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Public Storage Aktie Analyse

Sollte man hier sein Geld lagern?

 NYSE: PSA
Von Jan Fuhrmann und Adrian Rogl

Public Storage Aktienanalyse Einleitungsbild

Public Storage Aktie jetzt kaufen? | Aktienanalyse | WKN: 867609 | ISIN: US74460D1090 | Ticker: PSA (NYSE)

Diese Analyse widmen wir dem Unternehmen Public Storage. Der REIT ist global der führende Anbieter für die Vermietung von Self-Storage-Einheiten, also Lagerplatz für Privatpersonen oder Geschäfte, welche vermietet werden. Die Erfolgsgeschichte von Public Storage geht zurück auf das Jahr 1972, die Aktie sollte vor allem für Dividendenjäger einen Blick wert sein. Wir beantworten dir die Frage, ob die Aktie mit aktuell über 4% Dividendenrendite auf aktuellem Niveau ein Kauf ist, oder ob du dein Geld lieber woanders “lagern” solltest. 

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Kapitel
Timestamp
Einleitung, Historie, Werte und Nachhaltigkeit, Aktionärsstruktur
00:00:00
Geschäftsmodell, Burggraben und Geschäftsführung​
00:11:14
Fundamentale Kennzahlen
00:27:02
Branchenanalyse & Konkurrenzvergleich
00:39:28
Chancen und Risiken, Unsere Bewertung, Technische Analyse
00:56:22

Kurzportrait Public Storage Aktie

Im Self-Storage-Sektor gibt es in den USA nur wenige große Player und Public Storage ist mit tausenden Einrichtungen einer davon. In Deutschland ist die Vermietung von Selbstlagerflächen zwar nicht besonders verbreitet, aber in den USA gewinnt die Branche seit Jahrzehnten extrem an Bedeutung.

Als Dividendenaktie kann Public Storage bereits seit Beginn an glänzen, denn das Unternehmen schüttet seit der Gründung in 1972 Teile des Gewinns an die Aktionäre aus. In den letzten Jahren konnte dabei eine sehr hohe Dividendenrendite mit einem ordentlichen Dividendenwachstum verbunden werden.

Im Gegensatz zu den meisten anderen Immobilien-Aktien kann der Konzern zudem nicht nur eine hohe Dividendenrendite, sondern auch einen langfristigen Aufwärtstrend vorweisen. Dieser zeigt eine enorme Stabilität seit rund 30 Jahren.

Die Aktienanalyse bezieht sich auf den Kenntnisstand unserer Recherche von Mai 2023.

WKN/ISIN
867609/US74460D1090
Branche
Immobilien
Peter Lynch Einordnung
Average Grower
Fundamentales WLA-Rating
?/10
Technisches WLA-Rating
?/10
Porters Burggraben-Rating
?/25
Marktkapitalisierung
52,02 Mrd. USD
Dividendenrendite
4,06 %
KFFOV
18,05
Firmensitz
Glendale (USA)
Gründungsjahr
1972
Mitarbeiter
5.900

Inhaltsverzeichnis

1. Das Unternehmen Public Storage

Historie von Public Storage

Gründung

Public Storage ist ein Unternehmen mit einer beeindruckenden Geschichte. Wie die meisten Unternehmen hat Public Storage klein angefangen. Sehr klein. Es begann mit zwei klugen und fleißigen Männern, die sich zusammenschlossen, um in den 1970er-Jahren in eine aufstrebende Branche zu investieren. Mit jeweils 25.000,00 USD Startkapital legten sie den Grundstein für das, was heute zu den erfolgreichsten Unternehmen weltweit gehört.

Diese beiden besonderen Personen haben Public Storage auf einen erfolgreichen Weg gebracht und das Unternehmen kontinuierlich weiterentwickelt.

Abb. 1: Wayne Hughes und Ken Volk

Wayne Hughes wurde während der Großen Depression in Armut geboren. Zusätzlich dazu wurde seine Familie durch den Dust Bowl, einer extremen Dürre welche in den 1930er-Jahren Teile der USA komplett austrocknete, gezwungen aus Oklahoma nach Südkalifornien auszuwandern. Im Alter von 10 Jahren übernahm Hughes eine Zeitungsroute beim Los Angeles Herald-Express, um seiner Familie bei der Bezahlung von Rechnungen zu helfen. Er war so erfolgreich, dass das Unternehmen ihm immer wieder Preise wie Fernseher, Fahrräder, 5.000,00 USD und schließlich sogar ein Stipendium an der University of Southern California schenkte.

Partner Ken Volk war stolz darauf, ein Eagle Scout zu sein. Eagle Scout ist die höchste Auszeichnung im Pfadfindersystem der Boy Scouts of America. Um die Auszeichnung zu erhalten, muss man u. a. eine Führungspositionen innerhalb der Pfadfindertruppe innehaben. Volk besuchte die Los Angeles High School und schloss sein Studium an der Stanford University mit einem Bachelor-Abschluss in Volkswirtschaft ab. Nach seinem Dienst in der Marine im Zweiten Weltkrieg gründete Volk mit einem Partner die Volk-McLain Communities, welche sich auf die Entwicklung und den Bau von Wohnimmobilien spezialisierte.

Hughes und Volk trafen sich schließlich in den 1970er—Jahren, als Hughes als Executive Vice President bei einem Immobilieninvestmentunternehmen tätig war. Volk war bereit, sein Unternehmen zu verkaufen, und Hughes war damit beauftragt, die Vermögenswerte zu verkaufen, einschließlich eines 5.000 Hektar großen Komplexes in Nordkalifornien. Hughes war nach dem Treffen zwischen ihm und Volk überzeugt, er sei einer der klügsten Menschen, die er je getroffen habe und dass sie sich zusammentun sollten.

Kurze Zeit später entdeckte Volk eine kleine Lagereinrichtung in Houston, Texas, USA. Als er dort vorbeischaute und feststellte, dass die Lagerräume ausverkauft waren und eine Warteliste existierte, erkannte Volk das Potenzial. Der erste Public-Storage-Standort wurde 1972 in El Cajon, Kalifornien, USA, mit einer Fiesta mit Mariachis und leuchtend orangefarbenen Türen eröffnet, um die Aufmerksamkeit potenzieller Kunden auf dem nahe gelegenen Highway auf sich zu ziehen. Diese und andere frühe Einrichtungen sollten eigentlich eine vorübergehende Nutzung des Landes sein. Die Philosophie bestand darin, so lange Lagerstätte zu bauen, bis sie sich nicht mehr füllen ließen, aber mehr als 40 Jahre und Tausende von Lagerräumen später, ist das noch immer nicht geschehen.

Was 1972 als Partnerschaft begann, ist heute ein börsennotiertes S&P 500-Unternehmen und ein Arbeitgeber für mehr als 5.000 Mitarbeiter – dank einer zündenden Idee und der Voraussicht zweier Männer, die gerne zusammenarbeiten. Public Storage ist der größte Eigentümer/Betreiber von Self-Storage-Anlagen weltweit.

„Solange etwas los ist, wird es uns gut gehen. Menschen ziehen um, Unternehmen gründen, Unternehmen scheitern, Menschen heiraten, lassen sich scheiden, Kinder gehen aufs College, Menschen sterben. Diese Aktivitäten machen uns notwendig”, Ron Havner, ehemaliger CEO von Public Storage.

Akquisitionen

Im Jahr 2006 erwarb Public Storage Shurgard Storage Centers im Rahmen einer Transaktion im Wert von 5,50 Mrd. USD und übernahm damit 624 Standorte, darunter 141 in Europa. Public Storage hatte bereits im Jahr 2000 und 2005 versucht, das Unternehmen zu übernehmen, die Angebote wurden jedoch immer abgelehnt.

2021 akquirierte Public Storage EzStorage für 1,80 Mrd. USD. Damit wanderte eines der hochwertigsten Self-Storage-Portfolios in den Vereinigten Staaten mit 48 Objekte und 4,20 Mio. Quadratmeter vermietbare Fläche in das Portfolio von Public Storage. Druch die Lage der Objekte in Washington DC, Virginia und Maryland ist eine hohe Nachfrage gesichert.

Auch in 2021 wurde All Storage für weitere 1,50 Mrd. USD übernommen. Das Portfolio des Unternehmens beinhaltete 56 Self-Storage-Immobilien, mit 7,50 Mio. Quadratmeter vermietbare Fläche, welche sich hauptsächlich am Dallas/Fort Worth internationalen Flughafen befinden.

Vision, Werte und Nachhaltigkeit bei Public Storage

Vision und Werte

Public Storage hat ein Ziel: ein vielfältiges und integratives Umfeld zu schaffen, in dem sich alle Mitarbeiter wertgeschätzt, einbezogen und begeistert fühlen, Teil eines erstklassigen Teams zu sein. Mit über 5.000 Teammitgliedern unterschiedlichster Hintergründe und Lebenserfahrungen möchte Public Storage Inklusion zelebrieren und die Vielfalt schätzen, die jeder Einzelne einbringt. Der Konzern glaubt, dass das Engagement für Vielfalt und Integration ein stärkeres Unternehmen repräsentiert und ein Gefühl des Stolzes im Team, aber auch bei den Kunden vermittelt.

Die Unternehmensstrategie von Public Storage ist nach einer Kernphilosophie ausgerichtet: Durch langfristiges Halten von Immobilien und durch eine nachhaltige Unternehmensführung, einen Mehrwert zu schaffen. Die Einhaltung dieser Strategie hat zu Folgendem geführt: Ein geografisch diversifiziertes Immobilienportfolio mit geringem Umwelteinfluss. Eine Kultur hoher Integrität, eine starke Bilanz und eine beispiellose Marke und Betriebsplattform, die starken freien Cashflow mit nachhaltigem Wachstum generieren und ein gut gemanagtes Risiko mit signifikanter Wertschöpfung für Public Storages Stakeholder.

Nachhaltigkeit

Mit Tausenden von Standorten im ganzen Land hat Public Storage einen geografischen Fußabdruck, welcher sich über das ganze Land erstreckt. Von der Unternehmenszentrale bis zu jedem einzelnen Standort ist das Unternehmen bestrebt, den ökologischen Fußabdruck durch einen zukunftsorientierten, integrierten Ansatz zur Nachhaltigkeit zu verringern.

Weiterhin ist Public Storage überzeugt, die Stärke in Bezug auf Marken und Plattform wird durch die Mitarbeiter getragen, welche eine Kultur der Integrität, Innovation, Unternehmergeist, Entwicklung, Diversität, Inklusion und Fokussierung auf die Gemeinschaft verkörpern. Das Team hat in den letzten Jahren floriert und außergewöhnliche Kundenbetreuung bereitgestellt, während das Unternehmen durch die Pandemie manövrierte. 2022 startete Public Storage das Programm Community Connects, in welchem jeder durch ehrenamtliche Arbeit und Spenden, Kinder und Krebsbehandlungen in den lokalen Gemeinden unterstützen kann. Das Unternehmen erhielt den renommierten „Great Place to Work“-Preis, welcher auf den Erfahrungen der Mitarbeiter basiert und wurde von Forbes zu einem der besten großen Arbeitgeber der USA ernannt.

Aktionärsstruktur von Public Storage

Unter den Top-10-Aktionären von Public Storage befinden sich nur drei bekannte Fondsmanager und Investmenthäuser. Diese sind The Vanguard Group, SSgA Funds Management und BlackRock Fund Advisors. Welche in selbiger Reihenfolge 11,30 %, 9,83 % bzw. 6,45 % der Anteile von Public Storage halten. Bradley Wayne Hughes, der Gründer von Public Storage, starb 2021 im Alter von 87 Jahren. Auch als er nicht mehr Public Storage leitete, glaubte er stets an das Unternehmen, sodass er nach seinem Tod ein Anteil von 9,83 % des Unternehmens seinen Erben hinterließ. Die restlichen Investoren sind eher unbekannt. Cohen & Steers Capital Management hält mit 5,09 % das viertgrößte Aktienpaket. Alle weiteren Aktionäre befinden sich im Bereich zwischen 2,65 % und 1,09 %. (Stand: 13.05.2023)

Geschäftsmodell von Public Storage

Einleitung

Lange Zeit entwickelten sich Immobilienpreise in den meisten Industriestaaten nur in eine Richtung: Nach oben. In den letzten Monaten erlebten viele Beobachter und Investoren erstmals, dass die Preise bei nachlassender Nachfrage mitunter auch mal fallen können. Besonders unter Druck stehen Unternehmen, die sich auf die Vermietung von Gewerbeimmobilien spezialisiert haben – viele Bürogebäude stehen aufgrund von Faktoren wie etwa der derzeitigen konjunkturellen Schwäche und der zunehmenden Etablierung von Homeoffice zu großen Teilen leer.

Doch nicht alle Immobilienunternehmen leiden gleichermaßen unter der aktuellen Situation. Einige Sektoren haben sich als krisenresistent erwiesen, vor allem eine in Deutschland und Europa weniger bekannte Art der Gewerbeimmobilien: Die Vermietung von Lagerimmobilien. Insbesondere in den USA ist die Bereitstellung von Selbstlagerungs-möglichkeiten für Privatpersonen und Unternehmen populär. In den dortigen Ballungsgebieten sind Wohnungen aufgrund der hohen Mieten klein – häufig bringt man dort alles, was nicht in den eigenen vier Wänden untergebracht werden kann, in Selbstlagerungsflächen.

Der weltweit größte Anbieter von Lagerimmobilien ist Public Storage mit Sitz im kalifornischen Glendale. Das US-amerikanische Unternehmen beschäftigt über 5.500 Mitarbeiter und besitzt mehr als 2.800 Lagerimmobilien verteilt auf 40 Staaten in den USA sowie einigen europäischen Ländern. Public Storage bietet seinen Kunden Lagerflächen unterschiedlicher Größe und Ausstattung an und wird damit den meisten Bedürfnissen gerecht. Im Jahr 2022 erwirtschaftete Public Storage trotz schwächelnder Konjunktur Rekordeinnahmen i. H. v. 4,20 Mrd. USD, Lagerimmobilien erfreuen sich weiterhin starker Nachfrage.

Public Storage wurde im Jahr 1972 gegründet und feierte damit im vergangenen Jahr bereits das 50-jährige Jubiläum. Das Unternehmen ist als Real Estate Investment Trust (REIT) organisiert, eine spezielle Unternehmensform für die Investition in Immobilien. Damit unterliegt Public Storage besonderen Auflagen, bietet Investoren allerdings auch viele Vorteile. Bevor wir uns also das Geschäftsmodell näher anschauen, beschäftigen wir uns mit den Besonderheiten eines Real Estate Investment Trusts.

Was ist ein REIT?

Ein Real Estate Investment Trust ist eine spezielle Form der Kapitalgesellschaft, die sich insbesondere in den USA großer Beliebtheit erfreut und dort auf eine lange Tradition zurückblickt. Bereits im Jahr 1960 gab es in den Vereinigten Staaten erste REITs, während die rechtliche Grundlage dafür in Deutschland erst 2007 geschaffen wurde.

Ein REIT ermöglicht es Anlegern, bereits mit kleinen Beträgen in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne direkt Immobilien erwerben zu müssen. Damit fungiert ein REIT ähnlich wie ein Investmentfonds, indem er Kapital von verschiedenen Anlegern sammelt und es in Immobilienprojekte investiert. Bei den Immobilien handelt es sich bspw. um Gewerbeimmobilien, Hotels, Wohnhäuser, Einkaufscenter oder Lagerflächen. Erträge werden aus der Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet. Real Estate Investment Fonds verknüpfen den breiten Kapitalmarkt mit der Immobilienbranche, was für beide Seiten Vorteile bietet.

Für Investoren ist insbesondere vorteilhaft, dass durch die Anlage in einen REIT das eigene Kapital auf verschiedene Immobilienprojekte verteilt wird, was das Risiko deutlich reduziert. Zudem werden ein Großteil der Erträge der Gesellschaften dieser Unternehmensform als Dividenden an die Anleger ausgeschüttet – gesetzlich geregelt ist, dass ein REIT mindestens 90,00 % seines steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten muss. Weiterhin müssen über 75,00 % des Gesamtvermögens in Immobilien investiert sein.

Doch auch auf Unternehmensebene ergeben sich Vorteile, insbesondere deutliche steuerliche Vergünstigungen im Vergleich zu anderen Kapitalgesellschaften.

Abb. 2: Grundsätzliches Prinzip von REITs

Geschäftsmodell im Detail

Public Storage bietet Privat- und Geschäftskunden die Möglichkeit, persönliche Gegenstände und Geschäftswaren sicher und bequem in Lagereinrichtungen aufzubewahren. Dabei variieren die Lagerflächen des Unternehmens in Größe und Ausstattung, um den unterschiedlichen Bedürfnissen der jeweiligen Kunden gerecht zu werden. Je nach Bedarf können etwa kleinere Schließfächer oder größere Räume gemietet werden. Die Einrichtungen sind in der Regel sicher und mit Überwachungskameras, Alarmsystemen und Zugangskontrollen ausgestattet, um den Schutz der darin gelagerten Gegenstände zu gewährleisten.

Public Storage bietet auch eine Vielzahl von Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Lagerung an, einschließlich des Verkaufs von Verpackungsmaterialien und Zubehör, Versicherungsoptionen für die aufbewahrten Gegenstände und Unterstützung bei der Umzugsplanung.

Weltweit verfügt das Unternehmen über mehr als 2.800 eigene Lagerimmobilien. Schwerpunktmäßig befinden sich diese dort, wo der meiste Bedarf besteht: In den großen Ballungsgebieten der US-amerikanischen Bundesstaaten Kalifornien, Texas und Florida. Insbesondere durch die 5,50 Mrd. USD schwere Beteiligung an Shurgard Storage Centers im Jahr 2006 etablierte sich Public Storage auch am europäischen Markt und ist dort heute mit über 200 Lagerimmobilien vertreten.

Abb. 3: Globale Verteilung der Lagerimmobilien weltweit

Burggraben von Public Storage

Einleitung

Public Storage existiert seit mehr als 50 Jahren und ist in diesem Zeitraum zum weltweit größten Eigentümer, Betreiber und Entwickler von Self-Storage-Einrichtungen herangewachsen. In den USA, Heimatmarkt des Unternehmens, kann Public Storage nach eigenen Angaben einen Marktanteil i. H. v. 9,00 % für sich beanspruchen. Derzeit nutzen annähernd zwei Millionen Kunden die Dienstleistungen des REITs, welche im Rahmen langfristiger Verträge für mehrere Jahre an Public Storage gebunden sind.

Um den Burggraben zu untermauern, sind darüber hinaus die folgenden Faktoren nicht zu vernachlässigen: Die Marke des Unternehmens, welche dem Management zufolge für eine hohe Zufriedenheit und ein fortschrittliches Kundenerlebnis steht, sowie die Entwicklung der vermietbaren Fläche. Wie Abbildung 4 zu entnehmen ist, stieg diese innerhalb der letzten zehn Geschäftsjahre kontinuierlich mit 4,20 % pro Jahr an. Beachtenswert ist insbesondere der Anstieg in 2021, welcher sich auf 13,29 % belief und auf die Übernahme der Einrichtungen von ezStorage und All Storage zurückzuführen ist.

Abb. 4: Vermietbare Fläche zum Jahresende

Autoren dieser Analyse  

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Adrian Rogl

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