternehmen an die Börse und sicherten sich ihren Anteil an verschiedenen Marktsegmenten. Mid-America Apartment Communities wurde gegründet, um gehobene Vorortwohnungskomplexe zu erwerben, zu entwickeln, zu vermarkten und zu verwalten. Aufgrund des „umbrella partnership“ arrangements galt es als „UPREIT”. Nach seiner Gründung im September 1993 wurde Mid-America Apartment Communities im Februar 1994 öffentlich und die Vermögenswerte der Cates Company wurden übernommen.
Das Unternehmen nutzte die Gelegenheit, sein Portfolio schnell zu erweitern, konzentrierte sich dabei auf Akquisitionen in zweitklassigen Sunbelt-Märkten wie Arkansas, Kentucky, Florida, South Carolina und Mississippi. Bis Ende 1994 fügte der REIT 32 Gemeinden mit mehr als 8.500 Wohnungen hinzu, was Mid-America Apartment Communities zu einem der sechs größten Apartment-REITs und dem am schnellsten wachsenden REIT im Land machte. Zum Ende des ersten Jahres meldete das Unternehmen einen Umsatz von 51,20 Mio. USD und einen Nettogewinn von fast 7,00 Mio. USD.
Im Juni 1995 nutzte das Unternehmen einen Teil der eigens gehaltenen Aktien, um den America First REIT mit Sitz in Omaha, Nebraska, zu erwerben. Damit wurden auf einen Schlag 12 Apartmentkomplexe mit mehr als 3.200 Einheiten im Südosten und Südwesten hinzugefügt. Das Portfolio des Unternehmens umfasste nun mehr als 15.000 Apartments. Weiterhin wurde durch Akquisitionen und die Eröffnung eines firmeneigenen Projektes weitere 3.000 Apartments hinzugefügt, wodurch das Unternehmen in 70 Gemeinden und 11 Bundesstaaten vertreten war.
Um den Umsatz weiterhin zu steigern und das Wachstumsniveau beizubehalten, übernahm das Unternehmen weiterhin andere REITs oder Immobiliengesellschaften. 2016 wurde Mid-America Apartment Communities in den S&P 500 Index aufgenommen und ein Jahr später von Forbes als „Growth Champion“ betitelt.
Aktionärsstruktur von Mid-America Apartment Communities
In der Aktionärsstruktur von Mid-America Apartment Communities sind zwei der größten und bekanntesten Investmentgesellschaften zu finden. Vanguard führt die Liste zudem mit 16,40 % und einem großen Abstand an. Gefolgt durch BlackRock mit 9,60 %. Cohen&Steers hält mit 8,50 % auch einen beachtlichen Anteil an dem Unternehmen. Als letzter Anteilseigner, welcher über der 5,00 %-Marke liegt, folgt State Street mit 6,50 %.
Geschäftsführung
H. Eric Bolton Jr.
Bolton wurde am 1. Oktober 2002 zum Vorsitzenden von Mid-America Apartment Communities ernannt, nachdem er ein Jahr zuvor die Aufgaben des CEOs übernommen hatte. Seit 1994 ist er Mitglied des Managementteams des Unternehmens. Zuvor arbeitete er sieben Jahre bei Trammell Crow in Dallas, einem Investor in Gewerbeimmobilien. Dort hatte er die Stelle als Executive Vice President und CFO inne. Zuvor arbeitete er weitere sieben Jahre in der kommerziellen Bankbranche.
Bolton hat einen Bachelor-Abschluss in Betriebswirtschaft und einen MBA mit Schwerpunkt Finanzen und Immobilien. Er ist außerdem als Wirtschaftsprüfer und Associate of Risk Management zertifiziert.
Weiterhin ist Bolton als Direktor bei EastGroup Properties (ebenfalls an der NYSE gelistet, ISIN: US2772761019) tätig – dabei handelt es sich um einen selbstverwalteten REIT, der sich auf die Entwicklung, den Erwerb und den Besitz von Industrieimmobilien in wichtigen Sunbelt-Märkten in den USA konzentriert. Außerdem ist er Mitglied des Beirats der National Association of REITs.
CEO-Vergütung
Im Geschäftsjahr 2022 wurde der CEO mit insgesamt 8,37 Mio. USD vergütet. Dabei hatten die Stock Awards mit 4,12 Mio. USD den größten Anteil an der Vergütung. Mit 3,08 Mio. USD ist der Non-Equity Incentive Plan die zweitgrößte Quelle. Weiterhin erhielt er 600,00 USD als Bonus, andere Vergütung i. H. v. 282,13 Tsd. USD und das Grundgehalt beläuft sich auf 0,88 Mio. USD.
2021 belief sich der Vergütung auf insgesamt 7,67 Mio. USD. Auch hier machten die Stock Awards mit 3,74 Mio. USD den größten Anteil aus.
CEO-Pay-Ratio
Das CEO-Pay-Ratio liegt bei Mid-America Apartment Communities bei 1 zu 143. Hierfür wurde ein Mediangehalt der Angestellten von 58.417,00 USD berechnet.
2. Fundamentale Analyse von Mid-America Apartment Communities
Kennzahlen
Die Prognosen aus diesem Abschnitt werden vom Aktienfinder zur Verfügung gestellt.
Umsatz
Entwicklung
Mid-America Apartment Communities kann langfristig ein sehr stetiges Umsatzwachstum vorweisen, was wie immer den Beginn unserer Fundamentalanalyse darstellt. Die Erlöse des Unternehmens sind seit dem Börsengang im Jahr 1994 ununterbrochen gestiegen. Dabei kommt es hin und wieder zu überdurchschnittlichen Umsatzsprüngen. So tätigte das Unternehmen in den Geschäftsjahren 2013 und 2016 jeweils millionenschwere Übernahmen, welche in den darauffolgenden Jahren zu einem starken Wachstum der Einnahmen führten.
Im von uns betrachteten Zeitraum entwickelten sich die Erlöse von Mid-America Apartment Communities hingegen recht gleichmäßig und konnten im Durchschnitt um 6,97 % erhöht werden. Wie im entsprechenden Abschnitt zum Geschäftsmodell bereits thematisiert, entstammt dieser Anstieg in erster Linie Mieterhöhungen, welche Mid-America Apartment Communities im Zuge von Renovierungsmaßnahmen durchführte. Der Bestand an Einheiten ist derweil nur geringfügig angestiegen.
In den kommenden Geschäftsjahren ist, den Analystenschätzungen entsprechend, von einem Rückgang der Wachstumsdynamik auszugehen. Zwar sollen die Umsätze von Mid-America Apartment Communities weiterhin ununterbrochen erhöht werden können, allerdings um nur 3,97 % pro Jahr. Für 2026 ergeben sich demnach Umsatzerlöse von 2,41 Mrd. USD. Es ist davon auszugehen, dass Mid-America Apartment Communities aufgrund stabiler Beschäftigungsbedingungen sowie positiver Migrationstrends noch viele Jahre eines stetigen Wachstums vor sich haben wird.
Umsatzverteilung nach Segmenten
Die Zahlen von Mid-America Apartment Communities für das Gesamtjahr 2023 wurden erst am vergangenen Mittwoch veröffentlicht. Ein ausführlicher Geschäftsbericht mit detaillierten Angaben zu den Segmenten des Unternehmens steht demnach noch nicht zur Verfügung, weshalb wir auf die Daten aus 2022 zurückgreifen.
Mid-America Apartment Communities untergliedert die Umsätze in zwei Geschäftsbereiche: Same Store sowie Non-Same Store and Other. Ersteres Segment umfasst sämtliche Immobilien, welche sich bereits seit mehr als zwölf Monaten im Portfolio von Mid-America Apartment Communities befinden. Auf diese Art von Wohnungen entfällt naturgemäß der höhere Umsatzanteil, welcher sich in 2022 auf 95,29 % belief. Innerhalb von Non-Same Store and Other erwirtschaftet Mid-America Apartment Communities im Umkehrschluss Einnahmen mit Wohnungen, welche kürzlich erworben wurden bzw. zum Verkauf stehen. Doch auch Objekte, welche bspw. durch Naturkatastrophen wie Hurricanes beschädigt wurden, fallen in diese Kategorie.
Umsatzverteilung nach Regionen
Zur Umsatzverteilung nach Regionen lässt sich nicht viel sagen. Wie beim Kapitel zum Geschäftsmodell beschrieben, ist das Unternehmen ausschließlich in den USA tätig und fokussiert sich dabei auf den Süden des Landes. Etwas mehr als zwei Drittel der Wohnungen von Mid-America Apartment Communities befinden sich in Florida, Georgia, North Carolina und Texas. Pläne bzgl. einer Expansion ins Ausland sind den Geschäftsberichten derzeit nicht zu entnehmen.
Funds from Operations
Dass eine Betrachtung der operativen Ergebnisse und Konzerngewinne bei REITs wenig sinnvoll ist, haben wir in unserer Analysen zu Public Storage und Realty Income bereits thematisiert. Hier noch einmal die Kurzform: Diese Kennzahlen werden von erheblichen Abschreibungen stark beeinflusst, sodass sie die Entwicklung der Ertragskraft nicht angemessen widerspiegeln. Stattdessen betrachtet man bei REITs die sog. Funds from Operations (FFOs). Diese non-GAAP-Kennzahl bereinigt das Nettoergebnis um verschiedene Faktoren, um somit ein besseres Bild über die Profitabilität abzugeben.
Für den Zeitraum zwischen 2019 und 2023 steht bei Mid-America Apartment Communities ein durchschnittliches Wachstum der FFOs um 9,80 % pro Jahr zu Buche. Der Umsatzanstieg durch die Mieterhöhungen konnte dementsprechend in steigende „Überschüsse“ umgemünzt werden. Für das überdurchschnittliche Wachstum der FFOs ist ein unterdurchschnittlicher Anstieg der wichtigsten Kosten von Mid-America Apartment Communities in den letzten fünf Jahren verantwortlich, wozu in erster Linie Aufwendungen für Versicherungen sowie Zinskosten gehören (Mid-America Apartment Communities hat die Verschuldung in den vergangenen Jahren tendenziell abgebaut).
In den kommenden Geschäftsjahren ist vorerst nicht zu erwarten, dass Mid-America Apartment Communities die FFOs weiterhin stärker als die Umsätze steigern können wird. Die Analysten erwarten bis 2026 einen Anstieg um lediglich 2,17 % pro Jahr auf 1,20 Mrd. USD. Verantwortlich hierfür könnte ein unterdurchschnittliches Wachstum der Mieten im Vergleich zu den operativen Kosten sein, was sich bereits im vergangenen Geschäftsjahr abzeichnete.
Margen
Zieht man die Funds from Operations als Kennzahl für die Profitabilität von Mid-America Apartment Communities heran, so erzielt das Unternehmen, wie für Immobiliengesellschaften üblich, sehr hohe „Gewinnspannen“. Im vergangenen Geschäftsjahr belief sich die FFO Marge demnach auf 52,31 %. Mit Ausnahme eines vorübergehenden Rückgangs in 2020 konnte diese zudem von 47,12 % in 2019 ununterbrochen erhöht werden. Allerdings ist derzeit nicht davon auszugehen, dass Mid-America Apartment Communities das Niveau aus dem vergangenen Jahr aufrechterhalten können wird. Die Analysten erwarten nämlich einen Rückgang der Funds from Operations in Relation zu den Umsatzerlösen auf 49,64 % in 2026, was im Vergleich zur Peer Group immer noch als attraktiv zu bewerten wäre.
Gewinn- und Verlustrechnung
In der folgenden Abbildung ist die Gewinn- und Verlustrechnung von Mid-America Apartment Communities dargestellt. Diese dient als Zusammenfassung der Erkenntnisse aus den vorherigen Kapiteln zur Fundamentalanalyse.
Dividendenpolitik und Aktienrückkäufe
Bei Mid-America Apartment Communities spielt die Dividendenpolitik, wie bei REITs üblich, eine große Rolle. Seitdem das Unternehmen vor 29 Jahren den Gang an die Börse vollzogen hat, werden ununterbrochen Ausschüttungen an die Aktionäre in vierteljährlichen Intervallen (Januar, April, Juli, Oktober) vorgenommen, wovon die Anleger maßgeblich profitierten. Wenngleich die Dividenden seit dem IPO nicht gesenkt wurden, wurden diese auch nicht kontinuierlich erhöht. So stagnierten die Gewinnbeteiligungen bspw. zwischen den Geschäftsjahren 2008 bis 2010, sodass zum Zeitpunkt dieser Analyse „nur“ 13 Jahre eines stetigen Dividendenwachstums zu Buche stehen.
Seit 2019 erhöhte Mid-America Apartment Communities die Dividende je Aktie von 3,84 USD auf 5,60 USD, was im Einklang mit dem Wachstum der Funds from Operations steht. Demnach ergibt sich zum Zeitpunkt dieser Analyse eine Dividendenrendite von 4,72 % bei einer Ausschüttungsquote von 61,14 %, sodass weiterhin Luft für Anhebungen besteht. Dies spiegelt sich auch in den aktuell vorliegenden Prognosen der Analysten wider, welche bis 2026 ein durchschnittliches Wachstum der Dividenden um 2,95 % auf 6,11 USD erwarten. Die Dividendenrendite ist im Vergleich zum restlichen Aktienmarkt relativ hoch, sodass die passende Anlagestrategie für Mid-America Apartment Communities “Cashflow” ist.
Aktienrückkäufe werden von Mid-America Apartment Communities hingegen nicht durchgeführt. Hingegen nutzt das Unternehmen, wie die meisten anderen REITs auch, die Ausgabe neuer Aktien als Instrument, um Übernahmen zu tätigen oder neue Objekte zu akquirieren. Im Idealfall ist ein überproportionales Wachstum der Funds from Operations je Aktie die Folge. Nachdem die Aktienanzahl von Mid-America Apartment Communities in 2016 aufgrund der Übernahme von Post Properties stark anstiegen ist, wurde seitdem ein durchschnittliches Wachstum von 0,39 % pro Jahr verzeichnet.
Historische Kennzahlen
KUV
Bei der historischen Entwicklung der Kurs-Umsatz-Verhältnisse von Mid-America Apartment Communities lässt sich eine starke Abweichung beobachten: Im Geschäftsjahr 2021 verzeichnete die Aktie des Unternehmens einen Zuwachs von mehr als 80,00 %. Dieser konnte nicht vom Umsatzwachstum ausgeglichen werden, sodass für dieses Jahr ein deutlicher Anstieg des Bewertungsniveaus verzeichnet wurde. In den letzten zwei Jahren hat sich diese Entwicklung wieder umgekehrt, sodass das KUV mit 6,76 derzeit unterhalb des Mittelwerts von 9,81 liegt.
KFFOV
Auch beim KFFOV kam es im Geschäftsjahr 2021 zu einem starken Anstieg auf 31,01. Gleichzeitig belief sich das Multiple zwischen 2019 und 2023 im Schnitt auf 20,43. Durch die anhaltende Korrektur liegt die Marktkapitalisierung in Relation zu den Funds from Operations aktuell bei 12,93. Da die Analysten in den kommenden Geschäftsjahren weiterhin ein Wachstum der Kennzahl erwarten, liegt das KFFOVe für 2026 bei 12,12.
KOCV
Betrachtet man die KOCV-Entwicklung von Mid-America Apartment Communities, so ergeben sich im Vergleich zu den zuvor betrachteten Bewertungskennzahlen keinerlei Auffälligkeiten. Mit Ausnahme des Anstiegs auf 29,57 in 2021 war das KOCV tendenziell rückläufig und betrug im Mittel 19,23. Während sich aktuell ein Wert von 11,54 ermitteln lässt, ist bis 2026 von einer Stagnation auf diesem Niveau auszugehen.
Einordnung nach Peter Lynch
Mid-America Apartment Communities ist in den vergangenen Jahren in erster Linie durch Mieterhöhungen im Rahmen von Renovierungen sowie Akquisitionen gewachsen. Das Immobilienportfolio des Unternehmens ist gleichzeitig kaum gewachsen. Zudem erwarten die Analysten in den kommenden Geschäftsjahren einen recht deutlichen Rückgang der Wachstumsdynamik in den niedrigen einstelligen Bereich, weshalb wir eine Einordnung als Slow Grower vorgenommen haben.
Fundamentales Wir Lieben Aktien-Rating
Wie in unsere vorherigen Aktienanalysen zu Real Estate Investment Trusts haben wir auch für Mid-America Apartment Communities eine Anpassung unseres fundamentalen Wir Lieben Aktien-Ratings vorgenommen. Konkret haben wir anstelle des operativen Gewinns, dessen Betrachtung wenig Sinn ergeben würde, auf die Funds from Operations zurückgegriffen.
Nach unseren Anpassungen erzielt Mid-America Apartment Communities zum aktuellen Kurs mit 8 von 10 möglichen Punkten ein gutes Ergebnis im Rating zur Fundamentalanalyse. Zum Abzug führt zum einen das prognostizierte Wachstum der Funds from Operations zwischen 2023 und 2026, welches sich auf 2,17 % pro Jahr beläuft und demnach unterhalb unserer Anforderungen liegen soll. Darüber hinaus liegt die Nettoverschuldung in Relation zum EBITDA mit 3,50 außerhalb unseres Schwellenwerts, was für einen REIT jedoch nicht verwunderlich ist.
3. Branchenanalyse und Konkurrenzvergleich
Allgemeine Infos über die Branche
Einordnung nach dem GICS
Zur besseren Orientierung definieren wir zuerst die Branche, basierend auf der zentralen Geschäftstätigkeit des Unternehmens. Wir beziehen uns hierbei auf den Global Industry Classification Standard (kurz GICS), der zunächst den Sektor definiert, welcher sich wiederum in Industriegruppe, Industrie und Subindustrie unterteilen lässt.
Wohnungsmarkt in den USA
Entwicklung des Marktes für Wohnungsvermietungen in den USA
In der Branchenanalyse zu Mid-America Apartment Communities werfen wir zunächst einen Blick auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes in den USA und starten in dieser Hinsicht mit einer Betrachtung der Marktgröße. Seit 2012 stieg die Größe des Marktes zwischenzeitlich auf 258,00 Mrd. USD (2019) an und tendiert seit dem genannten Jahr eher seitwärts. Dennoch ergibt sich zwischen 2012 und 2023 eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von 2,20 %, deren Wachstum allerdings, wie gerade schon erwähnt, vor allem aus den Jahren 2012 bis 2019 stammt.
Gerade die zunehmende Urbanisierung führt zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnungen in Städten der USA, wodurch zu Teilen das Angebot niedriger als die Nachfrage ist. Denkbar schwerwiegend ist in dieser Branche also die Standortwahl der Wohnungen, die einen massiven Einfluss auf die zu fordernden Mieten haben kann.
Anzahl an neuen Wohnungen in den USA
Im Hinblick auf die Betrachtung des Wohnungsmarktes in den USA ist ebenso ein Betrachten der neugebauten Wohnungen sehr sinnvoll. Direkt auf den ersten Blick ist erkennbar, dass die Entwicklung derer in weiten Teilen mit der gesamtwirtschaftlichen Lage korreliert. So lässt sich um die Zeit der Finanzkrise ein starker Einbruch der neugebauten Wohnungen in den USA erkennen: im Tiefststand 2011 lediglich 118.000 Wohnungen. In den Folgejahren gab es allerdings massive Anstiege und ein bisheriges Hoch wurde im Jahr 2021 mit knapp 423.000 neuen Wohnungen in einem Jahr gebildet.
Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohnraum in den USA stieg infolgedessen auch die Anzahl der neugebauten Wohnungen stark an. Auch das Unternehmen Mid-America Apartment Communities steigert seinen Wohnungsbestand als mittlerweile größter Wohnungseigentümer in den USA merklich und konzentriert sich hierbei insbesondere auf südwestliche Teile des Landes.
Durchschnittliche Wohnungsmieten in den USA
In der Branchenanalyse zu Mid-America Apartment Communities werfen wir zunächst einen Blick auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes in den USA und starten in dieser Hinsicht mit einer Betrachtung der Marktgröße. Seit 2012 stieg die Größe des Marktes zwischenzeitlich auf 258,00 Mrd. USD (2019) an und tendiert seit dem genannten Jahr eher seitwärts. Dennoch ergibt sich zwischen 2012 und 2023 eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von 2,20 %, deren Wachstum allerdings, wie gerade schon erwähnt, vor allem aus den Jahren 2012 bis 2019 stammt.
Gerade die zunehmende Urbanisierung führt zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnungen in Städten der USA, wodurch zu Teilen das Angebot niedriger als die Nachfrage ist. Denkbar schwerwiegend ist in dieser Branche also die Standortwahl der Wohnungen, die einen massiven Einfluss auf die zu fordernden Mieten haben kann.
Mietleerstandsquoten in den USA seit 2000
Wichtig für den Wohnungsmarkt ist ebenso die Entwicklung der Mietleerstandsquoten, was auch im Hinblick auf Mid-America Apartment Communities eine entscheidende Kennzahl darstellt. Gerade in den USA ist der Unterschied zwischen verschiedenen Regionen sehr groß, weshalb wir die entsprechenden Quoten nach entsprechendem Gebiet aufgeschlüsselt haben.
Über den gesamten Zeitraum lassen sich insbesondere im Westen und Nordosten der USA wesentlich niedrigere Leerstandsquoten beobachten, während diese im mittleren Westen und Süden deutlich höher ausfallen. Dennoch zeigt sich gerade seit 2009 in dem gesamten Land eine sinkende Leerstandsquote, was unsere bisher aufgestellten Thesen zusätzlich untermauert.
Ende 2023 hatte der Nordosten mit 4,30 % die niedrigste und der Süden mit 8,70 % die höchste Leerstandsquote zu vermelden. Diese so großen Unterschiede sind insbesondere auf demographische Veränderungen zurückzuführen. Der Anteil der im Mittleren Westen und im Süden lebenden US-Bevölkerung ist in den letzten Jahrzehnten zurückgegangen, während im Nordosten und im Westen ein stärkeres Bevölkerungswachstum verzeichnet wurde.
Hohe Leerstandsquoten sind gerade für Unternehmen wie Mid-America Apartment Communities nicht wünschenswert, da viele leerstehende Wohnungen negative finanzielle Auswirkungen haben können. Zum Ende des Geschäftsjahres 2022 betrug die Auslastung beim Konzern 95,30 %, woraus eine Leerstandsquote von 4,70 % resultiert.
Führende Wohnungseigentümer in den USA
Im Jahr 2023 galt Mid-America Apartment Communities als größter Wohnungseigentümer der gesamten USA und hatte zum Stand der Datenerhebung etwa 100.000 Wohnungen im Besitz. Mit knapp 800 Wohnungen weniger liegt Greystar Real Estate Partners knapp hinter dem REIT aus Tennessee.
Mid-America Apartment strebt danach, das Portfolio weiter auszubauen und auch weiterhin in absehbarer Zeit großflächig in Wohnungen zu investieren. Man wolle sich nach Konzernaussagen jedoch auch von Wohnungen trennen, die nicht mehr der langfristigen Strategie des Konzerns entsprechen würden.
Dennoch ist davon auszugehen, dass Mid-America Apartment Communities auch in den nächsten Jahren zu den führenden Wohnungseigentümern der Vereinigten Staaten gehören dürfte.
Überblick über die Konkurrenz
Kennzahlen
In der folgenden Tabelle vergleichen wir die Konkurrenten (alle an der Börse gelistet) von Mid-America Apartment Communities anhand der Kennzahlen und Schätzungen.
Unternehmen | Mid-America Apartment Communities | Essex Property Trust | Sun Communities | Equity Lifestyle Properties |
|---|---|---|---|---|
WKN/ISIN | 889495/US59522J1034 | 891315/US59522J1034 | 888745/US8666741041 | A0DNDJ/US29472R1086 |
Mitarbeiter | 2.387 | 1.772 | 7.594 | 4.200 |
Marktkapitalisierung | 14,53 Mrd. USD | 14,75 Mrd. USD | 15,62 Mrd. USD | 12,45 Mrd. USD |
Umsatz | 2,15 Mrd. USD | 1,67 Mrd. USD | 3,18 Mrd. USD | 1,49 Mrd. USD |
Umsatzwachstum (letzten 5 Jahre) | 6,97 % p. a. | 3,40 % p. a. | 27,41 % p. a. | 9,44 % p. a. |
Umsatzwachstum (nächsten 3 Jahre) | 3,97 % p. a. | 3,06 % p. a. | 4,16 % p. a. | 3,16 % p. a. |
FFO Marge | 52,31 % | 60,72 % | 26,74 % | 36,34 % |
KUV | 6,76 | 8,83 | 4,91 | 8,36 |
KFFOV | 12,93 | 14,55 | 18,35 | 24,29 |
Dividendenrendite | 4,72 % | 4,02 % | 2,96 % | 2,68 % |
Ausschüttungsquote | 61,14 % | 61,48 % | 52,47 % | 65,09 % |
Eigenkapitalquote | 54,85 % | 45,25 % | 44,51 % | 26,70 % |
Nettoverschuldung/EBITDA | 3,50 | 5,40 | 6,11 | 5,27 |
Renditeerwartung für die nächsten drei Geschäftsjahre* | 18,70 % p. a. | 15,80 % p. a. | 17,90 % p. a. | 12,30 % p. a. |
*Die Renditeerwartung entstammt der „Fairer Wert“-Funktion von Aktienfinder.net. Für die Ermittlung haben wir das durchschnittliche KFFOV der letzten fünf Jahre verwendet und in Kombination mit den erwarteten Funds from Operations (Schätzungen) bis zum Ende der nächsten drei Geschäftsjahre fortgeschrieben.
Entwicklung des fairen Werts
Die Entwicklung des fairen Werts basierend auf den bereinigten Funds from Operations ist relativ stetig, konträr zur Performance der Aktie. Aus diesem Grund notierte die Aktie Ende 2021 deutlich oberhalb des fairen Werts und befindet sich derzeit rund 30,00 % unterhalb des Fair Values. Dies entspricht dem größten Abschlag seit dem Corona-Crash in 2020.
Performance seit 10 Jahren
Bei der Performance bzw. dem Total Return der Aktien aus dem Konkurrenzvergleich fällt vor allem die recht hohe Korrelation der Aktien zueinander auf. Mid-America Apartment Communities hat bis 2020 ähnlich wie der Essex Property Trust performt, konnte sich aber danach positiv von dieser Aktie absetzen. Eine bessere Rendite bzw. Performance haben Investitionen in Sun Communities und Equity Lifestyle Properties abgeliefert. Diese beiden Aktien haben sich in den letzten zehn Jahren sehr ähnlich entwickelt, wobei sich Equity Lifestyle Properties zuletzt etwas positiv abheben konnte.
Burggraben von Mid-America Apartment Communities
Einleitung
Mid-America Apartment Communities ist ein etablierter Player auf dem US-amerikanischen Markt für hochwertige Wohnanlagen. Der REIT existiert bereits seit fast 50 Jahren und kann ein diversifiziertes Portfolio, bestehend aus mehr als 100.000 Einheiten in den Sunbelt-Staaten der USA, vorweisen, welches dem Unternehmen keiner mehr nehmen kann. Wenngleich sich Mid-America Apartment Communities in der jüngeren Vergangenheit auf Mieterhöhungen als Wachstumsmotor fokussierte, kann das Unternehmen langfristig einen deutlichen Ausbau des Portfolios vorweisen. Und auch aktuell arbeitet Mid-America Apartment Communities an der Konstruktion neuer Wohneinheiten in mehreren Staaten der USA.
Der Burggraben von Mid-America Apartment Communities spiegelt sich außerdem in den Belegungsquoten des Unternehmens wider. Diese Kennzahl gibt an, wie hoch der Anteil an vermieteten Wohnungen innerhalb des Same Store-Segments ist. Innerhalb der letzten zehn Geschäftsjahre lag die Belegungsquote nie bei weniger als 94,00 %. Im Geschäftsjahr 2023 waren durchschnittlich 95,60 % der Wohneinheiten das ganze Jahr über vermietet.
Porters Five Forces
Nachstehend die Branchenstrukturanalyse nach Michael E. Porter. Diese dient der Einschätzung von externen Kräften, welche auf die Unternehmen einer Branche einwirken. Unsere Skala reicht hierbei von 0 bis 5. Je besser Mid-America Apartment Communities aufgestellt ist, desto höher ist die Punktzahl, welche wir vergeben.
Externe Kraft | Stärke | Begründung |
|---|---|---|
Rivalität unter bestehenden Wettbewerbern | 4/5 | Anhand der Marktkapitalisierung sowie des Immobilienportfolios gehört das Unternehmen Mid-America Apartment Communities zu den größeren Playern seiner Branche. In seiner fast fünfzigjährigen Historie hat das Unternehmen bewiesen, über ein funktionierendes sowie stabiles Geschäftsmodell zu verfügen. Wenngleich die Sunbelt-Staaten aufgrund der beschriebenen Trends auch für andere Immobiliengesellschaften als attraktiv zu bewerten sind, sehen wir Mid-America Apartment Communities als gut positioniert an. |
Bedrohung durch neue Wettbewerber | 5/5 | Eine Bedrohung durch neue Wettbewerber ist nahezu auszuschließen. Einen Immobilienbestand der Größenordnung von Mid-America Apartment Communities aufzubauen, ist unglaublich kapitalintensiv und langwierig. Darüber hinaus hätten es neue Player sehr schwer, sich bei der Akquisition von attraktiven Immobilien bzw. Wohnanlagen gegen Mid-America Apartment Communities und die bestehenden Wettbewerber durchzusetzen. |
Verhandlungsmacht der Lieferanten | 2/5 | Um den Bestand an Immobilien zu erweitern, ist Mid-America Apartment Communities auf Kapitalgeber angewiesen. Um Objekte zu renovieren, muss Mid-America Apartment Communities hingegen mit entsprechenden Firmen kooperieren. Der Einfluss dieser Spieler auf das operative Geschäft von Mid-America Apartment Communities ist nicht zu vernachlässigen. Darüber hinaus sind diese nicht von ihrer Zusammenarbeit mit Mid-America Apartment Communities abhängig, sodass wir die externe Kraft mit 2 von 5 Punkten bewerten. |
Verhandlungsmacht der Kunden | 3/5 | Mid-America Apartment Communities verfügt über eine sechsstellige Kundenanzahl, es handelt sich hier ausschließlich um Privatpersonen. Dementsprechend bestehen keine Abhängigkeiten von einzelnen Mietern. Positiv hervorzuheben sind außerdem die überdurchschnittlichen Mieterhöhungen, welche in der jüngeren Vergangenheit durchgesetzt werden konnten. Gleichzeitig bestehen für die Mieter auch Alternativen, welche jedoch mit nicht unerheblichen Wechselkosten einhergehen. Unterm Stich bewerten wir die Verhandlungspositionen als ausgeglichen. |
Bedrohung durch Ersatzprodukte | 5/5 | Eine Bedrohung durch Ersatzprodukte ist vollständig auszuschließen. Für Wohnraum gibt es nun mal keine Alternative. Ebenfalls halten wir es für unwahrscheinlich, dass günstigere Wohnungen in den Sunbelt-Staaten deutlich an Beliebtheit gewinnen werden, was mit den attraktiven demographischen Trends zu begründen ist. |
4. Chancen und Risiken von Mid-America Apartment Communities
Chancen
Wachstum durch Sunbelt-Märkte (1)
Die erste Chance für Mid-America Apartment Communities sehen wir in dem Wachstum der Sunbelt-Märkte in den USA. Gerade in diesen Gebieten ist der Konzern vertreten und hat sich über die Jahre ein starkes Portfolio aufbauen können. In den vergangenen Jahren erkannte man insbesondere hier sehr vorteilhafte demographische und wirtschaftliche Entwicklungen, die sich auch positiv auf bspw. die Mietpreisentwicklung sowie die allgemeine Nachfrage nach Wohnraum auswirken können.
Der sog. Sunbelt (deutsch: Sonnengürtel) ist eine wichtige Wirtschaftsregion in den USA und erstreckt sich von Ost nach West, südlich des 37. Breitengrades der Vereinigten Staaten. Staaten wie Florida, Tennessee, Texas und New Mexico zählen u. a. zur Sunbelt-Region. Bereits seit vielen Jahren investiert der aus Tennessee stammende REIT gerade in diesem Wirtschaftsgebiet und bedient damit, unserer Meinung nach, einen Markt, der sehr gute Aussichten und Wachstumsmöglichkeiten offenbart.
Seit mehreren Jahren, insbesondere durch die Pandemie verstärkt, zeichnet sich ein klarer Abwanderungstrend der Einwohner in den Süden ab. Zu den Gründen zählen u. a. ein besseres bzw. wärmeres Wetter sowie geringere Lebenshaltungskosten. Auch das unternehmerische Umfeld ist sehr vorteilhaft und in den genannten Staaten gibt es im Vergleich zum Rest der USA größtenteils weniger restriktive Regierungen. Dies lockt Unternehmen und im Umkehrschluss auch Mitarbeiter an, die im Zuge dessen Wohnraum benötigen, und Mid-America Apartment Communities kann so davon profitieren.
Diese Nachfrageentwicklung wirkt sich auf unterschiedliche Bereiche beim Konzern positiv aus. Auf die Leerstandsquoten hat diese Tatsache bspw. einen spürbaren Einfluss, da die Wohnungsnachfrage in diesem Gebiet äußerst hoch ist. Ebenso starke Mietpreiserhöhungen, die bei Mid-America Apartment Communities für höhere Einnahmen sorgen, waren gerade in der vergangenen Zeit keine Seltenheit und in einigen Jahren verzeichnete man zweistellige Mietpreiserhöhungen innerhalb eines Jahres.
Wir denken, dass dieses gute Umfeld der Sunbelt-Region sich auch in der kommenden Zeit positiv auf Mid-America Apartment Communities auswirken wird. Gerade die weitaus höhere Stabilität, auch in Krisenzeiten, ist an dieser Stelle zu erwähnen, die sich u. a. in den Belegungsquoten erkennen lassen könnte. Aktuell beträgt diese etwas über 4,00 %, was auch im Anbetracht des Durchschnitts in den USA ein guter Wert ist.
Erweiterung des Portfolios mit Akquisitionen (2)
Als zweite Chance für Mid-America Apartment Communities sehen wir die Möglichkeit der Erweiterung des Portfolios mit Akquisitionen, also der Übernahme von Konzernen. Verschiedene Vorteile, die wir im Verlauf noch näher ausführen werden, können für eine wachstumsstarke und sinnvolle Erweiterung des eigenen Portfolios sorgen und bspw. hinsichtlich der Diversifikation einen erheblichen Beitrag leisten. Ebenso werden wir, aus unserer Sicht, wichtige Übernahmen der vergangenen Jahre ansprechen.
Das Akquisitionsgeschäft ist heutzutage weit verbreitet und in nahezu allen Branchen nimmt dieses Geschäft einen wichtigen Teil ein. Auch im Immobilien- oder Wohnungsmarkt ist dies nicht anders und viele Unternehmen wollen sich die Vorteile der Übernahmen zu Eigen machen. Auch Mid-America Apartment Communities tätigte solche bereits in der Vergangenheit und hält nach eigenen Aussagen weiter Ausschau nach passenden Optionen.
Die Vorteile sind hierbei vielfältig, auch wenn keinesfalls die entsprechenden Risiken vernachlässigt werden sollten. Schaut man sich speziell den Immobilienmarkt an, so ergibt sich die Möglichkeit, mithilfe von Übernahmen im Wohnungsbestand wesentlich schneller zu wachsen als es organisch der Fall wäre. Auch hinsichtlich der Expansion gibt es ausschlaggebende Vorteile, die insbesondere Zeit sparen. Durch die Übernahme eines Immobilienunternehmens, das bereits in neu angestrebten Märkten präsent ist, kann die Expansion wesentlich schneller erfolgen. Dies sind nur einige Beispiele, wo genau sich Vorteile und Chancen offenbaren, die eben auch auf Mid-America Apartment Communities anwendbar sind.
Ende 2023 übernahm der US-amerikanische REIT bspw. eine Mehrfamilienwohnanlage mit über 300 Wohneinheiten in Phoenix und bezahlte hierfür etwa 100,00 Mio. USD. Im selben Jahr wurde nochmals verdeutlicht, dass man sich nach möglichen Akquisitionsmöglichkeiten umsieht und verschiedene Übernahmemöglichkeiten prüft.
Mithilfe der Übernahmen kann Mid-America Apartment Communities das Portfolio kontinuierlich ausbauen und von verschiedenen angesprochenen Vorteilen profitieren. Es ist davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren hier verschiedene Projekte umgesetzt werden, wovon der Konzern zweifelsohne profitieren kann.
Es sollten allerdings ebenso die Kapitalintensität solcher Schritte sowie die allgemeinen Risiken beachtet werden, da solche Übernahmen auch immer eine Gefahr tragen.
Risiken
Kapitalintensität und sinkende Nachfrage (1)
Eintrittswahrscheinlichkeit: niedrig-mittel
Auswirkungen: hoch
Das erste Risiko für Mid-America Apartment Communities sind die Kapitalintensität der Branche sowie die Gefahr einer sinkenden Nachfrage, gerade in den wachstumsstarken Gebieten. Insbesondere finanzielle Risiken offenbaren sich im Zusammenhang hiermit, die wir nun näher erklären werden.
Die Immobilienbranche ist eine sehr kapitalintensive Industrie. Sowohl zum Aufbau eines entsprechenden Portfolios als auch zur Instandhaltung von diesem benötigt es eine Menge Kapital seitens des Unternehmens. Neben den allgemeinen Kaufkosten sind auch Renovierungskosten ein ausschlaggebender Kostenblock in der Branche.
Für Mid-America Apartment Communities kann dies ein hoher Verschuldungsgrad bedeuten, der im Zusammenhang mit hohen Finanzierungskosten steht. Insbesondere bei hohen Zinsen verschärft sich dieser Aspekt, der die Finanzierungskosten zusätzlich steigert. Für den Konzern ist es also essenziell wichtig, die Balance zwischen Wachstumsausrichtung sowie Portfolioerweiterung und den bestehenden Finanzierungsrisiken zu finden.
Auch eine möglicherweise sinkende Nachfrage nach Wohnungen, ausgelöst durch unterschiedliche Ereignisse, ist eine reelle Gefahr für den REIT. Wie in den Chancen bereits angesprochen, haben sich in der Sunbelt-Region auch große Unternehmen niedergelassen. Kommt es nun zu einer hohen Arbeitslosigkeit in dieser Region, bspw. weil sich die wirtschaftliche Lage verschärft, so sind sinkende Mietpreise zu erwarten, da Angebot und Nachfrage allmählich wieder in ein Gleichgewicht kommen. Auch das Steigen der Leerstandsquoten ist eine denkbare Folge für Mid-America Apartment Communities.
Bei einem Investment gilt es, die angesprochenen Risikoaspekte zu beachten und im Hinterkopf zu behalten, da ein Eintritt logischerweise auch auf die Kursentwicklung Einfluss nimmt. Wir sehen die Eintrittswahrscheinlichkeit bei niedrig bis mittel und ordnen die Auswirkungen zugleich auf hoch ein. Hier muss allerdings gesagt werden, dass es maßgeblich davon abhängt, wie und in welcher Stärke das Risiko eintritt. Sinkende Mieteinnahmen sowie eine hohe Leerstandsquote können den Erfolg des REITs allerdings zweifelsohne maßgeblich beeinflussen und einschränken.
Geographische Diversifizierung (2)
Eintrittswahrscheinlichkeit: niedrig-mittel
Auswirkungen: mittel
Das zweite Risiko bei Mid-America Apartment Communities sehen wir in der geographischen Diversifizierung, das in manchen Punkten an das erste Risiko anknüpft. Eine fehlende geographische Diversifizierung birgt immer ein Risiko, da hierdurch Abhängigkeiten nicht ausgeschlossen werden können und bspw. nur regionale Einflüsse sich direkt bemerkbar machen und schwer ausgeglichen werden können.
Der Risikoaspekt der geographischen Diversifizierung bezieht sich beim REIT aus Tennessee insbesondere auf den Fakt, dass man hauptsächlich im Südwesten und -osten sowie in den Mittelatlantikstaaten vertreten ist. Die Entwicklung dieser Regionen hat enormen Einfluss auf die Ergebnisse des Unternehmens. Mid-America Apartment Communities hebt in diesem Zusammenhang insbesondere die Entwicklung des Arbeitsmarktes hervor, was wir bereits in Risiko 1 angesprochen haben.
Ende 2022 waren über 40,00 % des Portfolios von Mid-America Apartment Communities in den fünf wichtigsten Regionen beheimatet. Zugleich zeigten viele dieser Gebiete ungewöhnlich schwache Mietpreisentwicklungen und mussten im 3. Quartal 2023 beim YoY-Wachstum der Mietpreise teilweise bis zu 4,80 % einbüßen. Die gesamte Entwicklung der Staaten ist in Abbildung 24 dargestellt, zugleich haben wir die Schlüsselmärkte (Top-5) für Mid-America Apartment Communities farblich hervorgehoben. Vier von ihnen zählen zu den Regionen mit der schlechtesten Entwicklung.
Gerade wenn es möglicherweise zu regionalen negativen Einflüssen kommt, trägt der REIT negative Folgen davon, sofern es die Schlüsselmärkte betrifft. Weniger Einnahmen aufgrund von Senkungen der Mietpreise sowie mehr leerstehende Wohnungen wären an dieser Stelle die denkbare Folge, worauf wir nun aber nicht näher eingehen wollen, da wir dies bereits bei Risiko 1 angesprochen haben.
Wir ordnen an dieser Stelle die Eintrittswahrscheinlichkeit auf niedrig-mittel ein und die Auswirkungen zugleich auf mittel. Natürlich kann es regionsweise zu negativen Entwicklungen aus Sicht von Mid-America Apartment Communities kommen, wir sehen aktuell allerdings keine bedenklichen Abhängigkeiten gegenüber einer bestimmten Region. Ein weiteres Beobachten des Mietpreiswachstums ist in diesem Zusammenhang sinnvoll.
5. Unsere Bewertung von Mid-America Apartment Communities
Eigenkapitalkosten
Beginnen wir wie immer bei der Ermittlung der kalkulierten Eigenkapitalkosten:
Unsere Werte für Mid-America Apartment Communities sind hier wie folgt:
Risikoloser Basiszins: 4,18 %
Risikoprämie: 2,43 %
Marktrendite: 7,00 %
Beta: 0,86
Diese ergeben insgesamt Eigenkapitalkosten von 6,60 %.
Bilanzanalyse
Die gesamte, von Mid-America Apartment Communities ausgewiesene, Bilanzsumme beträgt für das Geschäftsjahr 2023 etwa 11,48 Mrd. USD und hat sich damit um 2,14 % verlängert. In der folgenden Tabelle wollen wir detaillierter auf die Struktur der Bilanz eingehen. Da Mid-America Apartment Communities keine Unterteilung zwischen Anlage- und Umlaufvermögen sowie kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten vornimmt, werden wir ebenfalls darauf verzichten.
Kategorie | Begründung |
|---|---|
Entwicklung der Aktivseite | In den letzten Jahren stagnierte der Wert der Immobilien von Mid-America Apartment Communities, denn, wie bereits erwähnt, hat das Unternehmen den Bestand an Einheiten in der jüngeren Vergangenheit nur in einem unwesentlichen Umfang erhöht. Nichtsdestotrotz ist die Aktivseite des Unternehmens analog zum Wachstum der Bilanzsumme in 2023 um 2,14 % angewachsen. |
Eigen- bzw. Fremdkapitalquote und Verhältnis der Schulden | Aktuell beläuft sich die Eigenkapitalquote von Mid-America Apartment Communities auf 54,85 %. Weder das Fremd-, noch das Eigenkapital haben sich in den vergangenen Jahren erheblich verschoben, sodass die Kennzahl seit geraumer Zeit auf diesem Niveaus stagniert. |
Schulden im Verhältnis zu kurzfristigen Zahlungsmitteln und kurzfristigen Investitionen | Zum 31. Dezember letzten Jahres konnte Mid-America Apartment Communities einen Cashbestand von 44,31 Mrd. USD vorweisen. Demgegenüber stehen Verbindlichkeiten von 5,19 Mrd. USD. Für ein Unternehmen mit einem solch planbaren und soliden Geschäftsmodell ist dieser Wert jedoch als unbedenklich einzustufen. Die kurzfristigen Investitionen von Mid-America Apartment Communities lagen in der Vergangenheit im mittleren dreistelligen Millionenbereich, was ebenfalls als normal zu bewerten ist. |
Schulden im Verhältnis zum EBIT des letzten Geschäftsjahres | Setzt man die Funds from Operations in Relation zum gesamten Fremdkapital von Mid-America Apartment Communities (verzinst und unverzinst), so ergibt sich ein Faktor von 4,63. |
Fazit | Mid-America Apartment Communities kann zum Zeitpunkt dieser Analyse eine sehr gesunde Bilanz vorweisen. Der REIT ist zu mehr als 50,00 % mit Eigenkapital finanziert, besitzt keinerlei Goodwill und kann ein Verhältnis von Nettoschulden zum EBITDA von nur 3,50 vorweisen, was für ein Unternehmen mit einem solch stabilen und planbaren Geschäftsmodell als äußerst solide zu bewerten ist. Die durchschnittliche Verschuldung im Immobiliensektor der USA liegt weit höher. |
Bewertungsszenarien und -modelle
Optimistisches Szenario
Bis 2026 rechnen die Analysten bei Mid-America Apartment Communities mit einem unterdurchschnittlichen Umsatzwachstum. Während der durchschnittliche Anstieg der Erlöse zuvor im mittleren bis hohen einstelligen Bereich lag, ist mittelfristig mit nur 3,97 % pro Jahr zu rechnen. Ab 2027 gehen wir im Rahmen unseres optimistischen Szenarios davon aus, dass Mid-America Apartment Communities auf den vorherigen Wachstumspfad zurückkehren können wird. Dies könnte das Unternehmen bspw. durch eine erneute Fokussierung auf den Ausbau des Portfolios erreichen, denn solide finanziert ist Mid-America Apartment Communities allemal. Bis 2033 rechnen wir daher mit einem durchschnittlichen Wachstum der Erlöse um 4,63 % auf 3,38 Mrd. USD.
Innerhalb der letzten fünf Geschäftsjahre entwickelten sich die FFO Margen von Mid-America Apartment Communities zufriedenstellend und konnten um mehrere Prozentpunkte auf neue Rekordhochs gesteigert werden. Bis 2026 erwarten die Analysten aktuell nicht, dass dieses Niveau aufrecht erhalten werden kann. Sie prognostizieren einen Rückgang von 52,31 % auf 49,64 %. Und in der Tat scheint das vergangene Geschäftsjahr hinsichtlich der Profitabilität eine Ausnahme gewesen zu sein, denn zuvor schwankte die Marge zwischen ca. 45,00 % und 48,00 %. In unserem optimistischen Szenario erwarten wir, dass es Mid-America Apartment Communities unter geringfügigen Schwankungen gelingen wird, die FFO Margen aufrecht zu erhalten bzw. marginal zu erhöhen.
Des weiteren kalkulieren wir einen Anstieg der Anzahl ausstehender Aktien um 0,50 % pro Jahr ein, welche durch die Finanzierung von Wachstumsprojekten zustande kommen könnte. Die Ausschüttungsquote setzen wir derweil auf 70,00 %. Somit ermitteln wir einen fairen Wert von 277,86 USD, was einer Unterbewertung von 55,19 % entspricht.
Mit einem KFFOVe von 20,00 in 2033 ergibt sich ein Renditepotenzial von 10,74 % pro Jahr, bezogen auf den aktuellen Kurs.
Pessimistisches Szenario
Für unser pessimistisches Szenario rechnen wir bis 2026 ebenfalls mit den Analystenschätzungen. Statt einer erneuten Beschleunigung des Umsatzwachstums gehen wir allerdings davon aus, dass dieses im Großen und Ganzen im niedrigen einstelligen Bereich verharren wird, sodass sich für 2033 Umsätze von lediglich 3,10 Mrd. USD ergeben, was einem Wachstum von 3,73 % entsprechen würde.
Für die FFO Marge von Mid-America Apartment Communities nehmen wir an, dass sich die positive Entwicklung der jüngeren Vergangenheit umkehren wird. Demnach kalkulieren wir unter Schwankungen sinkende Werte auf bis zu 45,50 % in 2033 ein, was dem unteren Ende der historischen Profitabilität von Mid-America Apartment Communities entsprechen würde.
Mit diesen Annahmen sinkt der faire Wert auf 227,94 USD, was immer noch einer Unterbewertung von 45,37 % entspricht. Bei der Berechnung des fairen Wertes muss jedoch berücksichtigt werden, dass die Verwässerung der Aktionäre nicht mit einberechnet wird. Mit einem KFFOV von 14,00 in 2033 ermitteln wir beim derzeitigen Kurs eine Renditeerwartung von 5,04 % pro Jahr.
DCF-Modell
Den fairen Wert von Mid-America Apartment Communities ermitteln wir in unserem DCF-Modell mit einem WACC von 5,71 % sowie einem Wachstumsabschlag von 2,00 %. Analog zu unseren vorherigen Bewertungsszenarien rechnen wir bis 2026 mit den Prognosen und Schätzungen der Analysten und verwenden im Anschluss die Durchschnittswerte unseres optimistischen und pessimistischen Szenarios.
Mit Ausnahme des Geschäftsjahres 2022 konnte der Free Cashflow von Mid-America Apartment Communities zwischen 2019 und 2023 ununterbrochen gesteigert werden, sodass sich dieser unterm Strich analog zu den Umsätzen und Funds from Operations des Unternehmens entwickelte. Auch hier ist bis 2026 zunächst mit einem Rückgang der Free Cashflow-Marge zu rechnen. In den darauffolgenden Jahren erwarten wir, dass Mid-America Apartment Communities an den Trend der vorherigen Jahre anknüpfen können und erneut Zuwächse auf bis zu 44,00 % generieren können wird.
Demnach ermitteln wir einen fairen Wert von 211,06 USD, was einer Unterbewertung von 41,00 % gegenüber dem aktuellen Kurs entspricht.
Unsere Einschätzung
Mit einer Unternehmensgeschichte von fast 50 Jahren gehört Mid-America Apartment Communities zu den etabliertesten Immobiliengesellschaften der USA. Das Unternehmen verfügt über ein diversifiziertes Portfolio bestehend aus über 100.000 Wohneinheiten in den Sunbelt-Staaten wie Texas, Florida oder North Carolina. Dementsprechend kann Mid-America Apartment Communities von positiven Migrationstrends profitieren und eine sehr stabile Entwicklung des operativen Geschäfts vorweisen.
In den jüngeren Vergangenheit ist Mid-America Apartment Communities in erster Linie durch Renovierungen mit entsprechenden Mieterhöhungen gewachsen. Allerdings besitzt das Unternehmen eine solide finanzielle Positionierung, sodass in Zukunft grundsätzlich ein stetiger Ausbau des Portfolios realistisch erscheint. Demnach ist davon auszugehen, dass Mid-America Apartment Communities noch viele Jahre steigende Umsätze und Funds from Operations für seine Aktionäre erwirtschaften können wird.
Die Investmentampel stellen wir auf Grün. Denn sowohl anhand unserer Bewertungsmodelle, als auch mit Blick auf die wichtigsten Bewertungskennzahlen (KUV, KFFOV, KOCV) ist das Unternehmen im historischen Kontext eher günstig bewertet. Darüber hinaus lässt unser optimistisches Szenario Renditen im zweistelligen Bereich erwarten, sodass sich insbesondere für cashflow-orientierte Anleger bei einem entsprechenden technischen Signal ein Einstieg anbietet.
Die erwartete Rendite setzen wir auf etwa 8,00 bis 8,50 % pro Jahr.
6. Technische Analyse von Mid-America Apartment Communities
Charttechnische Trendeinordnung
Übersicht
Langfristig
Langfristig befindet sich Mid-America Apartment Communities in einem Aufwärtstrend, welcher zwar 2020 zwischenzeitlich gebrochen wurde, aber dies stellte sich als nicht nachhaltig heraus. Die Abwärtsphase seit dem Hoch in 2021 ist, übergeordnet betrachtet, angemessen und (noch) im Sinne der langfristigen Trenddynamik.
Mittelfristig
Auf der mittelfristigen Zeitebene (Wochen-Chart) befindet sich die Aktie weiterhin im mittelfristigen Abwärtstrend und ein Trendbruch findet erst mit einem Ausbruch über das Hoch bei 158,46 USD statt. Dies ist im Chart also noch relativ weit entfernt.
Kurzfristig
In der kurzfristigen Perspektive (Tages-Chart) war bereits ein neuer Aufwärtstrend sichtbar, welcher Ende letzten Jahres etabliert wurde. Zuletzt wurde dieser Trend in einer (eher langsamen) Abwärtsbewegung wieder gebrochen, aber dennoch liegt keine wirkliche Abwärtsdynamik vor.
Aussicht
Nachdem Mid-America Apartment Communities im Oktober 2023 das vorläufige Korrekturtief ausgebildet hat, konnte zumindest auf der kurzfristigen Zeitebene ein Aufwärtstrend etabliert werden. Nun notiert die Aktie in einer wichtigen Entscheidungszone und ein Ausbruch zur Oberseite würde die Wahrscheinlichkeit deutlich erhöhen, dass das Tief der gesamten Abwärtsphase bereits ausgebildet wurde. Die orange markierte Zone ist nicht nur eine relevante Widerstandszone mitsamt einer ausgeprägten Volumenakkumulation; in diesem Bereich verläuft auch die Trendlinie, welche die Abwärtsdynamik seit Beginn der gesamten Korrekturphase vorgibt.
Gelingt der Ausbruch über diese Zone nicht, ist ein erneuter Test des Tiefs (Zone von rund 110,00 USD bis 117,00 USD) wahrscheinlich. Auf diese Weise kann ein größerer mittelfristiger Boden gebildet werden – das dauert zwar etwas länger, aber würde eine umso stabilere Umkehr darstellen. Eine tiefere Ausweitung der Korrektur würde die Dynamik des übergeordneten Trends etwas schwächen, aber dennoch befindet sich um 100,00 USD bis 104,00 USD eine weitere umso stärkere Unterstützung. Erst wenn diese unterschritten wird, ist der Bruch des langfristigen Aufwärtstrends wahrscheinlich.
Technisches Wir Lieben Aktien-Rating
Im technischen Wir Lieben Aktien-Rating erzielt Mid-America Apartment Communities zum aktuellen Kurs 6 von 10 Punkte. Aufgrund der großen Korrektur hat sich die Anordnung der gleitenden Durchschnitte geändert, sodass die Kriterien für die Trendstabilität nicht erfüllt werden. Der Hauptgrund ist jedoch nicht die kaputte Trendstabilität, sondern die besonders starke letzte Rallye und die jetzige große Abwärtsphase, die nicht mit den Korrekturen der letzten Jahre verglichen werden kann. Zudem befinden sich über dem aktuellen Niveau noch ein paar mittelstark ausgeprägte Volumenakkumulationen als Widerstände.
Marktsymmetrie
Die aktuelle Abwärtsphase ist nicht mit den Korrekturen in den 2010er-Jahren vergleichbar, sondern am ehesten mit dem Corona-Crash oder der großen Abwärtsphase von 2006 bis 2009. Verglichen damit bewegt sich das Ausmaß der aktuellen Korrektur im Rahmen, aber eine nennenswerte Ausweitung der Abwärtsphase würde die übergeordnete Trenddynamik eher schwächen.
Die Rainbow-EMAs ermöglichen eine Einordnung der Korrekturlänge, bereinigt um die Trendgeschwindigkeit der Aktie. Auch hier wird deutlich, dass das Ausmaß der aktuellen Abwärtsphase größer als üblich ist und am ehesten mit dem Corona-Crash in 2020 vergleichbar ist. Mit der deutlich engeren Trendstruktur der 2010er-Jahre hat die aktuelle Situation somit nichts nennenswert gemeinsam. Auch diese Perspektive bestätigt, dass eine weitere Ausdehnung der Abwärtsphase die übergeordnete Trenddynamik schwächen würde.
Systematisches Risiko
Auf Basis der letzten 200 Wochen weisen alle Aktien aus dem Konkurrenzvergleich ein ähnliches Bild auf. Das systematische Risiko der Aktien liegt jeweils etwas unter dem Wert für den gesamten Aktienmarkt und die Korrelation mit dem ACWI ist als mittelhoch einzustufen.
7. Fazit zur Mid-America Apartment Communities Aktie
Allgemein
Mid-America Apartment Communities besitzt im Gegensatz größeren REITs wie bspw. Realty Income, Public Storage oder American Tower einen eingeschränkten Bekanntheitsgrad. Denn mit einem umfassenden Portfolio aus hochwertigen Wohnanlagen in den attraktiven Sunbelt-Staaten der USA muss sich das Unternehmen keineswegs verstecken. Hinsichtlich der wichtigsten Kennzahlen für REITs (Umsätze, Funds from Operations, Belegungsquote, Verschuldung) ist das operative Geschäft von Mid-America Apartment Communities als sehr solide zu bewerten.
Wie beschrieben, steht die Investmentampel mit unseren Erwartungen und entsprechenden Kurszielen auf Grün und die Renditeerwartung beträgt laut unserer Aktienanalyse 8,00 % bis 8,50 % pro Jahr. Aus Sicht der Fundamentalanalyse überzeugt die Aktie also und für die Anlagestrategie eines Cashflow-Investors ist Mid-America Apartment Communities gut geeignet.
Langfristig befindet sich die „Mid-America Apartment Communities“-Aktie in einem Aufwärtstrend, welcher für eine Cashflow-Aktie eine hohe Qualität vorweist. Die aktuelle Abwärtsphase ist zwar etwas größer als gewöhnlich, aber ist dennoch angemessen im Sinne der übergeordneten Trenddynamik. Nun fehlt lediglich noch ein finaler Ausbruch bzw. eine Bodenbildung, damit im nächsten Schritt mit der Fortsetzung des langfristigen Aufwärtstrends gerechnet werden kann.
Meinungen der Team-Mitglieder
Jan
Mid-America Apartment Communities gehört zu meinen Favoriten von den Wetpapieren aus dem Immobiliensektor, denn die Aktie kann auch aus der technischen Perspektive mit einem langfristigen Aufwärtstrend überzeugen. Speziell die konstant hohe Belegungsquote sowie die aktuell attraktive Bewertung finde ich aus der Sicht der Fundamentalanalyse interessant. Da ich allerdings kein Cashflow-Depot führe, kommt ein Kauf für mich nicht infrage. Hätte ich ein Depot mit einer solchen Anlagestrategie, würde ich die erste Tranche bei einem zeitnahen Signal im Chart vom Kurs platzieren. Im Anschluss würde ich neben den üblichen Daten speziell auch weitere KPIs beim regelmäßigen Research beobachten: Die Leerstands- bzw. Belegungsquote, das Umfeld in den südlichen Staaten der USA, die aktuell für eine positive Migrationsbewegung sorgen etc.
Adrian
Autoren dieser Analyse
Jan Fuhrmann
Adrian Rogl
Risiko entsteht dann, wenn Investoren nicht wissen, was sie tun.
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Mehr Infos unter: https://wir-lieben-aktien.de/haftungsausschluss/
