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Podcast zu unserer Prologis Aktienanalyse
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Kapitel | Timestamp |
|---|---|
Einleitung und Unternehmensvorstellung | 00:00:00 |
Fundamentale Analyse | 00:15:22 |
Branchenanalyse und Konkurrenzvergleich | 00:36:38 |
Chancen und Risiken | 00:57:50 |
Unsere Bewertung | 01:02:13 |
Technische Analyse | 01:10:42 |
Fazit | 01:16:39 |
Kurzportrait Prologis-Aktie
Prologis profitiert als weltweit führender Logistik-REIT von der wachsenden Nachfrage nach Lager- und Distributionszentren. Das Unternehmen hat sich mit hochwertigen Immobilien in strategischen Lagen als Marktführer etabliert und ist eng mit globalen Megatrends wie E-Commerce und Lieferkettenoptimierung verknüpft. Besonders die steigende Nachfrage nach modernen Logistikflächen und nachhaltigen Immobilienprojekten treibt das fundamentale Wachstum weiter an.
Trotz einer stabilen Geschäftsentwicklung gab es zuletzt eine längere Seitwärtsphase in der Aktie, wodurch die Bewertung für Einstiege immer attraktiver wird. Langfristig ist der technische Aufwärtstrend weiterhin problemlos intakt.
Diese Aktienanalyse basiert auf dem Stand vom 15.02.2025.
WKN/ISIN | A1JBD1/US74340W1036 |
|---|---|
Branche | Immobilien |
Peter Lynch Einordnung | Average Grower |
Fundamentales WLA-Rating | ?/10 |
Technisches WLA-Rating | ?/10 |
Porters Burggraben-Rating | ?/25 |
Marktkapitalisierung | 112,10 Mrd. USD |
Dividendenrendite | 3,18 % |
KFFOV | 21,14 |
Firmensitz | San Francisco (USA) |
Gründungsjahr | 1987 |
Mitarbeiter | 2.574 |
Inhaltsverzeichnis Prologis Aktie Analyse
1. Das Unternehmen Prologis
Geschäftsmodell von Prologis
Einleitung
In unseren Aktienanalysen zu Mid-America Apartment Communities, Public Storage und Realty Income sind wir bereits auf die Besonderheiten eingegangen, die Real Estate Investment Trusts (dt. Immobilieninvestmentfonds, kurz REIT) am Aktienmarkt betreffen und inwiefern sich diese von „gewöhnlichen“ Aktiengesellschaften unterscheiden. Nichtsdestotrotz möchten wir der Vollständigkeit halber an dieser Stelle die wichtigsten Unterschiede noch einmal kurz thematisieren.
Um sich als REIT zu qualifizieren, sind verschiedene Faktoren und Voraussetzungen zu erfüllen. Erstens muss ein Real Estate Investment Trust den Großteil der Umsätze durch die langfristige Vermietung von Immobilien generieren – kurzfristiger Handel ist nicht gestattet. Zweitens muss ein REIT jedes Jahr mehr als 90,00 % der steuerpflichtigen Gewinne als Dividende an seine Anteilseigner ausschütten. Drittens muss das Unternehmens als Aktiengesellschaft strukturiert sein und in einigen Ländern gewisse Verschuldungsgrenzen einhalten. Sind diese Voraussetzungen gegeben, profitiert der REIT von einer deutlich niedrigeren Steuerbelastung im Vergleich zu „normalen“ Unternehmen, was sich positiv in der Gewinn- und Verlustrechnung (siehe Kapitel zur Fundamentalanalyse) bemerkbar macht. In Abbildung 1 ist die grobe Funktionsweise eines REITs anschaulich dargestellt. Hier findet ihr zu dem einen Report zu den besten REITs, zu welchen zum Teil auch gesonderte Aktienanalysen vorliegen.
Aktueller Fokus von Prologis
Anleger und Aktionäre, die ihr Portfolio bspw. im Hinblick auf das strukturelle Wachstum des E-Commerce um den Logistiksektor ergänzen wollen, greifen meistens auf Aktien wie Deutsche Post, UPS oder FedEx zurück. Neben diesen offensichtlichen Unternehmen gibt es jedoch weitere interessante Akteure, die ebenfalls von der wachsenden Bedeutung des globalen Handels profitieren, aber oft weniger im Fokus stehen. Zu dieser Gruppe gehört Prologis, der führende Betreiber im Bereich der Logistikimmobilien und gleichzeitig größte REIT der Welt. Welche Position Prologis genau in der Wertschöpfungskette von der Produktion eines Guts bis zur Lieferung zum Endkunden einnimmt, kann Abbildung 2 entnommen werden.
Aktuell ist Prologis in 19 Ländern auf vier Kontinenten vertreten und fokussiert sich dabei selbstverständlich auf die wichtigsten und wachstumsstärksten Handelszentren unseres Globus. Vor diesem Hintergrund überrascht es wenig, dass sich mehr als 90,00 % der vermietbaren Fläche im Heimatland des REITs, den Vereinigten Staaten von Amerika, befinden. Hier bespielt man in erster Linie die bevölkerungs- und einkommensstärksten Regionen wie bspw. Kalifornien. Der gesamte geographische Fußabdruck von Prologis in den USA ist in Abbildung 3 dargestellt. Die Relevanz aller anderen Märkte thematisieren wir im weiteren Verlauf der Analyse.
Seine langjährige Expertise im Immobiliengeschäft nutzt Prologis außerdem innerhalb seines sogenannten Strategic Capital-Segments, das sich mit der Erbringung von Dienstleistungen in den Bereichen Asset und Property Management befasst. Genauer gesagt unterstützt Prologis externe Investoren sowohl beim Erwerb von Immobilien – vorwiegend Lagerhallen und Logistikzentren – als auch bei deren anschließender Verwaltung. Hierfür werden logischerweise Gebühren und Gewinnbeteiligungen fällig, die inzwischen eine zweite Einnahmequelle für Prologis darstellen.
Zukunftsausrichtung
Dass das Management von Prologis zukunftsorientiert denkt, zeigt sich in zwei aktuellen Bestrebungen: Erstens will das Unternehmen sein operatives Geschäft – trotz der weiterhin attraktiven Aussichten im Logistiksektor – aufgrund der boomenden Nachfrage in Richtung von Datenzentren erweitern. Zwischen den Jahren 2024 und 2028 plant der REIT, ca. 7,00 Mrd. USD bis 8,00 Mrd. USD zu investieren um rund 20 Datenzentren in den USA zu errichten. Dadurch sollen die ohnehin sehr positiven Aussichten des Unternehmens durch einen weiteren Megatrend verbessert und diversifiziert werden.
Zweitens legt Prologis, wie eigentlich alle Unternehmen heutzutage, viel Wert auf nachhaltige Energieerzeugung. So werden neue und auch bestehende Logistikzentren mit Solar Anlagen ausgestattet, um nicht nur den Strommix innerhalb der Gebäude grüner zu gestalten, sondern auch Strom für den elektrischen Fuhrpark seiner Kunden zu Verfügung stellen zu können. Unter anderem durch diese Investitionen will Prologis seine gesamte Wertschöpfungskette und Anlagen bis zum Jahr 2040 netto ohne Emissionen betreiben.
Umsatz
Entwicklung
Innerhalb seines Kerngeschäfts besitzt Prologis im Wesentlichen drei Treiber bzw. Stellschrauben für die langfristige Umsatzentwicklung:
- Wachstum der vermietbaren Fläche
- Mieterhöhungen
- Optimierung der Belegungsquote
Ersteres wird sowohl durch die Akquisition bzw. Errichtung neuer Objekte, als auch durch die Übernahme konkurrierender Player fortlaufend vorangetrieben. Was die Entwicklung der Mieten betrifft, befindet sich Prologis in einer komfortablen Ausgangsposition: Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist aufgrund des zunehmenden Welthandels groß, die Leerstände niedrig. Dies führte zumindest in der Vergangenheit zu einer attraktiven Entwicklung bzw. einem stetigen Zuwachs der Mieteinnahmen, der oberhalb der Inflation lag. Das Management von Prologis ist zuversichtlich, dass sich diese Entwicklung auch in den kommenden Jahren fortsetzen wird. Auch die Belegungsquote bewegte sich in den letzten Jahren ununterbrochen auf einem hohen Niveau, sodass es in dieser Hinsicht nichts zu bemängeln gibt.
Diese Faktoren führten in Kombination mit einem Ausbau des Strategic Capital-Segments zu einem Umsatzwachstum von 16,59 % p. a seit 2020. Auffällig ist hierbei natürlich das vorübergehend stark überdurchschnittliche Umsatzwachstum in den Geschäftsjahren 2022 und 2023, das mit einer milliardenschweren Akquisition zu erklären ist. Während Prologis im vergangenen Geschäftsjahr aufgrund einer Abkühlung des US-amerikanischen Logistiksektors eine Stagnation der Erlöse verzeichnete, sind die langfristigen Trends mehr als intakt. Der Vorstand des REITs rechnet ab dem laufenden Geschäftsjahr mit einer Erholung der Branche, was sich auch in den Analystenschätzungen widerspiegelt: Diese geben Prognosen für 2027 im Hinblick auf die Umsätze in Höhe von 10,31 Mrd. USD ab, was einem Anstieg in Höhe von durchschnittlich 7,92 % p. a. entsprechen würde.
Umsatzverteilung nach Segmenten
Um seinen Status als Real Estate Investment Trust beizubehalten, muss Prologis den überwiegenden Anteil seiner Einnahmen auf Konzernebene durch den Zufluss von Mieteinnahmen oder die Verwaltung von Immobilien erbringen. Vor diesem Hintergrund überrascht die Umsatzverteilung des Unternehmens nach Segmenten wenig: Im vergangenen Geschäftsjahr entfielen 85,04 % der Erlöse auf das Real Estate-Segment, das die Vermietung der eigenen Lagerhallen und Logistikzentren umfasst. Der Geschäftsbereich Strategic Capital, der sich mit Dienstleistungen in den Bereichen Asset und Property Management befasst, trug im Umkehrschluss 14,96 % zu den Einnahmen bei – Tendenz leicht steigend.
Umsatzverteilung nach Regionen
Den geographischen Fokus von Prologis haben wir im Abschnitt zum Geschäftsmodell bereits hervorgehoben. Dass sich mehr als neun Zehntel der vermietbaren Fläche des Unternehmens in den USA befindet, spiegelt sich selbstverständlich unmittelbar in der Umsatzverteilung nach Regionen wider: So erwirtschaftete Prologis im vergangenen Geschäftsjahr 94,62 % der gesamten Einnahmen in Nord- und Südamerika. Mit 92,12 % entfällt der deutlich überwiegende Anteil jedoch auf die USA. Alle anderen Regionen und Länder wie Brasilien, Kanada, Mexiko, Deutschland, Frankreich, das Vereinigte Königreich, Japan und China waren auf Konzernebene für Umsätze in Höhe von „nur“ 5,38 % verantwortlich.
Funds from Operations
Dass eine Betrachtung der operativen Ergebnisse und Konzerngewinne bei Immobilienunternehmen wenig sinnvoll ist, haben wir in unseren Analysen zu Mid-America Apartment Communities, Public Storage, Realty Income und Co. bereits thematisiert. Hier noch einmal die Kurzform: Diese Kennzahlen werden von erheblichen Abschreibungen stark beeinflusst, sodass sie die Entwicklung der Ertragskraft nicht angemessen widerspiegeln. Stattdessen betrachtet man bei REITs die sogenannten Funds from Operations (FFO). Diese non-GAAP-Kennzahl bereinigt das Nettoergebnis um verschiedene Faktoren, die keinen Abfluss von finanziellen Mitteln herbeiführen, um somit ein besseres Bild über die Profitabilität abzugeben.
Im Großen und Ganzen entwickelten sich die Funds from Operations von Prologis im von uns betrachteten Zeitraum analog zu den Umsätzen des Unternehmens, da sich keine einmaligen Sondereffekte oder ungewöhnlich hohe Ausgaben ergeben haben. Allerdings verzeichnete der REIT im vergangenen Geschäftsjahr aufgrund leicht höheren Kosten bei stagnierenden Umsätzen einen marginalen Rückgang der Kennzahl. Nichtsdestotrotz liegt das historische Wachstum bei attraktiven 15,85 % pro Jahr.
Diese Entwicklung wird sich aller Voraussicht nach in den kommenden Jahren fortsetzen: Die Analysten sind – wie bereits erwähnt – optimistisch was den „Rebound“ des US-amerikanischen und globalen Logistiksektor betrifft. So soll Prologis bereits im laufenden Geschäftsjahr in der Lage sein, einen neuen Rekordwert zu erzielen. Bis 2027 soll die Kennzahl auf 6,46 Mrd. USD anwachsen, wodurch ein Wachstum von 6,78 % p. a. zustande kommen würde.
Autoren dieser Analyse
Jan Fuhrmann
Adrian Rogl
Risiko entsteht dann, wenn Investoren nicht wissen, was sie tun.
Live Kursdaten (Realtime) Prologis Aktie von Tradingview
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